إذا كنت تفكر شراء منزلك الأول وإذا كنت تفتقد تلك الدفعة الأولية من الادخار، فإن خط الضمان من وزارة الإسكان والأجندة الحضرية (MIVAU)، الذي تديره ICO، هو ما كنت تنتظره: الدعم العام للشباب والأسر التي لديها أطفال معالون والذين لديهم القدرة على الادخار ولم يتمكنوا بعد من ادخار ما يكفي.
مع هذا البرنامج، يمكن أن يغطي قرض الرهن العقاري ما يصل إلى 100٪ من القيمة المنخفضة بين التقييم وسعر الشراء (باستثناء الضرائب والمصاريف)، بفضل ضمان حكومي يصل إلى ٢٠٪ من القرض - أو ٢٥٪ إذا كان المنزل حاصلًا على تصنيف طاقة D أو أعلى - ساري المفعول لأول ١٠ سنوات. يُمنح هذا الخط 2.500 millones دي يورو والضمان مجاني للعميل والبنك.
ما هو ضمان الرهن العقاري ICO وما الغرض منه؟
الغرض من هذا الخط هو افتح باب مكان إقامتك الدائم والمعتاد لمن يستطيعون تحمل تكلفة الرهن العقاري ولكنهم يفتقرون إلى دفعة أولى بنسبة 20%، وهي النسبة التي تشترطها البنوك عادةً (تمويل يصل إلى 80% من القيمة). مع ضمانات حكومية، قد يمنحك الكيان مزيد من التمويل بدون زيادة سعر الفائدة لهذا السبب، حيث أن الضمان لا يكلفك أو للبنك.
من يمكنه التقديم: المجموعات والشروط العامة
يمكنك الوصول الشباب حتى سن 35 عامًا (يجب ألا يكون أي من المشترين قد بلغ 36 عامًا في يوم التوقيع) و العائلات التي لديها قاصرون في رعايتها لا يوجد حد أقصى للعمر. في كلتا الحالتين، يجب أن يكون الإقامة الدائمة والمعتادة الأولى في إسبانيا، مع الوفاء أيضًا ببقية متطلبات الخط.
- الأشخاص الطبيعيين (بحد أقصى اثنين من المشترين) مع الإقامة القانونية في إسبانيا بشكل مستمر ودون انقطاع أثناء العامين السابقين للطلب.
- شراء منزل يقع داخل الأراضي الوطنية، المخصصة للإقامة الدائمة والمعتادة.
- لا يمكن للإسكان يمكن استخدامها للنشاط الاقتصادي عند توقيع القرض المضمون.
- لم تكن مالك منزل آخر في السابق (انظر الاستثناءات أدناه).
- لا تظهر في التأخر في السداد في CIRBE اعتبارًا من تاريخ التوقيع.
- لا تتجاوز صافي القيمة 100.000 يورو لكل شخص مشتري.
- أن سعر الشراء لا تتجاوز الحد الأقصى المحدد لمجتمعك المستقل (يوجد جدول رسمي لكل مجتمع مستقل؛ على سبيل المثال، مدريد 325.000 يورو، أراغون 275.000 يورو، قشتالة وليون/لا مانشا/لا ريوخا 250.000 يورو، إكستريمادورا 200.000 يورو).
- الالتزام بأحكام المادة 13 من القانون العام للدعم (القانون 38/2003).
متطلبات إضافية إذا كنت شابًا: لا تتجاوز 4,5 مرات IPREM الحالي (37.800 يورو إجمالي/السنة مع مرجع IPREM). إذا اشتريت شابين، يتم إضافة حد كل واحد منهم.
متطلبات إضافية إذا كنت عائلة بها أطفال قاصرين: حد 4,5 IPREM للشخص الواحد (يتم إضافته أيضًا إذا كان هناك اثنان منكم) و زيادة بنسبة 0,3 IPREM (٢٥٢٠ يورو إجماليًا/السنة) لكل قاصر معال. عائلة بولي امر واحد يمكن زيادة حد الدخل بنسبة إضافية قدرها 70%.
