إذا كان قرضك مرتبطًا بمؤشر مرجع قروض الرهن العقاري، فربما تتساءل منذ فترة عن سبب دفعك مبلغًا أكبر من أصدقائك الذين يستخدمون نظام اليوريبور. في السنوات الأخيرة، كان مؤشر مرجع قروض الرهن العقاري موضوع نقاش قانوني ومالي مكثف في إسبانيا، مع تحقيق تقدم ملحوظ للمتضررين. موجة من الشكاوى حول الافتقار إلى الشفافية.
المسألة ليست هينة: هناك عائلات تُخاطر بمبالغ طائلة، وكيانات تنتظر قرارات قضائية حاسمة. بعد عدة أحكام أوروبية ووطنية، تحوّل الوضع. اليوم نشرح لكم، بالتفصيل وبأسلوب واضح، ماهية IRPH، ولماذا تكون تكلفتها أعلى عادةً، وما قالته المحاكم، و... ما هي الخيارات الحقيقية المتاحة لك للمطالبة بالمؤشر أو تغييره؟.
ما هو IRPH وكيف يؤثر على الرهن العقاري الخاص بك؟
الأصل والحساب: المؤشر الرسمي لبنك إسبانيا
مؤشر سعر الفائدة المتغير (IRPH) هو مؤشر رسمي مُصمم ليعكس متوسط سعر الفائدة الذي تطبقه المؤسسات على قروض الرهن العقاري. تعتمد منهجيته على البيانات المقدمة من البنوك وبنوك الادخار، ويتم الحصول على متوسطها منها. بخلاف سوق ما بين البنوك الذي يعتمد عليه سعر الفائدة بين البنوك (Euribor)، فإن الثقل هنا يأتي من عروض المؤسسات نفسها للعملاء، مما يعني عمليًا أن مؤشر سعر الفائدة المتغير (IRPH) عادةً ما يُحدد. فوق البديل الأكثر شعبية.
لماذا يكون عادة أكثر تكلفة من اليوريبور
هناك عنصران يزيدان من قيمتها: من ناحية، الحساب كمتوسط بسيط للعروض على مدى ثلاث سنوات، دون ترجيح حسب حجم أو حجم كل كيان؛ ومن ناحية أخرى، إدراج العمولات والنفقات من خلال TAEوبفضل هذا المزيج، أظهر مؤشر أسعار الفائدة في أيرلندا (IRPH) تاريخيًا مسارًا أعلى من مؤشر يوريبور.
في السنوات التي انخفض فيها سعر الفائدة على اليورو إلى مستويات سلبية (بدءًا من عام ٢٠١٦)، ظل معدل الفائدة على القروض الشخصية (IRPH) مستقرًا بين ٢٪ و١.٨٪. وقد أدى هذا الفارق إلى دفع مبالغ زائدة تُقدر بآلاف اليورو للعديد من الأسر، مع حسابات متكررة حول 20.000 يورو إضافية لكل رهن عقاري في السيناريوهات النموذجية.
مقارنة سريعة بين IRPH و Euribor
لتصور الفجوة وفهمها العلاقة بين الرهن العقاري ويوريبورانظر إلى هذا الجدول المرجعي مع السنوات التمثيلية لتكوين فكرة عن الفروق بين المؤشرين. ستلاحظ أن مؤشر عائد السهم (IRPH) يميل إلى الارتفاع، مع اختلافات ملحوظة بشكل خاص خلال فترات انخفاض سعر الفائدة على اليورو في البورصات الأوروبية (Euribor). أو سلبي.
| عام | يوريبور (%) | كيانات IRPH (%) | فرق |
|---|---|---|---|
| 2010 | 1,50 | 3,93 | 2,43+ |
| 2015 | 0,06 | 2,10 | 2,04+ |
| 2020 | -0,50 | 1,83 | 2,33+ |
| 2023 | 3,72 | 4,18 | 0,46+ |
القراءة واضحة: تعرّض سعر الفائدة على عائد السندات الحكومية الدولية (IRPH) لرسوم زائدة متكررة. مع أن سعر الفائدة على عائد السندات الحكومية الدولية (IRPH) قد يتحرك بتقلبات أقل، في ظل الزيادات الحادة في سعر الفائدة على عائد السندات الحكومية الدولية (Euribor)، إلا أنه من الطبيعي أن يدفع العميل. رسوم أعلى شهرًا بعد شهر.
