في السنوات الأخيرة، استخدم النظام المالي الإسباني بشكل مكثف قانون جديد للممارسات الجيدة لتخفيف أعباء الرهن العقاري من بين الأسر الأكثر تأثرًا بارتفاع أسعار الفائدة. بين عامي 2022 و2024، عالجت هذه الكيانات حوالي 7.500 معاملة بموجب هذا الإطار التنظيمي، بحجم إجمالي يقارب 860 مليون يورو.
هذه البيانات تأتي من التقرير "مساهمة القطاع المصرفي في النمو الاقتصادي وتقدم المجتمع"وتركز الوثيقة التي أعدتها جمعيات البنوك AEB وCECA وUnacc، على كيفية عمل هذه الرموز المحددة كشبكة أمان للأسر في المواقف الضعيفة، وخاصة في سياق ارتفاع أسعار Euribor وزيادة تكلفة التمويل.
ما هو قانون الممارسات الجيدة ومن يحميه؟
وتشير الدراسة إلى أنه في إسبانيا، نسختين من مدونة الممارسات الجيدة مُوجّهة لمقترضي الرهن العقاري الذين يواجهون صعوبات في السداد. أُقرّ البرنامج الأول عام ٢٠١٢، في خضم الأزمة المالية، وحُدِّث عام ٢٠٢٢؛ بينما أُطلق البرنامج الثاني تحديدًا عام ٢٠٢٢، في ظلّ تضخم وارتفاع سريع في أسعار الفائدة الرسمية.
El كود 2012 يستهدف البرنامج من هم على ما يُسمى "عتبة الاستبعاد"، أي الأسر التي تواجه صعوبات جمة في سداد أقساط الرهن العقاري على مسكنها الرئيسي. ويتمثل هدفه الرئيسي في تمكين إعادة هيكلة الديون المدعومة بالرهن العقاري بشكل قابل للتطبيقبحيث تقترب الحصص من الرهن العقاري المفترض لكل عائلة.
منذ إطلاقه قبل أكثر من عقد من الزمان، وبعد مراجعة شروطه في عام 2022، مكّن هذا الإطار من حوالي 70.000 ألف أسرة أعادت التفاوض على قروضها مع بنكك. عمليًا، يُترجم هذا إلى فترات سداد أطول، وتعديلات على أسعار الفائدة، أو تغييرات في الشروط لتخفيف الضغط الشهري.
El تمت الموافقة على الكود في عام 2022في هذه الأثناء، تستهدف هذه الحزمة الثانية من التدابير المدينين المعرضين لخطر التعثر، وهي فئة أوسع نطاقًا من عتبة الاستبعاد. وتركز بشكل أقل على إعادة الهيكلة العميقة وأكثر على تقديم المرونة في تكييف الرهن العقاري مع بيئة أسعار الفائدة المرتفعة.
وتشمل الخيارات المدروسة ما يلي: التحول من الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة إلى الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة وإمكانية سداد القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة كليًا أو جزئيًا دون رسوم. تهدف هذه البدائل إلى الحد من تعرض الأسر لزيادات مستقبلية في سعر فائدة اليوروبور، مع السماح لها أيضًا بسداد دفعات مسبقة عندما تسمح حالتها المالية بذلك.
7.500 معاملة و860 مليونًا في الإطار الجديد
وفقًا للأرقام التي جمعتها AEB وCECA وUnacc، تمكنت المؤسسات المالية بين عامي 2022 و2024 من إدارة بعض 7.500 عملية تلتزم بمدونة الممارسات الجيدة الجديدةوتبلغ التكلفة الإجمالية لهذه الإجراءات حوالي 860 millones دي يوروويعطي هذا فكرة عن حجم الرهن العقاري الذي تم تعديله أو إعادة تمويله ضمن هذا المخطط.
ولا تقتصر هذه الإجراءات على نوع واحد من التدابير: بل تتراوح من إعادة التفاوض على الأقساط والشروط يشمل ذلك تعديلات على سعر الفائدة المطبق أو سداد أقساط بدون غرامات. والقاسم المشترك هو أن جميع هذه الإجراءات تُنفذ وفقًا للشروط والضمانات المنصوص عليها في القوانين، التي تُحدد معايير وإرشادات الوصول لضمان اتساق المعاملة.
تؤكد جمعيات المصارف أن استخدام هذه الرموز قد تركز خلال فترة الارتفاع الملحوظ في تكاليف التمويل. ومع ذلك، فإنها تصر على أن تظل الآلية متاحة. لأولئك الذين يستوفون متطلبات الضعف أو المخاطرة المحددة ويحتاجون إلى استراحة في قرضهم العقاري.
من حيث التأثير الكليوتضاف هذه العمليات البالغ عددها 7.500 عملية إلى تاريخ التدخلات إن قانون الضرائب الأصلي، الذي ساعد منذ عام 2012 عشرات الآلاف من الأسر على إنقاذ مسكنها الأساسي أو إبقاء مدفوعاتها عند مستويات يمكن التحكم فيها، قد أصبح الآن أكثر تعقيدًا.
