يواجه كل من يبحث عن منزله الأول في إسبانيا عقبتين رئيسيتين: السعر والدفعة الأولى. عادةً، يُموّل المُقرض ما يصل إلى 80% من القيمة التقديرية أو سعر الشراء الأقل، مما يعني أن المشتري مُلزم بدفع المبلغ المتبقي. دفعة أولى 20% بالإضافة إلى الضرائب والمصاريف (حوالي ١٠٪ إضافية). في هذا السياق، تُعدّ إمكانية الوصول إلى تغطية ١٠٠٪ للرهن العقاري أمرًا منطقيًا تمامًا.
ومع ذلك، فإن الحصول على تمويل البنك للمبلغ بالكامل هو أمر نادر ومرتبطة ارتباطًا وثيقًا بملفات تعريف قوية، وضمانات إضافية، أو خصائص محددة للغاية. ومع ذلك، هناك طرق حقيقية لتجاوز 80%، وفي بعض الحالات، الوصول إلى 100% إذا اشتريت أول منزل.
هل من الممكن الحصول على قرض عقاري بنسبة 100٪ على منزلك الأول؟
وبشكل عام، تفضل الكيانات عدم تجاوز 80% من التمويل بسبب الحكمة واللوائح الداخلية، ولكن وفقًا لـ الملف المالي بناءً على مُقدّم الطلب والمعاملة، يُمكن إجراء مفاوضات إضافية. عمليًا، من الشائع نسبيًا رؤية عروض قريبة من... 90-95٪وفي حالات محددة للغاية، يمكن الوصول إلى نسبة 100%.
الحالات التي يكون فيها الأمر أسهل هي: الشراء منازل مملوكة للبنك- العملاء الذين يتمتعون باستقرار كبير (على سبيل المثال، المسؤولين)، والعمليات ذات الضمانات القوية والبرامج ذات الدعم العام التي تغطي القطاع الذي لا توفره الكيانات عادة.
طرق الوصول إلى 100%: من التفاوض إلى المساعدات
إثبات القدرة على الوفاء بالالتزامات والاستقرار
كلما كان طلبك أقوى، كلما منحك البنك المزيد من الحرية. دخل مرتفع ومستقرإن تاريخ العمل الأطول، وعبء الديون المنخفض، وسجل الائتمان الجيد يزيد من فرصك في الحصول على تمويل يقارب 100% لمنزلك الأول.
الاعتماد على الضامن
ينقل الضمان الخاص جزءًا من المخاطر ويمكنه فتح إجمالي التمويلبالإضافة إلى ذلك، إذا كان عمرك أقل من 35 عامًا أو لديك أطفال معالون، ضمانات ICO للمنازل الأولى إنها تسمح لك بتغطية نسبة 20% التي عادة ما تكون مفقودة من الدفعة الأولى، لذلك لا يتعين عليك المساهمة بالمدخرات الأولية.
شراء عقار مملوك للبنك
الكيانات أكثر انفتاحا على العرض تمويل يصل إلى 100% عندما يكون العقار جزءًا من محفظتهم الاستثمارية. يحدث هذا عادةً خارج العواصم الكبرى، وأحيانًا مع خصومات أو شروط محددة. المصطلح والروابط.
وجود وساطة متخصصة
يمكن لوسيط قروض عقارية يتمتع بسجل حافل من النجاحات والإشراف من بنك إسبانيا التفاوض نيابةً عنك وزيادة مبلغ القرض. تكمن قيمتهم في خبرتهم. تفضيلات كل كيان وعرض قضيتك بطريقة تزيد من إمكانية الحصول على منزل أول بنسبة 100%.
البرامج العامة والإقليمية التي تغطي الدخول
بالإضافة إلى الدعم المقدم من ICO، أطلقت بعض المجتمعات المستقلة مخططاتها الخاصة لتسهيل الوصول إلى أول منزلإنها أرقام ضمان عامة: لا يتم منح أي أموال نقدية، لكن الإدارة تدعم الجزء غير الممول حتى يتمكن البنك من منح القرض.
