مصلحة ال الأجانب يشترون عقارات في إسبانيا لا يزال هذا المعدل مرتفعًا للغاية، على الرغم من أنه بدأ يُظهر بوادر استقرار بعد سنوات من النمو القوي. وتُشير أحدث البيانات الصادرة عن المجلس العام للموثقين والمسجلين إلى أن هذه المجموعة تحافظ على حضورٍ بارز في سوق العقارات السكنية، مع وجود اختلافاتٍ جوهريةٍ بحسب ما إذا كانوا مقيمين أم غير مقيمين.
في النصف الثاني من عام 2025، أغلق المشترون الأجانب 66.629 معاملة سكنية مجانيةيمثل هذا ما يقارب 18,4% من إجمالي مبيعات العقارات في البلاد. يُعد هذا رقماً مرتفعاً جداً تاريخياً، ولكنه أقل قليلاً من النسبة التي سُجلت في عامي 2023 و2024، مما يشير إلى عودة الأمور إلى طبيعتها بعد الطفرة التي أعقبت الجائحة.
كم عدد المنازل التي يشتريها الأجانب وما هي حصتهم في السوق؟
بالنظر إلى العام ككل، استحوذ الأجانب على 2025 أكثر من 138.000 منزليمثل هذا انخفاضًا طفيفًا بنسبة 0,8% فقط مقارنةً بعام 2024، وهو العام الذي شهد فيه سوق العقارات الإسباني مستويات نشاط لم يشهدها منذ المراحل الأخيرة لفقاعة الإسكان. بعبارة أخرى، لا يزال الحجم المطلق لعمليات الشراء الأجنبية عند أعلى مستوياته التاريخية.
إلا أن الوزن النسبي لهؤلاء المشترين انخفض قليلاً: وقد مثلوا 18,8% من مبيعات المساكن المجانيةيمثل هذا انخفاضًا عن نسبة 19,9% المسجلة في العام السابق، وهو أقل من الذروة التي سُجلت في عام 2023، حين بلغت النسبة قرابة 15% من الإجمالي، وفقًا لبيانات مسجلي الشركات. وقد شهد السوق المحلي، مدفوعًا بالطلب الداخلي، نموًا قويًا، مما أدى إلى انخفاض نسبة العملاء الأجانب.
يكمن المفتاح في المسارات المختلفة لأولئك الذين يعيشون في إسبانيا وأولئك الذين يأتون فقط للاستثمار أو قضاء بعض الوقت هناك. مشتريات المقيمين الأجانب ارتفع عدد العمليات إلى حوالي 85.500 عملية (بزيادة قدرها 5,3% على أساس سنوي)، وذلك بالنسبة لـ غير المقيمين لقد تراجعوا بشكل واضح، من أكثر من 58.000 بقليل إلى حوالي 52.800، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 9,4٪ تقريبًا في العام و15,1٪ في النصف الثاني وحده.
خلال تلك الفترة من يوليو إلى ديسمبر 2025، تركز السكان تقريبًا ثلثا المشتريات من قبل الأجانب (62,8%)بينما شكل غير المقيمين 37,2%. ووفقًا للموثقين، فإن هذا التصحيح بين مشتري المنازل الثانية يرجع أساسًا إلى التطبيع الذي أعقب الذروة الاستثنائية التي تم بلوغها في عام 2022، عندما كان العديد المستثمرين الدوليين استغلوا نهاية الجائحة والسياق الجيوسياسي لإبرام الصفقات.
أماكن التسوق: أكثر المجتمعات والمحافظات بحثًا
خريطة الطلب الأجنبي على المساكن في إسبانيا يتأثر السوق بشكل كبير بجاذبية المناطق الساحلية والمدن الكبرى، على الرغم من ظهور مناطق أقل اكتظاظًا بأسعار منخفضة في الأشهر الأخيرة. ويختلف التوزيع بشكل ملحوظ تبعًا لما إذا كان المشترون من السكان المحليين أو غيرهم.
