أصبح سعر الفائدة بين البنوك في إسبانيا (يوريبور) لمدة 12 شهرًا مصدر قلق بالغ لأصحاب قروض الرهن العقاري في إسبانيا. وتشير معظم الإحصاءات إلى أن متوسط سعر الفائدة في سبتمبر بلغ 3,247% ، بعد ثلاثة أشهر متتالية من الارتفاع، مسجلاً أعلى مستوى له منذ يوليو 2014. ويتجاوز هذا الرقم بشكل ملحوظ نسبة 2,172% المسجلة في نهاية سبتمبر من العام السابق، مما يؤدي إلى زيادة مباشرة في التكاليف لأصحاب قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة الذين تخضع قروضهم للمراجعة.
هذه ليست حالة معزولة. يُعدّ مؤشر يوريبور المعيار المرجعي لمعظم قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة في إسبانيا، وعندما يرتفع، تتأثر الأقساط الشهرية . ووفقًا لمصادر في القطاع، يرتبط حوالي أربعة ملايين أسرة ونحو 75% من قروض الرهن العقاري الإسبانية بهذا المؤشر. علاوة على ذلك، بدأ المؤشر في أكتوبر بمتوسط مؤقت قدره 3,303%، مع العلم أن هذا الرقم قد يتذبذب تبعًا لأسعار الصرف اليومية.
ما الذي حدث لمؤشر يوريبور ولماذا يُعدّ ذلك مهماً؟
يُعرف سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (يوريبور) بأنه سعر الفائدة الذي تقرض به البنوك الأوروبية الكبرى الأموال لبعضها البعض. ويُحسب هذا السعر يوميًا في تمام الساعة 11:00 صباحًا، ويُنشر في الجريدة الرسمية للدولة في إسبانيا. وتُعد وظيفته بالغة الأهمية لأنه يُشكل الأساس لتحديد أسعار الفائدة على القروض والرهون العقارية، لا سيما عقود الفائدة المتغيرة أو المختلطة.
خلال شهر سبتمبر، بدأ معدل الفائدة اليومي عند 3,029%، وظلّ عند حوالي 3,1% خلال النصف الأول من الشهر. وفي 14 سبتمبر، بعد أيام قليلة من اجتماع البنك المركزي الأوروبي، ارتفع بأكثر من خمس عشرة نقطة أساسية ليصل إلى 3,312%. ومنذ ذلك الحين، استقر فوق 3,3%، مسجلاً 3,379% في 25 سبتمبر، وهو أعلى معدل يومي له منذ أكثر من عامين . وفي 30 سبتمبر، انخفض إلى 3,329%، وفي 1 أكتوبر، استقر عند 3,303%.
يعكس المتوسط الشهري هذا الاتجاه التصاعدي أيضًا. فقد أغلق شهر سبتمبر عند 3,247%، مقارنةً بـ 2,954% في أغسطس و2,855% في يوليو. ويمثل هذا الشهر الثالث على التوالي من الارتفاع، وهو أعلى مستوى منذ يوليو 2024 ، عندما كان المؤشر يحوم فوق 3,5%. بالنسبة للرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة، فإن الفرق بين الرقم الحالي ورقم العام الماضي هو ما يحدد ما إذا كان القسط الشهري سيرتفع أم سينخفض عند المراجعة القادمة.
رفع البنك المركزي الأوروبي لأسعار الفائدة والسياق الدولي
وافق البنك المركزي الأوروبي في سبتمبر/أيلول على رفع سعر الفائدة بمقدار 25 نقطة أساس ، وهو ثاني رفع هذا العام بعد رفعه في يونيو/حزيران. وتم رفع سعر الفائدة على الودائع إلى 2,50%، وهو قرار بررته المؤسسة بارتفاع التضخم وزيادة تكاليف الطاقة. ويتوقع السوق أيضاً إجراء تعديلات أخرى قبل نهاية العام.
كان للسياق الدولي دور حاسم. فقد أدى الصراع في إيران والتوترات في الشرق الأوسط إلى ضغوط تصاعدية على أسعار الطاقة والسلع، مما زاد من توقعات التضخم. وقد أدى هذا المزيج إلى تداول مؤشر يوريبور أعلى بكثير من سعر الفائدة الرسمي للبنك المركزي الأوروبي، وقلل من احتمالية حدوث انخفاضات سريعة على المدى القريب.
ماذا يعني هذا بالنسبة للرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة؟
تُراجع قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة كل ستة أو اثني عشر شهرًا، وفقًا لما هو متفق عليه في عقد الرهن. وتقارن هذه المراجعة أحدث قيمة لمؤشر يوريبور مع السعر الساري قبل أشهر. عندما يكون الفرق موجبًا، يرتفع القسط الشهري ؛ أما إذا انخفض المؤشر، يصبح القرض أرخص. لذا، فإن نهاية شهر سبتمبر لها تأثير مباشر على العديد من العائلات التي تجدد شروط قروضها العقارية في الأسابيع المقبلة.
