ستعقد المحكمة العليا جلسةً قريباً لتحديد الجهة المسؤولة عن دفع رسوم نقل الملكية العقارية. سيُوضح هذا القرار نهائياً ما إذا كانت ستؤيد الحكم الجديد الذي يُحمّل البنوك، بدلاً من المقترضين، مسؤولية هذه الرسوم عند الحصول على قرض عقاري. وقد أوضح أحد أقسام المحكمة هذا الحكم في أكتوبر الماضي. على أي حال، سيتابع أصحاب القروض العقارية هذا القرار عن كثب، نظراً لأهمية المبلغ المُستحق.
في الوقت الراهن، يتمثل الأثر الأول لهذا القرار في شللٍ نسبي في تسويق قروض الرهن العقاري من قبل البنوك. فقد تم تأجيل العديد من عروضها بانتظار نتائج الإجراءات القانونية في بلدنا. وفي هذا الصدد، من الملاحظ اختفاء هذه المنتجات مؤقتًا من مواقع البنوك الإلكترونية. وبالتالي، لا يمكن الحصول على قروض رهن عقاري جديدة خلال فترة عدم اليقين المحيطة بهذه الإجراءات القانونية.
يُعدّ الغموض أولى تبعات هذا القرار المثير للجدل، إذ أن الحصول على قرض عقاري أمرٌ بالغ التعقيد حاليًا، لا سيما عند إجرائه إلكترونيًا. مع ذلك، سيكون لهذا القرار أثرٌ أكبر على المتقدمين الجدد للحصول على قروض عقارية، إذ قد تتغير شروطهم تبعًا لحكم المحكمة. في المقابل، سيتعين على الحاصلين على قروض عقارية بالفعل الانتظار لمعرفة ما إذا كانوا سيستحقون في نهاية المطاف استرداد هذه الضريبة.
الرهون العقارية ذات الفائدة المرتفعة
على أي حال، قررت بعض البنوك بالفعل رفع سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري. تحديدًا، رفعتها بنسبة ضئيلة مقارنةً بأسعارها الأصلية. عمليًا، هذا يعني أن الحصول على قرض رهن عقاري سيتطلب جهدًا ماليًا أكبر من الآن فصاعدًا. في الوقت الحالي، لا تُعدّ الزيادات في أسعار الفائدة على هذه المنتجات كبيرة، إذ تبلغ حوالي 0,10% . هذا يعني دفع بضعة يورو إضافية في الأقساط الشهرية لهذا النوع من القروض.
حتى الآن، كانت هوامش الربح على قروض الرهن العقاري، ولأول مرة، أقل من 1% . ورغم أن هذا يعود في معظمه إلى انخفاض أسعار الفائدة، وهو اتجاه تغير خلال النصف الثاني من العام، إلا أن هناك أمرًا واحدًا مؤكدًا للعملاء: لن يجدوا بعد الآن هوامش ربح تنافسية كهذه. لن يكون الحصول على قرض مربحًا كما كان في السنوات الأخيرة، بل وأقل ربحية في الأشهر والسنوات القادمة.
عروض البنوك تختفي
من تبعات قرار المحكمة العليا توقف عروض الرهن العقاري في السوق، على الأقل لبضعة أيام أو حتى أسابيع. علينا انتظار حكم المحكمة لمعرفة مصير هذا المنتج الأساسي لكثير من العائلات الإسبانية. كما علينا انتظار معرفة الشروط التي ستُتاح بموجبها قروض الرهن العقاري مجدداً بعد صدور قرار بشأن ضريبة الدمغة على هذه القروض.
أصبح الحصول على قرض عقاري هذه الأيام أكثر تعقيدًا بالنسبة للمستهلكين نظرًا للغموض القانوني الذي يكتنف سوق الرهن العقاري. وبالتأكيد، بات الحصول على أفضل العروض أكثر صعوبة، وقد يستغرق الأمر بضعة أيام لاتخاذ القرار. ويعود ذلك إلى احتمال زيادة الرسوم المرتبطة بهذا المنتج المالي، بغض النظر عن سعر الفائدة الذي يقدمه المقرضون. ولن يكون أمام المستهلكين خيار سوى التحلي بالصبر في ظل هذا الوضع الاستثنائي الذي برز مؤخرًا.