ومن الأمثلة الحديثة على ذلك أفالا ريوخاالذي يدعم الرهن العقاري بما يصل إلى 100٪ من القيمة للشباب المولودين بين عامي 1990 و 2007. ويشترط الحصول على الجنسية أو الإقامة في إسبانيا، وهو أول منزل، استخدم كمسكن أساسي وبسعر أقصى قدره يورو 300.000فترة التقديم مفتوحة، والموعد النهائي هو [التاريخ]. ديسمبر 30 2028.
تهدف هذه البرامج إلى منع الاستخدامات المضاربية وتعزيز الاستيطان المحلي. توجد مبادرات أو اتفاقيات مماثلة مع جهات في مناطق أخرى، لذا يجدر مراجعتها. دعوات إقليمية لتقديم مقترحات ساري المفعول قبل التوقيع.
ما هي البنوك التي يمكنها الوصول إلى 100%؟
لا توجد قائمة مغلقة ودائمة؛ إذ تتغير سياسات التجارة وتعتمد على ملف تعريف العميل والمعاملة. وقد سلطت عروض وحملات متنوعة الضوء على كيانات مثل ABANCA وIbercaja وUnicaja وING وKutxabank، مع مقترحات وصلت في حالات محددة إلى تمويل بنسبة 100% لمشتري المنازل لأول مرة، بينما مجموعات مثل سانتاندير أو كايكسابنك إنها تعمل عادة في نطاقات تتراوح بين 90-95% أو تقدم ظروفًا أكثر مرونة لمجموعات معينة.
على أي حال، السيناريو الأكثر شيوعًا هو أن يظل البنك أقل من 100%. لذلك، فإن الجمع بين التفاوض و الدعم العام (ICO أو القروض الإقليمية)، أو العقارات المملوكة للبنك أو الضمان المذيب هي الاستراتيجية التي توفر أكبر عدد من الخيارات للوصول إلى الإجمالي.
رهن عقاري بنسبة 100% بالإضافة إلى النفقات: متى يوجد وما يستلزمه
في سيناريوهات استثنائية للغاية، قد يشمل التمويل جزءًا من النفقات والضرائبتتجاوز 100% من سعر الشراء وتصل إلى 110-120% من القيمة التقديرية. وهي طريقة محدود جدا، مخصصة لملفات الملاءة المالية عالية المستوى، أو الضمانات الإضافية أو العمليات ذات القيمة العالية للكيان.
مع أنه يُغني عن الادخار، إلا أنه يزيد من تكلفة القرض وقد يزيد من المخاطر في حال تصحيح السوق. لذلك، حتى لو كنت تطمح إلى تمويل منزلك الأول بالكامل بالإضافة إلى النفقات، فكّر فيما إذا كان الأمر مجديًا من حيث التكلفة والعائد. الأمن المالي.
التكلفة الحقيقية: لماذا 100٪ أكثر تكلفة
إن تمويل نسبة أعلى عادة ما يعني سعر فائدة أعلى بالإضافة إلى ذلك، دفع فوائد على رأس مال أكبر. بأخذ مبالغ مرجعية تتوافق مع متوسط الرهن العقاري ومدة سداد تبلغ حوالي 25 عامًا بمعدل فائدة سنوي يقارب 2,7%، فإن التكلفة الإضافية مقارنةً بقرض بفائدة 80% قد تصل إلى عشرات الآلاف من اليوروهات كفوائد، مع فروق قريبة من 30٪ إضافية على إجمالي المبلغ المدفوع.
لتجنب تعريض أموالك للخطر، تأكد من أن مدفوعات الرهن العقاري والديون الأخرى لا تتجاوز [المبلغ المفقود]. 30-35% من دخلكإن زيادة نسبة التمويل قد تكون مفتاح الوصول إلى التمويل، ولكن لا ينبغي لها أن تؤثر على استقرارك على المدى المتوسط والطويل.
