أطلقت الحكومة برنامج تمويل عام جديد مصمم خصيصاً لمن يستطيعون تحمل تكاليف الرهن العقاري ولكنهم يواجهون صعوبة في توفير الدفعة الأولى. يُطلق على البرنامج اسم " تو كاسا" (بيتك) ، وهو جزء من مرسوم الإسكان الذي أقره مجلس الوزراء، ويهدف إلى تسهيل امتلاك المنازل لأول مرة.
لا يُعدّ هذا المقترح دعمًا ماليًا، بل قرضًا يُكمّل الرهن العقاري الخاص. وتتيح هذه الآلية الحصول على قرض يصل إلى 50.000 يورو بفائدة صفرية وبدون رسوم ، وهي صيغة تعتزم الحكومة تطبيقها من خلال معهد الائتمان الرسمي (ICO). مع ذلك، لا يزال هذا الإجراء بحاجة إلى موافقة الكونغرس.
ما هو "تو كاسا" وكيف يتناسب مع الرهن العقاري؟
يصف مشروع القانون برنامج "تو كاسا" بأنه أداة لمساعدة الأشخاص الذين يشترون مسكنهم الأساسي الأول عن طريق قرض عقاري ، وذلك كمكمل للتمويل الذي يقدمه البنك. فهو لا يحل محل قرض الرهن العقاري، بل يغطي الجزء الأصعب في توفيره في البداية: الدفعة المقدمة.
سيتم احتساب مبلغ القرض بنسبة 20% من قيمة العقار ، بحد أقصى 50.000 يورو. إذا كانت قيمة العقار أقل من 300.000 يورو، فسيتم تطبيق هذه النسبة؛ أما إذا تجاوزت هذه القيمة، فسيظل الحد الأقصى 50.000 يورو . على سبيل المثال، بالنسبة لمنزل قيمته 200.000 يورو، قد يصل مبلغ القرض إلى 40.000 يورو.
يُخطط لسداد القرض على مدى يصل إلى عشر سنوات . علاوة على ذلك، يتضمن النص فترة سماح مرتبطة بمدة القرض العقاري، بحد أقصى 30 عامًا ، بحيث لا يضطر المستفيد إلى البدء في سداد هذه المساعدة فورًا.
سيتم تمويل المشروع من ميزانية وزارة الإسكان والتنمية الحضرية . وستتولى مؤسسة التمويل الدولية إدارة الأموال بنظام محاسبي منفصل، ويمكنها إعادة استثمار المدفوعات والعوائد في عمليات جديدة طالما بقي خط الائتمان ساريًا. وعند انتهائه، ستُعاد الأموال المتبقية إلى الخزانة العامة.
ما هي الكمية التي يمكن طلبها وما هي الشروط المعروفة؟
الحسابات بسيطة: يتم تمويل المبلغ الأقل من بين 20% من سعر العقار و50.000 يورو. فعلى سبيل المثال، بالنسبة لشقة سعرها 300.000 يورو، يكون الحد الأقصى للتمويل 50.000 يورو؛ وبالنسبة لشقة سعرها 250.000 يورو، يكون الحد الأقصى للمساعدة 50.000 يورو أيضًا. أما إذا كان سعر العقار 200.000 يورو، فلا يمكن أن يتجاوز القرض 40.000 يورو.
سيكون القرض بدون فوائد أو رسوم. ينص النظام على فترة سداد تصل إلى عشر سنوات وفترة سماح تمتد طوال مدة الرهن العقاري، على ألا تتجاوز ثلاثين عامًا. ولا تزال التفاصيل الدقيقة لكيفية تطبيق ذلك في كل حالة قيد الإعداد.
من أبرز الأمور غير الواضحة في المسودة أنها لا تحدد حدًا أقصى للعمر أو الدخل ، كما أنها لا تحدد سعرًا أقصى للعقار المُشترى. ويترك النص هذه التفاصيل لاتفاقية لاحقة من مجلس الوزراء، الذي سيحدد المستفيدين والحدود والمبلغ الأولي وإجراءات التقديم.
