سيشهد قطاع العقارات في عام 2019 بلا شك تداعيات أزمة الرهن العقاري التي بدأت تظهر، بالإضافة إلى ارتفاع الأسعار في المدن الكبرى وفرض رقابة على العقارات المؤجرة. وستكون هذه عوامل حاسمة في تحديد ما إذا كان الوقت مناسبًا للاستثمار في أسهم العقارات الإسبانية. وسيشهد العام حالة من عدم اليقين نتيجة لعوامل أخرى تؤثر على الاقتصاد بشكل عام.
من جهة أخرى، من الأهمية بمكان أن تباطؤ الاقتصاد الإسباني، الذي أكده البنك المركزي الأوروبي، يُخفف إلى حد ما من شبح فقاعة جديدة ، وتحديداً فقاعة العقارات. يثير هذا السيناريو مخاوف جدية لدى المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة، فضلاً عن الاعتبارات الفنية الأخرى المتعلقة بقيم سوق الأسهم التي تُمثل هذا القطاع الحيوي من الاقتصاد الإسباني.
مع ذلك، من المهم أيضًا مراعاة جوانب أخرى تُعطينا مؤشرًا على كيفية سير معاملات العقارات . تُجرى هذه المعاملات عبر استراتيجيات متنوعة، تتراوح بين شراء وبيع الأسهم في هذا القطاع المهم من سوق الأسهم الإسبانية، وصولًا إلى الاستثمار المباشر في العقارات، أي شراء الشقق بهدف تحقيق عوائد قصيرة الأجل. ولا يُستبعد وجود خيارات استثمارية بديلة أخرى في هذا الأصل المالي، الذي يحظى بشعبية واسعة بين المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة.
القطاع العقاري: الرهون العقارية
بلغ عدد الرهونات العقارية المسجلة على المنازل 30.356 رهنًا، بزيادة قدرها 20,4% مقارنةً بشهر أكتوبر 2017، وفقًا لأحدث بيانات المعهد الوطني للإحصاء. وبلغ متوسط قيمة الرهن العقاري 126.926 يورو، بزيادة قدرها 4,6%. أما متوسط قيمة الرهن العقاري المسجل في سجلات العقارات في أكتوبر (الناتج عن عقود بيع رسمية سابقة) فبلغ 138.171 يورو، أي أقل بنسبة 5,8% عن الشهر نفسه من عام 2017.
في غضون ذلك، تشير بيانات رئيسية أخرى من المعهد الوطني للإحصاء إلى أن قيمة قروض الرهن العقاري للعقارات الحضرية بلغت 5.594,4 مليون يورو، بزيادة قدرها 13,5% مقارنةً بشهر أكتوبر 2017. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فقد بلغ رأس المال المُقرض 3.853,0 مليون يورو، مسجلاً زيادة سنوية قدرها 25,9%. علاوة على ذلك، يُبرز التقرير أيضاً أنه خلال هذه الفترة، بالنسبة لقروض الرهن العقاري لجميع أنواع العقارات في أكتوبر، بلغ متوسط سعر الفائدة الأولي 2,57% (أقل بنسبة 4,3% من أكتوبر 2017)، وبلغ متوسط مدة القرض 23 عاماً.
التغييرات في قروض الرهن العقاري
تُشكل القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة 62,4% من إجمالي القروض، بينما تُشكل القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة 37,6%. ويبلغ متوسط سعر الفائدة المبدئي 2,35% للقروض ذات الفائدة المتغيرة (أقل بنسبة 3,5% عن أكتوبر 2017)، و3,06% للقروض ذات الفائدة الثابتة (أقل بنسبة 9,1%). ومن بين 5.355 قرضًا عقاريًا طرأت عليها تغييرات في الشروط، كان 46,3% منها نتيجة لتعديلات في أسعار الفائدة. وبعد هذه التغييرات، ارتفعت نسبة القروض ذات الفائدة الثابتة من 10,0% إلى 15,1%، بينما انخفضت نسبة القروض ذات الفائدة المتغيرة من 88,7% إلى 83,4%.
يُعدّ مؤشر يوريبور المعيار المرجعي لأكبر نسبة من قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة، سواء قبل (76,4%) أو بعد (77,5%) التغيير. بعد تعديل الشروط ، انخفض متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة بمقدار 1,0 نقطة مئوية. كما انخفض سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة بمقدار 1,0 نقطة مئوية. تُشير هذه البيانات إلى وجود طلب قوي على هذا المنتج المالي المهم، الذي لا يزال يُقدّم سعر فائدة تنافسيًا للمقترضين. مع ذلك، بدأت تظهر بالفعل أولى بوادر ارتفاع مؤشر يوريبور، المعيار الأوروبي، بعد أن ارتفع لعدة أشهر عقب تداوله عند أدنى مستوياته التاريخية.
الإيجار من خلال السقف
يُعد تأجير العقارات خيارًا استثماريًا آخر، وقد حقق نتائج إيجابية للغاية لأصحاب العقارات . ومن الجدير بالذكر أن هذا النوع من تأجير العقارات مربح للغاية، ويتفوق على الأصول المالية الأخرى. وفي هذا السياق، تشير إحصائية مهمة إلى أن أسعار الإيجارات ارتفعت بنسبة تزيد قليلاً عن 15% في الربع الثالث من عام 2018. ويمثل هذا أعلى سعر تم تسجيله خلال السنوات العشر الماضية، وهي فترة شملت الأزمة الاقتصادية.