في حالة الأجانب الذين إنهم لا يعيشون في إسبانيا وبما أنهم يبحثون في المقام الأول عن منزل ثانٍ أو استثمار، فإن التركيز واضح. في النصف الثاني من عام 2025، شكلت منطقة بلنسية النسبة الأكبر من... 40% من جميع مشتريات غير المقيمينبـ 9.926 معاملة. وجاءت الأندلس في المرتبة الثانية بنسبة 25,3% وأكثر من 6.200 عملية بيع، تلتها كاتالونيا (8,7%)، ثم منطقة مرسية (7,8%)، وجزر الكناري (7,4%). كما تحافظ جزر البليار على حضور قوي، بنسبة تقارب 6,9% من المعاملات.
بين المقيمين الأجانبيختلف النمط نوعًا ما، إذ يتعلق الأمر في الغالب بالمساكن الأساسية، وليس بيوت العطلات. تتصدر كاتالونيا القائمة بـ 9.004 معاملات، أي ما يعادل 21,5% من الإجمالي، تليها مباشرةً منطقة بلنسية (21%) ثم الأندلس (14,7%). أما منطقة مدريد، فتمثل أقل بقليل من 10% من السوق، ولكن بأسعار مرتفعة نسبيًا.
على مستوى المقاطعات، يؤكد مسؤولو التسجيل أن هناك مناطق يكون فيها الوجود الأجنبي حاسماً: في أليكانتي، ما يقرب من نصف المنازل من بين العقارات التي تم تداولها في عام 2025 (43,3%)، استحوذ عليها مشترون أجانب. وتشمل المناطق الأخرى ذات الحصة السوقية المرتفعة جداً مالقة (32,8%)، وسانتا كروز دي تينيريفي (30%)، وجزر البليار (حوالي 30%)، وجيرونا (25%)، ولاس بالماس (21,7%)، ومورسيا (21,4%).
في المقابل، في أسواق مثل مدريد أو فالنسيا عاصمة كان حضور المشترين الأجانب أكثر اعتدالاً. ففي مقاطعة فالنسيا، بالكاد تجاوزت نسبتهم 12,2% من إجمالي المبيعات، وفي مدريد تراوحت حول 6,9%. أما في إشبيلية، فقد انخفضت النسبة إلى 2,5%، ولم تتجاوز نسبة المشترين الأجانب 2% إلا في ثلاث مقاطعات فقط هي: سالامانكا، وجيان، وباداخوز.
جزر الكناري، وجزر البليار، وساحل البحر الأبيض المتوسط، والمناطق الداخلية الرخيصة: أقطاب الجذب
داخل الخط الساحلي، جزر الكناري وجزر البليار تواصل هذه الجزر ترسيخ مكانتها كوجهات رائدة للعملاء الدوليين، سواء المقيمين أو غير المقيمين. ففي جزر الكناري، على سبيل المثال، شكلت معاملات غير المقيمين حوالي 7,4% من إجمالي المبيعات الأجنبية في عام 2025، مما جعلها من بين أكثر المناطق جاذبية للسياحة والعقارات السكنية.
الكثير يتمتع الألمان بحضور قوي في جزر الكنارييُركّز السياح البريطانيون 20,6% من مشترياتهم في إسبانيا في جزر البليار، حيث تتم أكثر من نصف معاملاتهم (حوالي 52,6%). ويتوزع السياح البريطانيون في الأندلس، ومورسيا، ومنطقة بلنسية، والجزر الأخرى، بينما يُفضّل السياح الهولنديون بشكل خاص منطقة بلنسية، ومورسيا، والأندلس.
أما بالنسبة للأجانب المقيمين بالفعل في إسبانيا، فتظهر جزر الكناري أيضاً في الخلفية ذات الصلةتُسجّل حوالي 4,4% من معاملات المقيمين الأجانب في جزر الكناري. ويُعدّ الإيطاليون حالةً استثنائيةً ضمن هذه المجموعة، إذ تُجرى 26,2% من مشترياتهم في إسبانيا في جزر الكناري، ما يجعلها من بين وجهاتهم المفضلة، حتى أنها تتفوق على مناطق أخرى في البحر الأبيض المتوسط.