ويشير تقرير أصحاب العمل إلى أن هذه الأرقام قد لا تعكس جميع الاتفاقيات التي تم التوصل إليها بين البنوك والعملاء، حيث يتم التفاوض عليها في كثير من الأحيان الحلول الفردية خارج الإطار الرسمي وفقا للقواعد، ولكن بما يتماشى مع روحها المتمثلة في حماية المدين الضعيف.
دور البنك المركزي الأوروبي واليوريبور في تفعيل التدابير
يمكن تفسير التبني الواسع النطاق لهذه الأدوات من نوفمبر 2022 فصاعدًا إلى حد كبير من خلال التحول السريع في السياسة النقدية للبنك المركزي الأوروبيومن أجل احتواء التضخم عند أعلى مستوياته في عقود عديدة، بادرت الوكالة إلى زيادة سريعة في أسعار الفائدة الرسمية، وهو ما كان له تأثير فوري على تكلفة الرهن العقاري ذي أسعار الفائدة المتغيرة.
خلال عام 2022، انتقل سعر الفائدة على قروض اليورو لمدة 12 شهرًا من القيم السلبية إلى ما يزيد عن 2%. في غضون بضعة أشهر فقط. وقد أدى هذا الارتفاع إلى رفع أقساط الرهن العقاري لملايين الأسر الإسبانية التي ارتبطت قروضها بهذا المؤشر.
استمر الاتجاه الصعودي، وبحلول عام 2023، وصل سعر اليوروبور إلى ما يقرب من 4%أدى هذا إلى خلق بيئة تمويلية أكثر صعوبة للأسر. وكان التأثير ملحوظًا بشكل خاص لدى حاملي القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة من ذوي الدخل المنخفض، الذين شهدوا زيادة ملحوظة في أقساطهم الشهرية.
وفي مواجهة هذا الوضع، اتفقت الحكومة والمؤسسات المالية تعزيز وتوسيع نطاق مدونات الممارسات الجيدة لتوفير شبكة أمان للمدينين الأكثر ضعفًا. في هذا السياق، تم الترويج لاستخدام قانون 2022 الجديد، مكملًا لقانون 2012 الحالي.
وتضمنت التدابير المتفق عليها ما يلي: تجميد مؤقت للحصص تراوحت الخيارات بين إعادة هيكلة أعمق للديون، وخيار تحويل القروض ذات أسعار الفائدة المتغيرة إلى قروض ذات أسعار فائدة ثابتة لتحقيق استقرار طويل الأجل. وكانت الأولوية هي منع ارتفاع أسعار الفائدة من أن يؤدي إلى زيادة حادة في حالات التخلف عن السداد، وتدهور الوضع الاجتماعي للأسر الأكثر ضعفًا.
تخفيف العبء المالي على الأسر
وبعيدًا عن عدد المعاملات المحددة، تؤكد الجمعيات المصرفية على تطور مؤشر رئيسي: نسبة الأسر التي لديها العبء المالي يعتبر مرتفعاوبحسب التقرير، فإن هذه النسبة ستنخفض من 4,6% إلى 4,1% بين عامي 2022 و2024.
ويتضح التراجع بشكل أكثر وضوحًا في شريحة السكان التي تضم دخل أقلوفي الخمس الأدنى من الدخل، هبطت نسبة الأسر التي تتحمل أعباء مالية عالية من نحو 12% إلى أقل من 10% في نفس الفترة التي تم تحليلها.
وتعزو الجمعيات المصرفية هذا التحسن إلى مجموعة من العوامل: من ناحية، التأثير المباشر للعمليات التي تغطيها الرموزومن ناحية أخرى، هناك سياق اقتصادي كلي أظهر، على الرغم من التضخم وارتفاع أسعار الفائدة، بعض المرونة من حيث العمالة والنشاط.
وعلى أية حال، يؤكد التقرير أن الغرض من هذه الآليات هو تجنب حالات الإفراط في الاستدانة غير المستدامةمما قد يؤدي إلى تخلف جماعي عن السداد أو فقدان السكن. لذلك، تُركز التدابير على الفئات التي تستوفي معايير الضعف الصارمة.
ويزعم القطاع المالي أن تطبيق هذه القواعد ساهم في تخفيف الأثر الاجتماعي من بين الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار الفائدة في إسبانيا، على النقيض من السيناريوهات السابقة التي كانت فيها شبكة الأمان المؤسسية أصغر وكانت عواقب الأزمات تقع بشكل أكبر على عاتق المدينين بالرهن العقاري.
مع الأخذ في الاعتبار كل من رموز عامي 2012 و2022، تظهر مجموعة الإجراءات الاستخدام المتزايد لأدوات تخفيف أعباء الرهن العقاري وهو ما ساعد، وفقاً لجمعيات أصحاب العمل، على تخفيف آثار التكيف والحفاظ على النظام المصرفي والأسر في وضع أكثر توازناً.
تجربة هؤلاء 7.500 معاملة مرتبطة بقانون الممارسات الجيدة الجديدوتوضح هذه الأرقام، بالإضافة إلى ما يقرب من 70.000 ألف أسرة أعادت التفاوض على قروضها العقارية منذ عام 2012، صورة أصبحت فيها القواعد التنظيمية المحددة والتعاون بين البنوك والإدارات أمراً أساسياً لإدارة فترات الضائقة المالية وتوفير مخرج للمدينين الذين يواجهون صعوبات دون اللجوء إلى حلول مؤلمة.
