عند توقيع الرهن العقاري، يتم ذلك باسم شخص واحد كمالك والآخرين كملاك مشتركين (اختياريًا). لكن، كيفية تغيير صاحب الرهن العقاري؟
قد تنشأ حالة أن تضطر إلى تغيير ملكية الرهن العقاري بسبب أي موقف: انفصال، وفاة، بيع... كيف سيتم هذا التغيير إذن؟ نوضح لك ذلك في هذا المقال، فهل نبدأ؟
ماذا يعني تغيير صاحب الرهن العقاري؟
في الرهن العقاري، يعتبر المالك هو الراهن، أي الشخص المسؤول عن الدين الذي تم تكبده. ومع ذلك، عند حدوث تغيير في الملكية، يُعفى هذا المدين الرئيسي من التزاماته، ويتركه مسؤولاً عن شخص آخر.
الآن، هل من السهل القيام بما قرأته من قبل؟ الحقيقة هي أن لا. إن الجهات المصرفية، وهي التي يتم معها الرهن العقاري، لا تقبل التغيير بهذه الطريقة، في الواقع لا بد من توافر بعض الظروف لذلك.
فهل يمكن تغيير الرهن العقاري؟
الإجابة السريعة والسهلة على هذا السؤال هي نعم، من الممكن تغيير ملكية الرهن العقاري. في الواقع، هي عملية تسمى حلول المرتهن وتتعلق بتغيير في العقد الذي تم توقيعه في ذلك الوقت.
ولكن، من أجل تنفيذ ذلك، ويجب استيفاء مجموعة من المتطلبات المهمة والأساسية والتي بدونها لن يستسلم البنك.. أيّ؟
موافقة الدائن
وفي حال لم يتضح لك الأمر بعد، فصاحب الرهن هو المدين، وهو المدين بالمال. ومن يقرض هذا المال؟ بالضبط، البنك.
وبالتالي إذا رفض البنك تغيير ملكية الرهن العقاري، فلا يمكنك فعل أي شيء.
دراسة ملاءة المدين الجديد
بل هو التحليل الذي يجريه البنك لمعرفة ما إذا كان المدين الجديد لديه إمكانية إعادة تلك الأموال. ضع في اعتبارك أنه عندما يتغير المالك، لا يعرف البنك ما إذا كان الشخص الآخر سيكون قادرًا على الوفاء بالديون أم لا. ومن ثم فإن الأمر يتعلق بما سبق، وأنه إذا لم تكن الدراسة مرضية، فلن يسمحوا لك بتغيير الملكية بسبب المخاطر التي تنطوي عليها.
AVAL
وهذا أمر قد تطلبه بعض البنوك من المالك الجديد. إذا رأوا في دراسة الملاءة أن الشخص ليس لديه القدرة على رعاية الديون، فيمكنهم تقديم خيار الحصول على ضمان لإحداث التغيير. يمكن أن يكون هذا الضامن شخصًا آخر أو شيئًا خاصًا بك ويتحمل المخاطر في حالة عدم سداد الدين.
وبطبيعة الحال، إذا لم يتم سداد هذا الدين، فقد يتم فقدان الممتلكات التي تعمل كضمان.
كيفية تغيير صاحب الرهن العقاري؟
إذا وافق البنك وقبل التغيير، تبدأ عملية الحلول للراهن. وما هي الخطوات؟
الأول تم بالفعل، من خلال مطالبة البنك بأن يحل محل المدين وأن يعطي البنك موافقته على هذا التغيير.
الخطوة الثانية سيتم دفع عمولة الحلول. ونعم، هذا يعني أنه لتغيير المالك عليك أن تدفع للبنك. اعتمادًا على نوع الرهن العقاري الذي لديك، سواء كان بفائدة ثابتة أو متغيرة، ستجد أنه يدفع بشكل مختلف. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك ثابتًا، فسيتم دفع عمولة قدرها 0,50% للسنوات الخمس الأولى. ومن السادس 0,25%.
وفي حالة الرهون العقارية المتغيرة يتم دفع 0,25% للسنوات الثلاث الأولى. الرابع والخامس 0,15% ومن الجنس لا يوجد عمولة.
بعض الأحيان، هناك نفقات أخرى يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار.كما هو الحال في حالات تغيير المالك بسبب انتهاء ملكية العقار المشترك، أو بسبب بيع العقار. وبالمثل، إذا كانت هناك تقييمات أو رسوم كاتب العدل، فيجب إضافتها أيضًا.
الخطوة الثالثة، والآن الأخيرة، ستكون إضفاء الطابع الرسمي على العقد الجديد الذي يتغير فيه المالك، الذي يُعفى من تلك المسؤولية ويتولى المالك الجديد.
وفي هذه الحالات يجب أن يتم تغيير ملكية الرهن العقاري
لا يتم عادة تغيير مالك الرهن العقاري بشكل منتظم. ولكن هناك حالات معينة يكون فيها ذلك ضروريا. من بين هؤلاء:
بيع العقار المرهون
منزل، شاليه، عقار... عند بيعه لشخص آخر وفي وسطه رهن، يجب إخطار البنك بالبيع وتغيير الملكية.
كقاعدة عامة ، ما يتم هو أن البائع يخصم ما تبقى من الرهن العقاري والمشتري محله. لكن بالطبع، كل هذا سيعتمد على قبول البنك لهذا التغيير.
إذا قبلت ذلك، فسيتعين على كل من المشتري والبائع التوقيع على اتفاقية في سند عام وسيتعين على الدائن الموافقة على التغيير.
الموت
الحالة الأخرى التي يحدث فيها تغيير صاحب الرهن هي وفاة صاحب الرهن. وفي هذه الحالة فإن الورثة هم الذين سيتحملون الدين عندما يقبلون الميراث (إذا لم يقبلوه، فلن يكونوا مسؤولين عن ذلك الدين أو العقار).
في هذه المناسبة، عند الحديث عن الوفاة والميراث، يصبح الورثة بدائل تلقائيًا بمجرد قبولهم للميراث في جميع الديون التي تركها المالك.
انقراض الشقة
والسيناريو الشائع هو انقراض الملكية المشتركة (أي عندما يكون الأصل مملوكًا لأكثر من شخص واحد). على سبيل المثال، عند حدوث الانفصال أو الطلاق.
في تلك الحالات ، يحتفظ أحدهم بالملكية وعليك التفاوض مع البنك حتى يقبل أنه بدلاً من مالكين أو أكثر، يكون هناك مالك واحد فقط (لذلك عليك أن تحلل ما إذا كنت قادرًا على سداد الدين، وما إذا كان لديك القدرة على تحمل الدين بمفردك، وما إلى ذلك، وبالتالي قبوله).
هل اتضح لك كيفية تغيير صاحب الرهن العقاري والحالات التي يجب فيها ذلك؟ هل سبق لك أن واجهت هذا الإجراء؟