وبعيدًا عن الساحل، توجد مجتمعات تكتسب أهمية متزايدة بسبب... مساكن بأسعار معقولة أكثر وانخفاض في التشبع. ويشير الموثقون إلى نمو قوي للغاية في منطقة قشتالة-لا مانتشا (بزيادة تتجاوز 20% في النصف الثاني من العام)، وإكستريمادورا (حوالي 14%)، وأراغون (11%)، وقشتالة وليون (10,4%). وتوحي هذه الزيادات بتحول جزء من الطلب الأجنبي نحو الأسواق الداخلية ذات الأسعار المنخفضة والتوافر الأكبر.
في الوقت نفسه، بدأت بعض المجتمعات الأخرى التي كانت تحظى بشعبية كبيرة تقليدياً تفقد زخمها بين المشترين الأجانب. بين شهري يوليو وديسمبر 2025، انخفضت مبيعات العقارات الأجنبية وقد وقعوا في ثماني مناطق تتمتع بالحكم الذاتي، حيث تصدرت منطقة مدريد القائمة (انخفاض بنسبة 20,3٪)، تليها جزر الكناري (-10,8٪)، وجزر البليار (-10,2٪)، ومنطقة بلنسية (-7,3٪)، ومورسيا (-5,4٪)، ونافارا (-4,7٪)، وكانتابريا (-4,4٪)، والأندلس (-3,9٪).
من يشتري: الجنسيات التي تهيمن على السوق
فيما يتعلق بأصول المشترين، يبقى الترتيب مستقرًا نسبيًا، لكن مع تغيرات ملحوظة في المراكز وفي شدة الطلب. في النصف الثاني من عام 2025، قادت المملكة المتحدة العمليات بـ 5.178 عملية بيع (7,8٪ من إجمالي الأجانب)، تليها المغرب عن كثب بـ 5.154 عملية بيع (7,7٪).
تكتمل المجموعة الرائدة بواسطة إيطاليا، مع 4.397 معاملة (6,6% من الإجمالي)، ألمانيا مع 4.351 (6,5٪) رومانيا بواقع 4.339 (6,5%). وتأتي في المرتبة التالية مجموعة المشترين الآخرين من خارج الاتحاد الأوروبي، والذين بلغ مجموع معاملاتهم حوالي 8.200 معاملة، وهو ما يمثل ما يزيد قليلاً عن 12% من الإجمالي.
إذا تم تحليل البيانات السنوية، فإن لا يزال الشعب البريطاني هو الجنسية الرئيسية يشكل المشترون الأجانب أكبر فئة من مالكي المنازل في إسبانيا، حيث بلغ عدد المنازل التي اشتروها قرابة 11.000 ألف منزل في عام 2025 (حوالي 7,9% من إجمالي مشتريات الأجانب)، على الرغم من أن هذا يمثل انخفاضًا سنويًا يزيد عن 8%. يليهم المغاربة، بأكثر من 10.800 عقار وحصة تبلغ حوالي 7,8%، والذين يواصلون اكتساب المزيد من الحصة السوقية.
كما تم عرضها بشكل بارز الألمان والإيطاليون والرومانيونإسبانيا، بأرقام تتراوح بين 8.000 و9.000 منزل، وهولندا بأكثر من 8.300 عملية بيع. يتركز الطلب بشكل رئيسي في أوروبا ومنطقة البحر الأبيض المتوسط، على الرغم من أن بعض دول أمريكا اللاتينية وشرق أوروبا بدأت تبرز.
وفيما يتعلق بالتطور، يشير الموثقون وموظفو السجل العقاري إلى أن المعاملات زادت بشكل حاد في عام 2025. البرتغال، وفنزويلا، وكولومبيا، وإيطاليا، وهولندامع نمو يتراوح بين 5% و16%. في المقابل، شهدت مشتريات الروس والصينيين والنرويجيين والبلجيكيين انخفاضات كبيرة، متأثرة بعوامل جيوسياسية وتنظيمية وعوامل تتعلق بأسعار الصرف.