مزايا وعيوب كل مؤشر
إذا كنت تفكر في مقارنة، فمن الجيد أن تزن إيجابيات وسلبيات كل معيار. عادةً ما يكون سعر الفائدة على اليورو بين البنوك أكثر شفافية وأقل تكلفة، ولكنه يتحرك مع الدورة الاقتصادية؛ بينما يوفر سعر الفائدة على الودائع الثابتة (IRPH) استقرارًا معينًا، على الرغم من أن صيغته واعتماده على... السياسات التجارية واللجان إن وجود الكيانات نفسها يجعلها أقل ملاءمة للمستهلك العادي.
- يوريبور: مزيد من الشفافية، وكقاعدة عامة، انخفاض التكاليف؛ وفي المقابل، استجابة أكبر للتغيرات في السوق والبنك المركزي الأوروبي.
- اي ار اتش بي: تقلبات أقل في بعض القطاعات، ولكن هناك ميل إلى الارتفاع ومشاكل في وضوح المعلومات في تسويقها.
كيفية معرفة ما إذا كان قرضك العقاري مُدرجًا في IRPH
اليوم، لا يزال مؤشر كيانات IRPH ساري المفعول فقط. ومع ذلك، ربما تكون قد سجلت في بنوك الادخار أو بنوك IRPH التابعة لـ IRPH، ومع اختفائها، تم تحويلك إلى كيانات. للتحقق من ذلك، لديك ثلاث طرق عملية وبسيطة للتأكد من ارتباط سعر الفائدة المتغير لديك فعليًا بهذا المؤشر وانطباقه. تقييم المطالبات:
- تحقق من كتابتك: ابحث عن بند الفائدة (غالبًا في البند الثالث). ابحث عن أوصاف مثل "متوسط سعر فائدة قرض الرهن العقاري لأكثر من ثلاث سنوات..."؛ فهذا عادةً ما يُحدد IRPH.
- اطلب نسخة من كاتب العدل: إذا لم تكن لديك وثيقة الملكية، فعادةً ما تتكلف نسخة بسيطة منها ما بين 10 و20 يورو. وهي أسرع من طلبها من البنك.
- فحص الإيصال: قارن سعر الفائدة المُطبّق بما ستدفعه بسعر فائدة يوريبور. إذا لاحظت فرقًا كبيرًا باستمرار، فمن المُرجّح أن تكون في حالة عجز مُؤقت (IRPH).
وبالتوازي مع ذلك، من المستحسن جمع الوثائق التعاقدية المسبقة: كتيب معلومات يتضمن تطور IRPH على الأقل خلال العامين السابقين، وقيمته الأخيرة المتاحة في وقت التوقيع، عرض ملزم وأي محاكاة مقارنة ضد Euribor بنفس التفاضل.
ماذا تفعل إذا كنت مصابًا بـ IRPH: الوسائل القضائية وغير القضائية
بناءً على الأحكام الأوروبية، يُطلب من القضاة الإسبان مراجعة ما إذا كانت هناك شفافية حقيقية في التسويق. قبل اللجوء إلى المحكمة، يُنصح بتقديم شكوى إلى قسم خدمة العملاء في مصرفك: لدى قسم خدمة العملاء مهلة شهرين للرد، وفي حال عدم الرد أو الرد السلبي، تُعتبر الشكوى مرفوضة. بعد ذلك، يمكنك رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية المختصة وطلب إلغاء IRPH من العقد، مع إعادة المبالغ المدفوعة بشكل غير مستحق، وفي كثير من الحالات، استبدال بواسطة يوريبور.
إذا كنت بحاجة إلى استشارة، فإن العديد من مكاتب المحاماة المتخصصة تساعد الأطراف المتضررة، وتقدم نماذج المطالبات والمساعدة في التفاوض. حتى أن بعضها يدعوك للإجابة على استفساراتك عبر الهاتف؛ على سبيل المثال، توفر بعض المكاتب رقم اتصال مثل 900 264 600 لحساب الأثر المحتمل وإرشادك خلال الخطوات التالية، مع العلم أن كل حالة تتطلب معلومات محددة. دراسة جدوى فردية.
حول الحسابات والمحاكاة: تحذيرات هامة
تُعدّ أدوات الحساب التي تُقدّر استردادك المُحتمل بمثابة تقدير تقريبي. وهي لا تُشكّل التزامًا باتخاذ إجراءات مستقبلية، بل تعتمد على الحقائق الخاصة بكل حالة. يعتمد مثال محاكاة نموذجي على قرض عقاري بقيمة 170.000 يورو لمدة 25 عامًا، مُشار إليه في IRPH، بالإضافة إلى هامش ربح بنسبة 0,8%. تختلف النتيجة باختلاف ظروف كل قرض، وبالتالي، انها ليست ملزمة.