المخاطر التي يجب مراعاتها إذا طلبت 100٪
المزيد من التمويل يعني المزيد من الديون، وإذا انخفضت قيم العقارات، فقد تجد نفسك في حقوق الملكية السلبية (يتجاوز مبلغ الدين قيمة المنزل). علاوة على ذلك، في حال خسارة دخل غير متوقعة، فإن دفع أقساط الرهن العقاري المرتفعة يُثقل كاهل الحياة اليومية. اقترض فقط ما تحتاجه وتفاوض على أفضل الشروط الممكنة. الأسعار والعمولات ممكن.
إنتبه بشكل خاص إلى اللجنة amortización anticipada، المنتجات المرتبطة لخفض السعر وإذا كان البنك يتطلب ذلك التأمين أو الخطط قد يزيد ذلك من تكلفة المعاملة. احسب معدل الفائدة السنوي لمقارنة التكلفة الإجمالية.
ما الذي تنظر إليه البنوك عند منح 100٪
تقوم الكيانات بتقييم استقرار الوظيفة (من الأفضل إذا كانت موظف غير محدد المدة أو موظف مدنيمستوى الدخل، والديون الحالية، والتصنيف الائتماني، وما إذا كانت هناك أي مشاكل مدرجة في قواعد بيانات مثل ASNEF. من المفيد أيضًا معرفة المدخرات المتبقية بعد الشراء.
إذا كان ذلك ممكنا، قم بإضافة الضمانات: الضامنين القادرين على الوفاء بالتزاماتهم أو الضمان العام من مكتب مفوض المعلومات (ICO) أو الحكومة الإقليمية. وثّق كل شيء بدقة لتسريع العملية: الهوية/رقم تعريف الهوية الوطنية (NIE)، وبيانات الرواتب، والإقرار الضريبي، وسجل التوظيف، وكشوف الحسابات المصرفية، توثيق الملكية.
الأسئلة الشائعة
هل هناك قروض عقارية 100% للشباب؟ لا تُعرض عادةً كصفقات مفتوحة، ولكن يُمكن الحصول عليها بضمانات (مثل عروض العملات الأولية أو قروض عائلية)، أو بملفات ائتمانية عالية الجدارة، أو بعقارات مملوكة للبنوك. وتروج لها بعض المؤسسات. الرهن العقاري الشاب بأكثر من 80%، وفي بعض الحالات تصل إلى 100%.
هل أستطيع تحقيق 100% بدون ادخار؟ مع ضمان عام أو خاص ومكانة قوية، يُمكن تحقيق ذلك. مع ذلك، يُنصح بالاحتفاظ بغطاء مالي لتغطية نفقات الانتقال، أو الأحداث غير المتوقعة، أو أي تكاليف أخرى غير متوقعة. الأمن المالي في حالة حدوث تغييرات في الدخل.
ماذا يحدث إذا اشتريت شقة مملوكة للبنك؟ إنهم عادة ما يقدمون المزيد من المرونة: في بعض الأحيان يقومون بالتمويل حتى 100٪ مع تحسّن الظروف، يُرجى مراجعة التقييم والرسوم والمنتجات المرتبطة لمعرفة التكلفة الحقيقية.
هل يمكن الجمع بين المساعدات الإقليمية وضمانات ICO؟ يعتمد ذلك على لوائح كل برنامج وتوافقه. تحقق من المتطلبات و مواعيد تقديم الطلبات في كل مكالمة حتى لا تفوتك النافذة.
من الممكن تحقيق تمويل يصل إلى 100% لمنزلك الأول إذا قمت بمحاذاة عدة أجزاء: ملف تعريف جيديتطلب الأمر وجود كفيل (عام أو خاص)، وسكنًا مناسبًا، ومفاوضات متأنية. في مقابل هذا التسهيل، عادةً ما تكون تكلفة المعاملة أعلى، لذا يُنصح بدراسة الأرقام بعناية، وعدم تجاوز 35% من الدخل كأقساط شهرية، ومقارنة العروض والمساعدة المتاحة في منطقتك.