استثناءات إذا كنت تمتلك منزلًا بالفعل
من حيث المبدأ، لا يمكنك التأهل للحصول على ضامن إذا كنت مالكًا للمنزل سابقًا؛ ومع ذلك، هناك مواقف محددة يُسمح فيها بذلك: إذا كنت تمتلك جزءًا موروثًا فقط (أو عن طريق نقل الوفاة دون وصية)، إذا لم تتمكن من استخدام منزلك بسبب الانفصال/الطلاق أو أسباب أخرى خارجة عن إرادتك، أو إذا كان المنزل غير قابل للوصول بسبب الإعاقة للمالك أو أحد المتعايشين.
المبالغ والتغطية وحدود التمويل
لا يمكن أن يتجاوز التمويل المضمون أبدًا 100% من أقل قيمة بين التقييم وسعر الشراء (باستثناء الضرائب والرسوم). بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون القرض المضمون تتجاوز 80% من القيمة المرجعية المذكورة (أو 75٪ إذا كان المنزل يحتوي على شهادة الطاقة D أو أعلى), لأن الضمان يغطي ذلك الجزء الإضافي الذي يزيد عن 80% (أو 75%).
يمكن أن يغطي ضمان ICO نيابة عن MIVAU حتى 20% من القرض ويصعد إلى حتى 25٪ عندما يكون المنزل حاصل على تصنيف طاقة D أو أعلى. مدة صلاحيتها 10 سنوات من تاريخ التصديق الرسمي، حتى لو كانت مدة قرضك العقاري أطول. يجب أن يكون للقرض، من جانبه، مدة الحد الأدنى الأولي هو 5 سنوات.
إذا وصل القرض إلى 100% من القيمة المرجعية، سيتم إلغاء الضمان 20% من القرض (أو ديل 25% (مع درجة D أو أعلى). إذا لم تصل إلى 100% (ولكنك تتجاوز 80% أو 75% في المنازل التي تحمل شهادة D أو أعلى)، يتم تعديل تغطية الضمان بشكل متناسب إلى المبلغ الممول.
مثال: إذا سألت 95.000 يورو بالنسبة لمنزل بقيمة مرجعية قدرها 100.000 يورو، فإن الضمان سيغطي 15,79% من القرض؛ إذا كان المنزل يتمتع بتصنيف طاقة D أو أعلى، فإن الضمان سيصل إلى 21,05%.
صيغة إرشادية لنسبة الضمان القصوى: (مبلغ قرض الرهن العقاري - ٨٠٪ × القيمة المرجعية) × ١٠٠ / مبلغ قرض الرهن العقاري. بالنسبة للمنازل ذات تصنيف الطاقة D أو أعلى، يُطبق ما يلي بدلاً من ٨٠٪. 75%. القيمة المرجعية = أقل من سعر الشراء وسعر التقييم.
المواعيد النهائية الرئيسية واستخدام المنزل والتوافق
الضمان صالح للفترة التالية: primeros 10 años خلال تلك الفترة، يجب أن يكون المنزل ملكك. محل الإقامة المعتادما لم تكن هناك ظروف مبررة تجبرك على تغييره.
الموعد النهائي لإضفاء الطابع الرسمي على الرهن العقاري بموجب هذا الخط هو ديسمبر 31 2025ومن المتوقع أن يتم تمديده إلى ديسمبر 31 2027 اعتمادًا على الطلب ومن خلال اتفاقية MIVAU–ICO المقابلة.
فيما يتعلق بالتوافق، ينص الخط على أن لا يجوز أن يكون للقرض أي ضمان آخر أو تأييد عامإذا رأيت إشارات إلى العكس، يرجى ملاحظة أن الخط نفسه يحدد عدم التوافق مع وجود ضمانات عامة أخرى، فمن الحكمة الالتزام بهذه القاعدة.