علاوة على ذلك، غالبًا ما يخضع التعاقد مع الخدمات المهنية للتحقق المسبق (مثل سياسات تضارب المصالح الداخلية)، وفي حال وجود إجراء قضائي، يكون القرار النهائي بيد القاضي. باختصار، أرقام الحاسبة مجرد دليل إرشادي، لكن العواقب القانونية تعتمد على الفرد. وثائقك والمعايير القضائية.
نظرة عامة قانونية وقضايا حديثة على IRPH
الشفافية تحت المجهر: ما تطلبه أوروبا
حددت محكمة العدل التابعة للاتحاد الأوروبي المسار. ويعزز حكمها الصادر في ١٢ ديسمبر ٢٠٢٤ فكرة أن الطابع الرسمي لـ IRPH لا يكفي للتغلب على رقابة الشفافية. ينبغي على المؤسسات أن تشرح بوضوح طريقة حسابها، التي تعتمد على معدل الفائدة السنوي (الذي يشمل الرسوم والنفقات الأخرى)، وأن تقدم معلومات عن كيفية الاطلاع على تطوره التاريخي، وأن تأخذ في الاعتبار، عند الاقتضاء، توصية بنك إسبانيا لعام ١٩٩٤ بشأن تطبيق... "التفاضل السلبي" لتجنب ارتفاع الأسعار مقارنة بالمؤشرات الأخرى.
يُعدّ هذا المعيار المعلوماتي أساسيًا: يجب على المستهلك العادي فهم الآثار الاقتصادية للمؤشر وآليات عمله. وبدون هذا التثقيف المسبق، قد يُعتبر هذا البند مُسيءًا ويُستبعد من العقد، مع ما يترتب على ذلك من آثار تعويضية، والتي قد تتراوح بين إعادة حساب الرسوم إلى عودة الفائدة الزائدة.
الأحكام في إسبانيا: من استبدال اليوريبور إلى إلغاء العقد
بعد صدور الحكم المذكور، طبّقت عدة هيئات هذه الرقابة الدقيقة. ومن بين القرارات الصادرة عن محكمة سوريا الإقليمية (16 يناير/كانون الثاني 2025)، والمحكمة الابتدائية رقم 8 في سان سيباستيان (28 مارس/آذار 2025)، والمحكمة الابتدائية رقم 16 في مورسيا (ديسمبر/كانون الأول 2024 و30 يونيو/حزيران 2025). عمليًا، أمرت بعض القرارات باستبدال نظام IRPH بنظام Euribor وإعادة الرسوم الزائدة، بينما في قضية سان سيباستيان، وبناءً على طلب المستهلك، تقرر: بطلان القرض كليا، مع تسوية تقتصر على رأس المال، دون فوائد، واسترداد ما دفعه العميل منذ البداية.
ومع ذلك، لم تتبع جميع المحاكم هذا المسار. فبدون صدور حكم نهائي من المحكمة العليا عقب الحكم الأوروبي، لا يزال الكثيرون يدعمون المؤشر نظرًا لنشره في الجريدة الرسمية للدولة، لذا يعتمد التوازن الإجرائي الآن على وقائع القضية وكيفية إثبات الجهات للمعلومات التي قدمتها قبل التعاقد. ومن المتوقع صدور موقف واضح من المحكمة العليا، التي تمت مناقشتها في الأول من أكتوبر وتعمل على إعداد قرار يهدف إلى وضع معيار.
قصة التعبئة: الضحايا والمحامون والمحكمة العليا
تزايدت حركة المتضررين جنبًا إلى جنب مع منصات المواطنين والمهنيين القانونيين. في الماضي، شوهد المتضررون وهم يقفون أمام المحكمة العليا إلى جانب نائب سومار، فيليكس ألونسو كانتورني، مسلطين الضوء على دور أعلى محكمة مدنية في تاريخ المحكمة العليا في إسبانيا والأثر الاقتصادي المُحتمل، والذي يُقدر بـ عشرات الملياراتوفي هذا السياق، برز المحاميان مايتي أورتيز وخوسيه ماريا إيراوسكوين كشخصيتين رئيسيتين في المعركة القانونية.
- إن حكماً رئيسياً قد يرجح كفة الميزان بشكل حاسم ضد بند تمت مناقشته من أجل شفافيته، مع وجود خبراء قانونيين مثل أورتيز وإيراوسكوين أرقام مرجعية.