السكان مقابل غير السكان: السمات الشخصية والمناطق المفضلة
تُظهر الإحصائيات صورتين مختلفتين تماماً. فمن جهة، هناك... المقيمين الأجانبالذين يبحثون في الغالب عن سكن دائم ويفضلون المناطق ذات الأسعار المعقولة. من ناحية أخرى، غير المقيمين، وأكثر توجهاً نحو المنازل الثانية والاستثمار والأسواق السياحية.
من بين السكان، المغرب هي الجنسية التي لديها أكبر عدد من معاملات البيعتمثل هذه المجموعة 12,1% من إجمالي المعاملات. ويبرز حضورها بقوة في مناطق مثل مرسية (35,1% من معاملات المقيمين الأجانب)، ونافارا (32,1%)، وأراغون (21,9%)، ولا ريوخا (25,8%)، وإكستريمادورا (23,1%)، وقشتالة-لا مانتشا (19,1%)، والأندلس (18,3%)، وكتالونيا (11,2%). ويميل هذا النوع من المشترين إلى تجنب الأسواق الأغلى ثمناً، ويركز على المدن متوسطة الحجم والمحافظات الداخلية.
الكثير يشكل الإيطاليون ثاني أكبر مجموعة من السكان من حيث حجم المعاملات (9,2%)، مع تفضيل ملحوظ لجزر الكناري (26,2%)، وجزر البليار (14,6%)، ومنطقة مدريد (13,8%)، ومنطقة بلنسية (7,8%). ويأتي الرومانيون في المرتبة الثالثة بنسبة 9,3% من المعاملات، مع حضور قوي في قشتالة لا مانتشا (25,9%)، وأراغون (25,2%)، ولا ريوخا (21,3%)، وإكستريمادورا (16,5%)، وقشتالة وليون (14,2%).
المملكة المتحدة، على الرغم من تصدرها التصنيف العالمي للمبيعات، ويحتل المرتبة الرابعة بين السكانتمثل هذه الفئة 5,6% من المعاملات، مع حضور قوي بشكل خاص في الأندلس ومورسيا (11,6% لكل منهما)، وجزر البليار (حوالي 9%)، ومنطقة بلنسية (حوالي 7%). في هذه الحالة، يشمل السوق كلاً من المشترين الذين استقروا بشكل دائم وأولئك الذين يقضون فترات طويلة.
بين الأجانب غير المقيمينيختلف هذا النمط: إذ يهيمن المشترون من شمال أوروبا، الذين يتمتعون بقوة شرائية أعلى وتفضيل واضح للمناطق الساحلية السياحية الشهيرة. أما الجنسيات الأكثر حضوراً في هذا القطاع فهي هولندا (12,6% من معاملات غير المقيمين)، ألمانيا (11,9٪)، المملكة المتحدة (11,5٪) وبلجيكا (8,1٪).
كما أن توزيعهم الجغرافي ملحوظ للغاية: يركز الهولنديون جزءًا كبيرًا من مشترياتهم في منطقة بلنسية (16,3٪)، ومورسيا (15,9٪)، والأندلس (13,7٪)، وأراغون؛ ويبرز الألمان في جزر البليار، وكانتابريا، وجزر الكناري، وغاليسيا، وأستورياس؛ ويتجه البريطانيون نحو مورسيا، ونافارا، والأندلس، وكانتابريا، ومنطقة بلنسية؛ ويوزع البلجيكيون استثماراتهم بين مورسيا، وأراغون، وإكستريمادورا، ومنطقة بلنسية.
الأسعار: مستويات قياسية مرتفعة وفروقات كبيرة حسب الجنسية
من أبرز جوانب التقارير الأخيرة سلوك... الأسعار التي يدفعها المشترون الأجانبفي النصف الثاني من عام 2025، بلغ متوسط السعر 2.479 يورو للمتر المربع، بزيادة قدرها 5٪ عن العام السابق، وهي أعلى قيمة في السلسلة التاريخية الكاملة للموثقين.