أين يتم الطلب ومن يقرر
يتم تقديم الطلب في أي من المؤسسات الائتمانية المشاركة إلى خط الضمانات للمنازل الأولى للشباب والأسر التي لديها أطفال قاصرين. القرار النهائي إن منح التمويل أم لا يعتمد على البنك، والذي ينطبق سياسات المخاطر الداخلية وإجراءاتها المعتادة.
إذا كانت لديك أي أسئلة، يمكنك طلب معلومات عامة من البنك الخاص بك أو على موقع ICO، أو الاتصال 900 121 121 (خدمة معلومات مجانية) أو الاتصال عبر شكل تم تفعيلها على صفحة ICO.
الوثائق التي سيطلبها منك البنك
سوف يشير الكيان الذي توقع معه إلى وثائق محددة وسيزودونك بنماذج الإقرار. بشكل عام، سيطلبون منك:
- إقامة قانونية الإقامة المستمرة والمتواصلة في إسبانيا خلال العامين السابقين: بطاقة الهوية الوطنية/بطاقة الهوية الوطنية/جواز السفر وسجل المعيشة المشتركة (مع تاريخ البدء).
- إذا كنت مؤهلاً للبرنامج المخصص للعائلات التي لديها أطفال قاصرين: دفتر العائلة- تسجيل الزوجين بموجب القانون العام إذا كان ذلك ممكنا أو شهادة ميلاد الأطفال.
- دليل على ذلك أنت لست المالك من منزل آخر: شهادة عقارية سلبية أو مذكرة بسيطة من خدمة الفهرس في سجل الملكية.
- شهادة كفاءة الطاقة للمنزل في تاريخ الاستحواذ.
- تقرير التقييم تم تنفيذها لإتمام الرهن العقاري.
- إثبات الدخل: آخر إقرار ضريبي على الدخل أو شهادة سلبية من AEAT إذا لم تقم بالإعلان، بالإضافة إلى ترخيص إلى MIVAU للاطلاع على معلوماتك الضريبية طوال مدة القرض المضمون.
النفقات والظروف المالية النموذجية وأمثلة من الحياة الواقعية
حقيقة أن الدولة تضمن لك هذا لا يعني أن البنك سوف يرفع سعر الفائدة عليها: الضمان مجاني ولا ينبغي أن يتضمن سعر فائدة أعلى. يتم توفير التمويل من قِبل المؤسسة بمواردها الخاصة، لذا يمكنك التفاوض. نوع ثابت أو متغير أو مختلط وكما هو الحال دائمًا، سيتم تطبيق أفضل ممارسات السوق.
يمكنك ذلك سداد مبكر (كليًا أو جزئيًا) حسب الاتفاق مع بنكك. في حال إلغاء القرض بالكامل، سيتم إلغاء الضمان. ينطفئ تلقائياتضع بعض الكيانات تعويضات عن السداد المبكر تقتصر على خسارة مالية مع حدود قصوى معتادة تبلغ 2% خلال السنوات العشر الأولى و1,5% حتى نهاية القرض.
من الشائع أن يقدم لك البنك مكافآت أو يشترطها روابط (على سبيل المثال، الإيداع المباشر للرواتب والتأمين وما إلى ذلك). كمثال تمثيلي للسوق: تقدم إحدى الكيانات رهنًا عقاريًا لـ سنوات 25 لا توجد عمولة افتتاحية، مع خيار المكافأة بنسبة 2,70% و نسبة الفائدة السنوية 3,425%، حصة تقريبية من 688,13 يورو برأس مال قدره 150.000 يورو (300 قسط)، يبلغ إجمالي المبلغ المستحق 221.817,56 يورو شاملاً الرسوم، والتكلفة الإجمالية 71.817,56 يورو في النظام الفرنسي. بدون المكافأة، يكون معدل الفائدة السنوي 3,45%. نسبة الفائدة السنوية 3,932% وحصة قريبة من 746,92 يورو، إجمالي المبلغ المستحق 233،790.06 يورو وتكاليف 83،790.06 يورو.