نتيجةً لهذا الارتفاع في الإيجارات، يحقق مُلاك العقارات حاليًا عائدًا يقارب 15%. مع ذلك، لا يُدرّ هذا العائد أي عوائد على المنتجات المالية، سواءً كانت دخلًا ثابتًا أو متغيرًا. تجدر الإشارة إلى أن المنتجات المصرفية الرئيسية (الودائع لأجل، والسندات، وحسابات العائد المرتفع) بالكاد تتجاوز مستويات 0,5%. ويعود ذلك إلى انخفاض تكلفة الاقتراض، ما أدى إلى انخفاض ربحيتها إلى أدنى مستوياتها تاريخيًا لعدة سنوات.
هل هناك خطر حدوث فقاعة عقارية؟
من أبرز المخاوف لدى الفاعلين الماليين والاقتصاديين احتمال انفجار فقاعة الإسكان التي طال الحديث عنها خلال الأشهر أو السنوات القادمة. وفي هذا الصدد، يرى خبراء القطاع أن الظروف المواتية لظهور هذه الفقاعة غير متوفرة حاليًا، على الأقل ليس على المدى القريب، وهو ما يهم المستثمرين بالدرجة الأولى. إلا أن ما يبرز في سوق الإسكان هو ارتفاع أسعار المساكن بشكل مفرط ، لا سيما في المدن الإسبانية الكبرى.
من هذا المنظور العام، لا يمكن استبعاد هذا الاحتمال، لكن الآراء تشير إلى اتجاه آخر، محذرةً فقط من خطر استمرار ارتفاع أسعار المساكن شهراً بعد شهر . في الواقع، سيأتي وقت لا يكون فيه أمام هذا الاتجاه خيار سوى التباطؤ. هذه مشكلة خاصة بإسبانيا دون غيرها من الدول المجاورة. وهو جانب قد يؤثر بلا شك على قيمة قطاع البناء في سوق الأسهم الوطنية.
شراء وبيع الشقق
ارتفعت هذه المعاملات بنسبة 13% خلال العام الماضي، مع احتمال حدوث تقلبات طفيفة في المستقبل. وفي هذا الصدد، تشير دراسات وتقارير قطاعية مختلفة إلى أن أسعار المساكن سترتفع في عام 2019، من المتوسط الحالي البالغ 1.650 يورو للمتر المربع إلى حوالي 1.800 يورو للمتر المربع. وعلى أي حال، يبدو أن هذه الزيادة أقل أهمية من السنوات السابقة. والسؤال المطروح الآن هو ما إذا كان هذا العام سيشكل نقطة تحول في سوق بيع وشراء المنازل.
من جهة أخرى، يرغب العديد من المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة في استثمار مدخراتهم في الأسهم الإسبانية . قد تكون هذه فكرة جيدة، لكنها تنطوي على مخاطر كبيرة، لا سيما أداء هذه الأسواق المالية هذا العام. من المهم التذكير بأن مؤشر إيبكس 35 انخفض بأكثر من 15% العام الماضي. لذا، فإن المخاطر حقيقية، لدرجة قد تؤدي إلى خسارة مبلغ كبير من المال.
توزيع الأرباح
من جهة أخرى، توزع بعض هذه الشركات المدرجة أرباحًا سخية على المساهمين، بعوائد تتراوح بين 3% و6% . وهذا يوفر دخلًا ثابتًا مضمونًا سنويًا، بغض النظر عن أداء سوق الأسهم. إنها استراتيجية مبتكرة للغاية لتوفير دخل ثابت ضمن محفظة دخل متغير، متجاوزةً بذلك هوامش الربح الضعيفة التي توفرها حاليًا مختلف منتجات الادخار والاستثمار. تستهدف هذه الاستراتيجية متوسطة إلى طويلة الأجل فئة محددة من المستثمرين: المستثمر المتحفظ الذي يُعطي الأولوية القصوى للحفاظ على مدخراته.
على الأقل في المدى القصير ، وهو أكثر ما يهتم به المستثمرون. بل على العكس من ذلك ، إذا ظهر في سوق الطوب هو أن أسعار المساكن مرتفعة للغاية ، خاصة في المدن الإسبانية الكبيرة. بعيدًا عن الاعتبارات الفنية الأخرى وأيضًا من وجهة نظر أساسياته. في ما هي الأشعة السينية لهذا القطاع المهم من الاقتصاد الإسباني وأحد المفضلين من قبل جزء كبير من مستخدمي بلدنا في هذه اللحظة بالذات.
شهدت هذه المعاملات زيادة بنسبة 13% خلال العام الماضي، مع احتمال حدوث تقلبات طفيفة في المستقبل. وفي هذا الصدد، تشير دراسات وتقارير عديدة من القطاع إلى أن أسعار المساكن سترتفع في عام 2019، من السعر الحالي البالغ 1.650 يورو للمتر المربع إلى حوالي 1.800 يورو للمتر المربع.