في الواقع، يعود أول طلب لإبطال بند من بنود اتفاقية حقوق الملكية العقارية (IRPH) إلى 21 أكتوبر/تشرين الأول 2013 في سان سيباستيان، حيث رفعه ممثلو منظمة "ستوب جيبوثكوا" (IRPH Stop Gipuzkoa) بدعم من المحامين المذكورين. ويستمر هذا الوضع مع صدور العديد من الأحكام التمهيدية الأوروبية (من بينها القضيتان C-125/18 وC-655/20)، ومؤخرًا مع حضور جلسة النطق بالحكم في 12 ديسمبر/كانون الأول 2024. القضية C-300/23.
رأي القاضية إيفا سيرون في قضية دونوستيا
مثّل الحكم رقم 997/2025، الصادر بتاريخ 28 مارس/آذار، عن المحكمة الابتدائية رقم 8 في سان سيباستيان دي لوس رييس، برئاسة القاضية إيفا سيرون، نقلة نوعية. وقد أعلن الحكم بطلان البند الثالث المكرر من قرض مُبرم مع شركة IRPH Cajas بسبب التعسف، وخلص إلى استحالة استمرار العقد بدونه، ما يعني بطلانه التام. ويؤكد هذا الحكم، المتوافق مع مبدأ محكمة العدل الأوروبية، أن صياغة العقد أغفلت الجزء الثاني من تعريف المؤشر (الذي ينص على استخدام معدل الفائدة السنوي)، ولم تُقدّم حتى إرشادات بشأن مصدر موثوق، مثل تعميم بنك إسبانيا أو الجريدة الرسمية للدولة، حيث يُمكن التحقق من ذلك.
الفكرة الأساسية: إذا كانت الشفافية تقتضي فهم العميل لطريقة الحساب وتبعاتها المالية، فإن أي بند لا يوفر هذه المفاتيح لا يمكن أن يُقبل. بالنسبة للعديد من الخبراء القانونيين، تُشكل أحكام كهذه سابقة عملية مهمة لكيفية تطبيق المعيار الأوروبي في التعاقد المصرفي.
نظرة على المحكمة العليا: من النقاش الداخلي إلى العقيدة المستقبلية
تعرضت الدائرة المدنية في المحكمة العليا لانتقادات بسبب إعادة تفسيرها الصارم (والمثير للجدل) لقوانين الاتحاد الأوروبي، بل ذهب البعض إلى حدّ التلاعب. وكان آخر موقف لها هو عدم وجود بند في اتفاقية حقوق الملكية الفكرية الدولية (IRPH) غير عادل في حد ذاته، وأنه ليس من الضروري حتى تحليل الصياغة أو المعلومات المقدمة للمستهلك. ومع تولي إغناسيو سانشو زمام الأمور، يتوقع الكثيرون تحولاً نحو الامتثال للتكليف الأوروبي بتحليل كل حالة على حدة وتطبيق معايير محكمة العدل الأوروبية على كل عقد. وفي حال حدوث ذلك، يتوقع بعض الفقهاء أن تُعتبر معظم البنود غير عادلة. غير شفاف.
يبقى أن نرى كيف سينعكس هذا النهج في الحكم الذي تُنهيه المحكمة العليا، والذي قد يُنشر قريبًا، وفقًا لمصادر مُقربة. والنتيجة حاسمة: ستؤثر على آلاف الإجراءات الجارية وتلك التي ستُتخذ لاحقًا، مع آثار تتراوح بين استبدالها بنظام يوريبور واحتمال إلغاء العقود عند... ليس من الممكن الحفاظ عليهم بدون شرط الفائدة المتغيرة.
الإمكانيات الحقيقية عند المطالبة: التوثيق والسيناريوهات
إذا لم يُمنح لك عند توقيع قرضك خيار بين IRPH وEuribor، أو لم تُعرض عليك مقارنات، أو لم تُزود بالمواد الأساسية (كتيب يتضمن تطور IRPH على مدار عامين، وقيمته الأخيرة وقت التوقيع، وعرضًا ملزمًا، ونماذج محاكاة)، فلديك نقطة انطلاق جيدة لاستكشاف الخيارات المتاحة. في الحالات التي تكون فيها المعلومات غير كافية أو غير موجودة، يمكن للمحاكم إلغاء هذا الشرط: وهذا يفتح الباب أمام... استعادة الفائدة، تخفيض الرسوم، واعتمادًا على الموقف، التبديل إلى Euribor أو اعتبار العقد لاغيًا وباطلًا تمامًا.