في نفس المثال، تفترض الكيانات بعض النفقات التحضيرية (على سبيل المثال، تقدير AJD بمبلغ 1.125 يورو لـ 150.000 يورو من المسؤولية ومعدل 0,75٪، وفحص السجل 10,91 يورو، وكاتب العدل 597 يورو، والوكالة 363 يورو، والسجل 283 يورو) ويفترض العميل تقييم (على سبيل المثال 289,06 يورو). بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لدى العميل تأمين الأضرار (ليس بالضرورة مع البنك)، ولأغراض معدل النسبة السنوية، يمكن محاكاة بوليصة تأمين منزلية نموذجية بقسط سنوي تقريبي يبلغ 317 يورو.
فيما يتعلق بحساب التشغيل، هناك كيانات تتطلب الحفاظ على حساب طوال مدة القرض: يقدم البعض حسابات مجانية (مثل الحسابات الرقمية) أو يطبق رسوم صيانة، على سبيل المثال، 15 يورو للربع بالنسبة للحسابات القياسية، يتم تضمين رقم في حساب معدل النسبة السنوية إذا كان ذلك ممكنا.
أمثلة نموذجية على مكافأة النوع: الإيداع المباشر للراتب أو متوسط الدخل الذي يزيد عن 1.200 يورو شهريًا (-0,30 نقطة)، وتوظيف وصيانة التأمين على الحياة بما لا يقل عن 50٪ من رأس المال (-0,30 نقطة) و التأمين على المنزل يغطي العقار (-0,15 نقطة). كمرجع، قد تكون محاكاة تأمين على الحياة لمؤمَّن عليه يبلغ من العمر 30 عامًا قريبة من 226,58 يورو في السنة (يختلف القسط الفعلي حسب العمر ورأس المال والتغطية). عادةً ما تكون هذه المكافآت سيتم مراجعتها شهريا ويتم تعديل السعر في حالة التوقف عن الالتزام بها.
التحذيرات الشائعة: خرق قد يؤدي فقدان الالتزامات إلى فقدان السكن والأصول الأخرى؛ وتعتمد المنحة على تحليل الملاءة المالية ومعايير المخاطر المصرفية؛ TAE تشمل النفقات والخدمات الإضافية على افتراضات الأقساط والتكاليف؛ عمر حامل اللقب الأكبر سنا عند الاستحقاق، عادة ما يقتصر على 80 عامًا.
بالإضافة إلى ذلك، بعض الكيانات، إذا كنت تلبي متطلبات اتفاقية ICO للمنزل الأول ويجب أن يكون أحد حاملي الرخصة على الأقل أقل من 35 عامًا، فيسمحون بذلك تمديد مدة الرهن العقاري حتى 40 عامًا، مما يقلل الدفع على حساب دفع المزيد من الفائدة على المدى الطويل.
نظام الاستهلاك الفرنسي والصيغة
في نظام الاستهلاك الفرنسي، تدفع معدل ثابت يتكون من أصل الدين والفائدة. في البداية، نظرًا لوجود مبلغ كبير من أصل الدين يجب سداده، المصالح تزن أكثرمع مرور الوقت، ينخفض الفائدة ويزداد الجزء الأصلي.
مثال توضيحي: بالنسبة لمبلغ 100.000 يورو على مدى 20 عامًا بنسبة 3,75٪، سيكون القسط حوالي 592,89 يورووسوف يتضمن الدفع الشهري الأول ما يقرب من 312,50 يورو من الفائدة و280,39 يورو من رأس المال؛ وسوف يتضمن الدفع النهائي 1,85 يورو فقط من الفائدة و591,04 يورو من رأس المال، إذا ظل سعر الفائدة دون تغيير.