يرتفع Euribor شيئًا فشيئًا
من الجوانب الأخرى التي يجب مراعاتها هذه الأيام ارتفاع المؤشر المرجعي المستخدم لقروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة للشهر السابع على التوالي . يُعدّ هذا خبرًا سيئًا لجميع المقترضين، إذ سيؤثر على أقساطهم الشهرية، تبعًا لمدى هذه الزيادات في الأسواق المالية. وبناءً على هذا السيناريو العام، قد تتراوح الزيادة في القسط الشهري بين 10 و30 يورو ، حسب مبلغ القرض. مع ذلك، فإنّ أسوأ ما في الأمر بالنسبة للمقترضين هو أنّ هذا الاتجاه يُشير إلى استمرار ارتفاع المؤشر في الأشهر المقبلة.
على الرغم من أن مؤشر يوريبور ظل سلبياً منذ عام 2016، إلا أن نقطة التحول قد حانت. فهو يبلغ حالياً -0,145%، وهو أعلى مستوى له في الأشهر التسعة الماضية، ويتجه بوضوح نحو الانخفاض. هذا يعني أن المستخدمين سيشهدون زيادة في مدفوعاتهم الشهرية. في الوقت الراهن، لا تُعد هذه الزيادة كبيرة، ولكنها قد تصبح كذلك في المستقبل القريب إذا استمر المؤشر الأوروبي القياسي في مساره الحالي.
خطر حدوث ارتفاعات أكثر حدة
تتمثل أكبر مشكلة تواجه حاملي قروض الرهن العقاري حاليًا في احتمال استمرار المؤشر الأوروبي المرجعي إيجابيًا لسنوات عديدة. قد يؤدي هذا الوضع إلى اختلافات كبيرة في أقساط الرهن العقاري، وبالنسبة لقرض بقيمة 200.000 يورو تقريبًا، قد يعني ذلك تكلفة إضافية تقارب 50 يورو شهريًا. وقد تزداد هذه التكلفة إذا ارتفع المؤشر تدريجيًا على مدى عدة أشهر. هذا خطر يتحمله المقترضون عند حصولهم على قرض رهن عقاري ذي سعر فائدة متغير.
من ناحية أخرى، تتميز قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة بميزة هامة تتمثل في ضمان قسط شهري ثابت بغض النظر عن تقلبات السوق، مما يوفر راحة بال أكبر طوال مدة القرض. وهذا أحد أسباب ازدياد شعبية هذه القروض بين العملاء، وفقًا لأحدث بيانات المعهد الوطني للإحصاء. في الواقع، تجاوز الطلب عليها توقعات البنوك نفسها.
من المزايا الرئيسية الأخرى للقروض العقارية ذات الفائدة الثابتة أنها تُحدد بقسط شهري ثابت. وهذا يُتيح للمقترضين تخطيط نفقاتهم بشكل أفضل وإدارة ميزانيتهم الشخصية أو العائلية. مع ذلك، لن يستفيدوا من انخفاض أسعار الفائدة، على عكس السنوات الأخيرة التي شهدت فيها القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة فائدة كبيرة.
ارتفاع في العمولات
سيكون لقرار المحكمة العليا بشأن الجهة المسؤولة عن دفع رسوم الطوابع على الرهون العقارية أهمية بالغة، إذ سيحدد ما إذا كان بإمكان البنوك رفع رسوم هذا المنتج المالي. بل يمكنها بالفعل زيادتها بنسبة ضئيلة مقارنة بأسعارها الحالية. وهذا سيناريو حذر منه العديد من المحللين الماليين، إذ يعتقدون أن العملاء سيتحملون التكاليف في نهاية المطاف.
من جهة أخرى، يمكن تحديد هذه الزيادة في رسوم الرهن العقاري وفقًا لمعايير كل مؤسسة إقراض، بهوامش ربح تتراوح بين 0,50% و2,00% تقريبًا. تجدر الإشارة إلى أن العديد من هذه المنتجات معفاة حاليًا من الرسوم وتكاليف الإدارة الأخرى. ويعود ذلك إلى ظروف السوق المواتية، ووصول أسعار الفائدة إلى مستويات مثالية لتطبيق هذا التخفيض الكبير.
ارتفاع الأموال
على أي حال، ثمة اتجاه واضح: سترتفع معدلات الرهن العقاري تدريجياً خلال الأشهر المقبلة، لا سيما في ظل الارتفاعات المتوقعة في أسعار الفائدة العام المقبل في منطقة اليورو. ويأتي هذا في أعقاب قرار البنك المركزي الأوروبي برفع أسعار الفائدة من مستواها الحالي البالغ 0%، بالإضافة إلى اعتبارات فنية أخرى متأصلة في هذا المنتج المصرفي.
هذا يعني أنه منذ وقت مبكر جدًا ، سيحتاج المستخدمون إلى جهود مالية أكبر لإدارة هذه الفئة من المنتجات. لن يكون أي شيء على حاله مرة أخرى ويتم اتخاذ الخطوات الأولى بالفعل.