لا يزال الأجانب يدفعون، في المتوسط، أكثر من الإسبان. بينما دفع الإسبان حوالي 1.839 يورو / متر مربعدفع المقيمون الأجانب حوالي 1.963 يورو للمتر المربع، بينما دفع غير المقيمين 3.242 يورو للمتر المربع، أي بزيادة قدرها 65% عن متوسط سعر الشراء في إسبانيا. بعبارة أخرى، يدفع القادمون من الخارج والذين لا يقيمون في إسبانيا أعلى الأسعار.
كان ارتفاع الأسعار واسع النطاق: بين المقيمين الأجانب، ارتفع متوسط السعر بنسبة 9,4% على أساس سنوي؛ وبين غير المقيمين، بنسبة 5,8%؛ وبين الإسبان أنفسهم، بنسبة 7,4%. وسجلت ست عشرة منطقة ذاتية الحكم زيادات في الأسعار لهذا النوع من المشترين، مع ارتفاعات حادة بشكل خاص في كانتابريا (أكثر من 17%)، ومورسيا (14,1%)، ولا ريوخا (13,4%)، ونافارا (12,6%)، ومنطقة مدريد (11,6%)، وأستورياس (10,5%)، وإكستريمادورا (10,3%). وبرزت غاليسيا وحدها بانخفاض طفيف بنحو 5%.
تقع أغلى المنازل التي يشتريها الأجانب حسب المنطقة في جزر البليار ومنطقة مدريدفي الجزر، يتجاوز متوسط السعر 5.200 يورو للمتر المربع، مع زيادة سنوية تقارب 7%. أما في العاصمة، فيقترب السعر من 3.900 يورو للمتر المربع، بعد ارتفاعه بنحو 11,6%. ومن المناطق الأخرى البارزة إقليم الباسك (حوالي 2.870 يورو للمتر المربع)، وجزر الكناري (2.800 يورو للمتر المربع)، وكتالونيا (2.727 يورو للمتر المربع)، والأندلس (2.708 يورو للمتر المربع).
في الطرف الآخر ، إكستريمادورا، وكاستيلا لا مانشا، وقشتالة وليون، ولاريوخا، وأراغون هذه هي المناطق ذات الحكم الذاتي التي يدفع فيها الأجانب أقل الأسعار، حيث تتراوح الأسعار المتوسطة بين 688 و970 يورو للمتر المربع. ويفسر هذا التفاوت جزئياً الاهتمام المتزايد بهذه الأسواق الداخلية، لا سيما من قبل الجنسيات ذات القدرة الشرائية المنخفضة.
من يدفع أكثر ومن يدفع أقل للمتر المربع
تُعدّ فروقات الأسعار بناءً على الجنسية كبيرة جدًا. وتتصدر القائمة تلك... مشترٍ سويدييدفع الأجانب حوالي 3.654 يورو/م²، يليهم الألمان (3.559 يورو/م²)، ثم الأمريكيون (3.501 يورو/م²)، وأخيرًا النرويجيون (3.085 يورو/م²). كما يدفع الأجانب من سويسرا وبولندا وأيرلندا وبلجيكا وإيطاليا وفرنسا وبريطانيا وهولندا وروسيا أسعارًا أعلى من المتوسط.
في أسفل الترتيب يأتي أولئك الذين يستثمرون مبالغ متواضعة، وعادة ما تكون مرتبطة بـ السكن الأساسي في مناطق بأسعار معقولةيتصدر المغاربة هذه المجموعة بأقل متوسط سعر للمتر المربع، حوالي 768 يورو، وهو أقل بكثير من المتوسط العام. يليهم الرومانيون (1.350 يورو/م²)، والإكوادوريون (1.410 يورو/م²)، والكولومبيون (1.507 يورو/م²). كما يدفع الفنزويليون ما بين 1.400 و1.600 يورو/م².
لا تعكس هذه الفجوة اختلاف القوة الشرائية فحسب، بل تعكس أيضاً اختلاف الاستراتيجيات: فبينما يميل الإسكندنافيون أو الألمان إلى البحث عن منزل ثانٍ في مواقع مميزة -الجزر، والخطوط الساحلية الراسخة، والمدن الكبرى-، يتطلع المشترون من البلدان ذات الدخل المنخفض إلى الأحياء والمحافظات ذات الأسعار المعقولة والمنازل متوسطة أو صغيرة الحجم.