يساعدنا مثال شائع على فهم الأمور بشكل أوضح. بالنسبة لقرض عقاري بقيمة 150.000 يورو لمدة 25 عامًا، مع هامش ربح قدره 1% فوق سعر فائدة اليوريبور ومراجعة سنوية، سيرتفع القسط الشهري من 849,81 يورو إلى 936,60 يورو. تبلغ الزيادة حوالي 86,8 يورو شهريًا، أي ما يعادل أكثر من 1.041 يورو إضافية سنويًا. أما بالنسبة للقروض الأكبر، فقد يكون التأثير على ميزانية الأسرة أكبر.
في ظل هذا الوضع، يلجأ بعض حاملي الرهن العقاري إلى التفاوض مع جهات الإقراض، أو التفكير في نقل الرهن، أو استكشاف إمكانية التحويل إلى رهن ذي سعر فائدة ثابت أو مختلط. لا يُعدّ هذا الخيار مجديًا دائمًا، إذ يعتمد على الشروط الخاصة بكل قرض والتكاليف المرتبطة به، ولكن مراجعة بنود العقد بدقة أصبحت ضرورية للغاية في ظل ارتفاع أسعار الفائدة.
التوقعات: ما الذي قد يحدث في الأشهر المقبلة؟
لا يتوقع المحللون انخفاضات كبيرة على المدى القريب. ولا يزال السوق يتوقع استمرار البنك المركزي الأوروبي في اتباع سياسة نقدية تقييدية لفترة أطول للسيطرة على التضخم. إذا لم تُرفع أسعار الفائدة مجدداً، وتحسّن الوضع في الشرق الأوسط، فقد يختتم مؤشر اليوريبور العام قرب 2,8%. أما إذا استمر الضغط وحدثت زيادة أخرى في أسعار الفائدة، فقد يقترب النطاق من 3,5%.
لذا، لا يزال مستوى عدم اليقين مرتفعاً. يتحرك مؤشر يوريبور بالتوازي مع التوقعات المتعلقة بأسعار الفائدة، واتجاهات التضخم، والأحداث الجيوسياسية. ويتفق الخبراء على أن المؤشر يتضمن بالفعل تشديداً ملحوظاً للسياسة النقدية خلال الاثني عشر شهراً القادمة، وبالتالي ستظل مراجعات الرهن العقاري حساسة لأي تغييرات في التوقعات الاقتصادية.
ثابت، متغير، أو مختلط: ما الذي يجب تقييمه؟
لا ينبغي أن يعتمد اختيار نوع الرهن العقاري (ثابت، متغير، أو مختلط) على سعر فائدة اليوريبور فقط. فمن يفضلون معرفة قيمة قسطهم الشهري قد يختارون الرهن ذو الفائدة الثابتة، حتى لو كانت الفائدة الأولية أعلى. أما من يستطيعون تحمل الزيادات ويتوقعون انخفاضها على المدى المتوسط، فقد يفكرون في الرهن ذو الفائدة المتغيرة. أما الرهون العقارية المختلطة، فتسعى إلى الجمع بين النوعين خلال السنوات الأولى.
على أي حال، من الحكمة النظر إلى الصورة الكاملة: مدة القرض، والدخل، والمدخرات المتاحة، ومستوى تحمل المخاطر، وأي منتجات أو خدمات مرتبطة به. تُوقع عقود الرهن العقاري لمدة 25 عامًا في المتوسط، لذا فإن التخطيط طويل الأجل لا يقل أهمية عن القسط الشهري الحالي . شهدت قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة فترة استقرار في سبتمبر، عقب تعديلات الربيع، بينما تُعد قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة أكثر عرضة لتقلبات سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (يوريبور).
يتجه مؤشر يوريبور نحو نهاية العام عند مستوى مرتفع تاريخيًا مقارنةً بما كان متوقعًا في بدايته. ويبلغ متوسط شهر سبتمبر 3,247%، بينما يُبقي البنك المركزي الأوروبي سعر فائدة تسهيلات الإيداع عند 2,50%، ويتوقع السوق مزيدًا من التطورات. بالنسبة لأصحاب قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة، ستكون مراجعة تجديداتهم القادمة ومقارنة البدائل مهمة أساسية في الأشهر المقبلة، في حين يراقب الخبراء ما إذا كان التضخم والتوترات الدولية سيسمحان ببعض التحسن أم أن المؤشر سيستمر في الضغط على الأقساط الشهرية.