الصيغة (القانون الفرنسي): ak = Ck · ^(-n))]، حيث ak هو القسط، وCk هو رأس المال المستحق في بداية الفترة، وr هو المعدل الاسمي السنوي (كنسبة مئوية)، وm هي فترات التسوية في السنة، وn هو عدد الفترات المستحقة.
الوضع السكني للشباب في إسبانيا
الوصول إلى السكن للشباب يتأخر عدة فرامل هيكلية65,9% من الشباب الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و34 عاماً لم يحصلوا على التحرر في عام 2022، وهو رقم أعلى بكثير من الرقم المسجل في عام 2008 وأيضاً المتوسط الأوروبي، مما يعكس الصعوبات التي يواجهونها في كل من الإيجار والشراء.
La الوضع الوظيفي يُعقّد المعادلة: يبلغ معدل بطالة الشباب حوالي ٢١.٣٪ مقارنةً بـ ١٢.١٪ لعامة السكان، ويفرض العمل المؤقت ضغطًا على الدخل. علاوة على ذلك، تميل أجور الشباب إلى أن تكون خفض بسبب قلة الخبرة.
الإيجار له وزن أكبر بين المحررين (قريبة من 48,5% من الأسر الشابة تعيش على الإيجار، ولكن زيادة الإيجارات وفي السنوات الأخيرة، دفع هذا الكثيرين إلى النظر إلى الشراء باعتباره بديلاً أكثر استقراراً على المدى المتوسط.
ارتفعت أسعار المساكن، وخاصة في المدن الكبرى، بسبب نقص في عرض بأسعار معقولة والطلب قوي. كثير من الشباب يستطيعون تحمل تكلفة الرهن العقاري، لكن ليس لديهم المدخرات للدخول، ومن هنا جاء معنى الضمانات العامة.
تسهل برامج الضمان، مثل خط MIVAU-ICO هذا الوصول إلى الائتمان بالنسبة للأسر التي تتمتع بالقدرة على سداد ديونها ولكن لا تملك مدخرات كافية لتغطية النفقات الأولية، فإن ذلك يساعد في تسريع عملية التحرر.
المساعدات الإقليمية التي يمكن أن تكمل خطتك
إلى جانب الضمانات الحكومية، أطلقت العديد من المجتمعات المستقلة البرامج الخاصة للشراء أو الإيجار، العديد منها يستهدف الشباب:
- مدريد: مبادرات لبناء مساكن جديدة، وتخفيض إيجارات المساكن العامة، إحياء مدريد للإيجار بأسعار معقولة، مكافأة السكن والبرنامج بيتي الأول (قرض يصل إلى 95% لمن هم أقل من 35 سنة).
- بلاد الباسك: الإيدز غازتيلاجون من أجل التحرر، ودعم شراء مساكن مجانية مستعملة ومكملات سكنية لتغطية تكاليف الإيجار/الإقامة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.
- مورسيا: ضمان للمنزل الأول حتى 20% من التقييم، شراء المساعدات في البلديات الصغيرة والدعم ل دفع الإيجار.
- الأندلس: ضمان لمن هم دون سن 35 عامًا 15% من الرهن العقاري.
- قشتالة وليون:برنامج الشباب المساعدة منك للشراء أو الإيجار.
- Estremadura: دعم الشراء في البلدات الصغيرة.
- جزر باليارك: الرهن العقاري مع تمويل 100% للحصول على منزل أول في ظل ظروف معينة.
- ريوخا: مساعدات محددة لـ شراء منزل للشباب.
هناك أيضًا مناطق تعطي الأولوية لـ تأجير (نافارا، جزر الكناري، أراغون، إلخ). احصل على معلومات جيدة لأن العديد من هذه الإجراءات ملائم فيما بينهم (باستثناء عدم التوافق المشار إليه مع الضمانات العامة الأخرى في الرهن العقاري الذي تضمنه ICO).