تتضمن الخطوات المعتادة تقديم مطالبة إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات التجارية (SAC)، ورفع دعوى قضائية عند الاقتضاء. يمكن لمن لا يرغب في التقاضي محاولة التفاوض على استبدال نظام اليوريبور (Euribor) أو التفكير في الحلول مع بنك آخر يقدم شروطًا أفضل. قانون التقادم غير واضح في جميع الحالات، لذا يُنصح بالاستعانة بمحامٍ. حرك قطعتك في أقرب وقت ممكن لتعظيم الخيارات.
تجارب المستخدم ونماذج الشكاوى
هناك متضررون حاولوا إدارة أعمالهم بأنفسهم وواجهوا عقبات. تُسلّط إحدى الحالات الشخصية الضوء على المساعدة التي تلقّوها في عملية إعادة هيكلة مع كيان كبير، بما في ذلك الدعم من قِبل نموذج مطالبة IRPH لبنك Caixabankيسلط هذا النوع من الشهادات الضوء على أهمية التدخل المتخصص عندما يجعل البنك العملية صعبة أو لا يقدم أي بدائل. واضحة وقابلة للمقارنة.
التأثير الكلي والتكاليف على القطاع
بالإضافة إلى كل رهن عقاري، أدى نظام IRPH إلى تآكل الثقة في تسويق المنتجات المالية المعقدة، وأدى إلى سلسلة من الدعاوى القضائية. واضطر القطاع إلى تحسين الشفافية وتحمل التكاليف القانونية، بينما عززت الجهة التنظيمية التعديلات التنظيمية لتمكين المستهلكين من تقييم عواقب المؤشرات بدقة، بما في ذلك... العمولات والنفقات في صيغته.
بدائل إذا كنت لا ترغب في الذهاب إلى المحكمة
إذا كنت تفضل تجنب الدعاوى القضائية، ففكّر في التفاوض مع مصرفك على اتفاقية تجديد للقرض للتحول إلى نظام يوريبور، أو تفقّد عروضًا من بنوك أخرى واستبدل قرضك العقاري. بعض البنوك توافق على مراجعة الشروط لكسب ولائك، ولكن تحقّق من التفاصيل الدقيقة ودقّق في الحسابات: الهدف هو أن يُخفّض هذا التغيير دفعتك الشهرية فعليًا دون أن يتضمّن تكاليف جديدة تُلغي الوفورات. يمكن لمختصّ مساعدتك. محاكاة السيناريوهات وتقييم مدى ملاءمة الاتفاقية.
مذكرة الشركة والتغطية المهنية
أفادت بعض مكاتب المحاماة بأن حسابات استرداد التكاليف الخاصة بها لا تلتزم بأي نتائج، وأن كل عقد يتطلب تحليل جدوى مسبق والامتثال لسياسة تضارب المصالح. كما أشارت إلى أنه في حال نشوب نزاع، تقع مسؤولية حله على عاتق المحكمة. لدى بعض هذه المكاتب محامون مسجلون لدى نقابات محامين إقليمية متعددة، مثل نقابات ألزيرا، وأفيلا، وأليكانتي، وألمرية، وجزر البليار، وبرشلونة، وبلباو، وقادس، وجيرونا، وغرناطة، وهويسكا، ولا ريوخا، ولاس بالماس، ومدريد، ومالقة، ومورسيا، وأوفيدو، وبامبلونا، وبونتيفيدرا، وإشبيلية، وسانتا كروز دي تينيريفي، وتاراغونا، وفالنسيا، وبلد الوليد، وفيغو، والمختصرة بـ إيكالزيرا، إيكافيلا، إيكالي، إيكالميريا، إيكايب، إيكاب، إيكاسف-بيلباو، إيكاديز، إيكاج، إيكاغر، إيكاهويسكا، إيكار، إيكالبا، إيكام، إيكامالاغا، إيكامور، إيكاوفييدو، MICAP، إيكابونتيفيدرا، ICAS، ICATF، ICAT، ICAV، ICAVA، ICAVIGO.
إن نظام IRPH ليس موضوعًا يُؤجل: إذا كان سندك يتضمنه، فهناك فائدة كبيرة من توضيح المعلومات التي قُدمت إليك، ومقارنتها بنظام Euribor، وتقييم الإجراءات القضائية أو خارج المحكمة. من خلال تحليل شامل للوثائق واتباع الاستراتيجية الصحيحة، يمكنك تخفيض ضريبتك، والمطالبة باسترداد الأموال، و... أغلق هذا الفصل أخيرًا مع حل عادل لجيبك.