بدأ الارتفاع العام في أسعار المساكن في إسبانيا، والذي يتجاوز في المتوسط 2.700 يورو للمتر المربع وفقًا لبعض مواقع العقارات، يؤثر أيضًا على الطلب الأجنبي، لا سيما بين غير المقيمين الذين يتمتعون بالفعل بمستويات إنفاق مرتفعة للغاية. بالنسبة للكثيرين منهم، يتم التفكير مليًا في عمليات الشراء المتعلقة بالترفيه أو الاستثمار، مما يؤدي إلى فترات أطول لاتخاذ القرارات ونهج أكثر انتقائية في اختيار الفرص.
المعاملات ذات القيمة العالية وتأثير التغييرات التنظيمية
كان للارتفاع الحاد في أسعار المساكن نتيجة أخرى: زيادة في مشتريات بقيمة تزيد عن 500.000 ألف يورو تم تنفيذ هذه المعاملات من قبل الأجانب. ووفقًا للمسجلين، فقد تجاوز وزن هذه المعاملات 12% من إجمالي مبيعات المنازل التي قام بها الأجانب لأول مرة، مع تركيز خاص في جزر البليار، ومنطقة مدريد، والأندلس، وكتالونيا.
في جزر البليار، تتجاوز قيمة حوالي 42% من مشتريات المنازل التي يقوم بها الأجانب نصف مليون يورو، بينما تبلغ هذه النسبة في مدريد حوالي 24,4%، وفي الأندلس حوالي 19,2%، وفي كاتالونيا تتجاوز 13%. أكثر من نصف هؤلاء المشترين من دول الاتحاد الأوروبي، والباقي من دول خارج الاتحاد.
ومع ذلك، يتفق الخبراء على أن إلغاء ما يسمى بالتأشيرة الذهبية لم يكن لتصاريح الإقامة الممنوحة لمن اشتروا عقارات تزيد قيمتها عن 500.000 ألف يورو تأثير يُذكر على حجم المبيعات الإجمالي. فبين عامي 2013 و2023، لم يُمنح سوى حوالي 14.500 تأشيرة من هذا النوع، وهو رقم ضئيل للغاية مقارنةً بملايين المنازل التي بيعت خلال تلك الفترة.
ما يثير المزيد من الحذر بين المستثمرين الدوليين هو التغييرات التنظيمية والإعلانات السياسية ساهمت قضايا متعلقة بالإسكان، مثل القيود المفروضة على تأجير العقارات السياحية أو إمكانية فرض ضرائب إضافية على مشتريات المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي، في هذا الغموض التنظيمي. وقد أدى ذلك، إلى جانب ارتفاع الأسعار وقوة اليورو مقابل العملات الأخرى، إلى انخفاض الطلب، لا سيما في شريحة غير المقيمين.
ومع ذلك، في قطاعات محددة مثل الإسكان الفاخر، تشير بعض الشركات المتخصصة إلى أن الطلب الأجنبي يبقى متماسكاً وأن إسبانيا لا تزال تعتبر وجهة تنافسية وآمنة نسبياً مقارنة بالأسواق الدولية الأخرى، سواء من حيث جودة الحياة أو الأسعار.
بشكل عام، تُظهر الصورة الحالية سوقًا حيث لا يزال الأجانب يمثلون قوة دافعة مهمة يشهد سوق الإسكان الإسباني ازدهاراً ملحوظاً، حيث تم شراء أكثر من 66.000 منزل في نصف عام فقط، ونحو 140.000 منزل في الإجمالي السنوي، ولكن هناك تعديلات جارية: يكتسب السكان المحليون مكانة بارزة، ويخفف غير المقيمين من نشاطهم، وتتغير الجنسيات بشكل أكثر ديناميكية، وتتسع الفجوة السعرية بين أولئك الذين يبحثون عن منازل ثانية في مواقع مميزة وأولئك الذين يشترون مساكن أساسية في مناطق داخلية بأسعار معقولة.