توقعت مصادر في القطاع أن يستهدف هذا الإجراء الشباب فقط، إلا أن المقترح الأولي لا يقتصر على هذه الفئة. إذ يمكن للأشخاص من مختلف الأعمار التقدم بطلبات، شريطة استيفائهم الشروط اللازمة للموافقة لاحقًا. وستتولى مؤسسة الائتمان الرسمية ( ICO ) إدارة هذا الإجراء ضمن إطار إداري محدد.
الحد الأقصى لسعر إعادة البيع والشروط والأحكام
يتضمن المرسوم شرطاً أساسياً: ستخضع المنازل المشتراة بتمويل من مؤسسة "تو كاسا" لسعر نقل أقصى بشكل دائم . وفي عمليات البيع اللاحقة، لا يمكن بيعها بأكثر من سعر الشراء المعدل وفقاً لمؤشر أسعار المستهلك.
قد يشمل هذا التقييد قيمة بعض أعمال التجديد أو التحسين، شريطة تنفيذها وفقًا للوائح. ويجب إدراج هذا التقييد في سند الملكية الرسمي وتسجيله في السجل العقاري ، بهدف منع الدعم الحكومي من المساهمة في ارتفاع الأسعار.
لن يكون الإجراء متاحًا على الفور. يشير المرسوم نفسه إلى اتفاقية لاحقة لوضع اللمسات الأخيرة على التفاصيل، وهو أمر معتاد في التشريعات التي تُصاغ على عجل استجابةً للضغط الشعبي بشأن عمليات الإخلاء وأزمة السكن. ولم تُحدد الحكومة بعدُ التمويل الأولي لهذا البرنامج.
المصادقة على المرسوم في الكونغرس وغير ذلك من التدابير
بما أن هذا القانون صادر بموجب مرسوم ملكي، فإنه يتطلب موافقة مجلس النواب للاستمرار في تطبيقه. وقد طلبت السلطة التنفيذية عقد جلسة عامة استثنائية يوم الجمعة المقبل، وهي واثقة من إقرار مرسومي الإسكان، على الرغم من أن التصويت لا يُتوقع أن يكون سهلاً.
إلى جانب برنامج "تو كاسا"، تتضمن الحزمة تمديد الحماية من الإخلاء للفئات الأكثر ضعفاً حتى عام 2030 ، وتنظيم الإيجارات الموسمية وإيجارات الغرف، وتقديم إعفاءات ضريبية للمؤجرين والمستأجرين، وتقييد عمليات الشراء المضاربة. كما تنص على ألا تتجاوز تكلفة السكن الميسور 30% من متوسط دخل سكان البلدية.
فيما يتعلق بالضرائب، يمكن للمستأجرين الذين يقل دخلهم الخاضع للضريبة عن 33.007,20 يورو خصم ما يصل إلى 10% من إيجارهم ، مع حدود قصوى تسمح بتوفير حوالي 1.163 يورو سنويًا في شرائح دخل معينة. أما الملاك الذين يخفضون الإيجار بأكثر من 5%، فيمكنهم الاستفادة من تخفيضات تتراوح بين 70% و100% في ضريبة دخلهم الشخصي.
ستُفرض قيود استثنائية على زيادات الإيجار حتى نهاية عام 2027: فإذا تجاوز الإيجار بالفعل المؤشر المرجعي، فلا يمكن زيادته؛ وإذا لم يتجاوزه، فستكون الزيادة القصوى 2% . وستخضع الشقق السياحية لضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%، وسيواجه كبار الملاك قيودًا مؤقتة على شراء العقارات بأقل من 70% من قيمتها المقدرة.
أصبح اقتراح منح قروض تصل إلى 50.000 يورو بفائدة صفرية أحد أكثر جوانب المرسوم إثارةً للجدل. ويعتمد تنفيذه على موافقة البرلمان واللوائح اللاحقة التي ستحدد من يحق له التقدم بطلب للحصول على القرض، وما هي حدوده، والإجراءات المتبعة. وحتى ذلك الحين، يبقى برنامج "تو كاسا" إجراءً معلناً، بشروط عامة معروفة، لكن العديد من التفاصيل لا تزال قيد الإعداد.