الجهات المشاركة والبرامج المميزة
انضمت العديد من الكيانات إلى خط ضمان ICO لأصحاب المنازل لأول مرة. إيبركاجاعلى سبيل المثال، هو جزء من الكيانات المتعاونة. آخرون، مثل Caja Rural de Aragónلقد أطلقوا "قرض الشباب" الذي يسمح بالتمويل حتى 100٪ من أقل قيمة بين التقييم والبيع (بدون ضرائب أو نفقات)، مع ضمان ICO بدون تكلفة، متوفرة في فروعنا في أراغون ولا ريوخا، ومن خلال Caixa Rural، أيضًا في كاتالونيا، بالإضافة إلى قناة عبر الإنترنت.
وعلى نحو مماثل، فإن البنوك الكبيرة ذات عقود من الخبرة في مجال التمويل والملاءة المالية (بعضها يعمل منذ عام 1971) تقدم شروطًا تنافسية وخيارات أسعار ثابتة أو متغيرة أو مختلطة، مع تعديلها وفقًا لملف المخاطر الخاص بك ومع المكافآت المحتملة عن طريق الربط.
أسئلة سريعة وتوضيحات مفيدة
ما هي النفقات التي يجب أن أخطط لها عند الشراء؟ حوالي 10% إضافية على سعر الضرائب والنفقات (التقييم، التوثيق، التسجيل، الإدارة، إلخ). يغطي الضمان التمويل، ولكن ليس ضرائب ونفقات تجارة.
هل يمكنني السداد مبكرًا؟ نعم، حسب الاتفاق مع بنكك. إلغاء كلي يؤدي سداد القرض إلى إلغاء الضمان. استفسر عن تعويضات للسداد المبكر وحدوده.
من يقرر إذا كنت سأحصل على قرض عقاري؟ مؤسسة ماليةبتطبيق معايير الملاءة المالية والمخاطر الداخلية. لا يعني الضمان منحًا تلقائيًا؛ سيقوم البنك بتقييم الدخل والاستقرار والديون.
هل يؤثر الضمان على سعر الفائدة؟ لا ينبغي أن يؤثر. الضمان العام لا يجعل السعر أكثر تكلفة بحد ذاته لأنه مجاني لكل من العميل والكيان. تعتمد الفائدة النهائية على السوق والملف والاتصال.
هل يمكنني استخدام منزلي كمشروع تجاري؟ لا. عند توقيع الرهن العقاري المضمون لا يمكنك تخصيص المنزل للنشاط الاقتصادي.
ما هو الحد الأقصى للسعر لكل حكومة إقليمية؟ الحدود القصوى حسب المجتمع (انظر الجدول الرسمي). كدليل: مدريد 325.000 يورو، أراغون 275.000 يورو، قشتالة وليون/لامانشا/لاريوخا 250.000 يورو، إكستريمادورا 200.000 يورو.
مع كل ما سبق، لديك خريطة طريق واضحة: تحقق مما إذا كنت تلبي المتطلباتتحقق من حد السعر في منطقتك، وجهّز وثائقك، وقارن العروض بين الجهات المشاركة. إذا كنت بحاجة إلى مساعدة، التشاور مع ICO اتصل على 900 121 121 أو على موقعهم الإلكتروني، وحدد موعدًا في البنك الخاص بك لدراسة جدواك وترتيب التمويل الأنسب لك.
تُظهر هذه الجولة أنه على الرغم من أن شراء منزلك الأول يتطلب النظام والحكم، ضمانات ICO يمكن أن تحدث فرقًا بالنسبة لأولئك الذين لديهم الوسائل المالية ويحتاجون إلى دفعة أولى، جنبًا إلى جنب مع المبادرات الإقليمية وعروض البنوك المختارة جيدًا، من الممكن البدء في دفع ثمن منزلك دون الحاجة إلى قدر كبير من المدخرات المسبقة.
