بدأ سوق العقارات الإسباني العام بـ تباين واضح بين المبيعات والرهون العقاريةفي حين أن عدد المنازل التي تم تداولها قد شهد فترة استراحة في فبراير، إلا أن الإقراض العقاري استمر في التسارع وقد رسخ الآن ما يقرب من عامين من الزيادات المتواصلة.
وفقًا للبيانات الأولية من كلية المسجلينفي شهر فبراير، تم توقيع ما يقرب من 59.500 معاملة شراء منازل، وهو ما يمثل انخفاضًا طفيفًا على أساس سنوي بنسبة 0,7%، مقارنة بزيادة كبيرة في قروض الرهن العقاري على المساكن، والتي aumentaron الأمم المتحدة 14,3٪ يصل عدد الشركات المُؤسسة إلى حوالي 44.600 شركة. ويعكس هذا التباين سيناريو تكتسب فيه التمويل أهمية متزايدة مقارنةً بعدد الصفقات المُنجزة.
ارتفعت قروض الرهن العقاري على المساكن بنسبة 14,3% واستمرت في الارتفاع لمدة 20 شهرًا متتاليًا.
في السوق ككل، ما يقرب من إجمالي الرهون العقارية 58.500 في فبراير، ارتفعت مبيعات جميع أنواع العقارات، مسجلةً زيادة سنوية قدرها 15,2%. ومن هذا الحجم، بلغت مبيعات المنازل تحديداً حوالي 44.500 وحدة، مسجلةً زيادة قدرها 14,3% مقارنةً بالشهر نفسه من العام السابق، وإن كانت أقل قليلاً من النسبة المسجلة في فبراير الماضي، حين بلغت الزيادة حوالي 16,3%.
يؤكد هذا السلوك أن يحافظ سوق الرهن العقاري على ديناميكية توسعية واضحةيشير المسجلون إلى أنه قد مر الآن 20 شهرًا متتاليًا من الزيادات في كل من العدد الإجمالي للرهون العقارية وتلك المخصصة لشراء المنازل، مما يدل على أن الطلب على التمويل لا يزال نشطًا للغاية على الرغم من الاعتدال في حجم المبيعات.
وقد أدى الأداء الأفضل للائتمان مقارنة بمعاملات الشراء إلى تأثير الرهون العقارية على مبيعات المنازل تصل إلى مستويات مرتفعة بشكل غير معتاد. حالياً، يمثل عدد قروض الرهن العقاري الموقعة على المنازل نسباً تتجاوز 75% من إجمالي مبيعات العقارات السكنية، وهو رقم يصفه الخبراء بأنه مرتفع تاريخياً.
يعكس هذا التباين بين نمو الائتمان والتطور البطيء للمعاملات إلى حد كبير سياقًا يكون فيه يستمر الطلب على المذيبات في البحث عن التمويلفي حين لم يتكيف المعروض من المساكن المتاحة بعد. ويتفاقم هذا الوضع بفعل عوامل مثل عدم اليقين الاقتصادي الدولي، والتوترات الجيوسياسية، و تطور أسعار الفائدةوالتي تؤثر على قرارات الشراء.
انخفضت مبيعات المنازل بنسبة 0,7% على الرغم من الزيادة الطفيفة في إجمالي عدد العقارات.
إلى جانب الارتفاع الكبير في الائتمان، تُظهر حركة المبيعات صورة أكثر هدوءًا. وقد سُجّلت مبيعات تُقدّر بنحو [عدد] في إسبانيا خلال شهر فبراير. 118.800 معاملة عقارية (بما في ذلك المنازل وأنواع العقارات الأخرى)، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 1,1% مقارنة بشهر يناير من العام السابق. ومع ذلك، إذا اقتصر التحليل على القطاع السكني فقط، فإن عدد المنازل المنقولة يبلغ حوالي 59.476 منزلاً، مما يعكس انخفاضاً بنسبة 0,7% على أساس سنوي.
تأتي هذه الأرقام بعد بداية أضعف للعام، تميزت بانخفاض في بلغت مبيعات المنازل في يناير حوالي 7% مقارنةً بالشهر نفسه من العام الماضي، ارتفعت قروض الرهن العقاري بنسبة تزيد قليلاً عن 5%. وبالتالي، تشير الصورة لشهر فبراير إلى استقرار جزئي بعد الانخفاض الذي شهده شهر يناير، ولكن دون استعادة الزخم الذي ساد الأشهر السابقة.
ويشير تقرير كلية المسجلين إلى أنه بعد فترة نمو قوي في الأشهر الأولى من عام 2025 مع بعض التقلبات المرتبطة بتقويم عيد الفصح، بدأت سوق البيع والشراء تُظهر علامات واضحة على التباطؤ منذ صيف العام الماضي. وبعد انتعاش في نوفمبر وديسمبر، تراجع النشاط مجدداً في يناير، وظل عند مستويات منخفضة في فبراير.
تشير الاتجاهات الحديثة إلى وجود فرق طفيف بين إجمالي عدد المبيعات وتلك الخاصة بالمساكن، على الرغم من أن الأشهر الأخيرة أداء المعاملات السكنية أسوأ إلى حد ما أكثر من إجمالي عدد عمليات نقل الملكية. تشير هذه الفجوة إلى أن قطاعات أخرى، مثل المباني (مع قرضك العقاري للمباني التجاريةتصمد الأصول الأخرى، كالسفن وغيرها، أمام ظروف السوق بشكل أفضل من المساكن التقليدية.
اختلافات ملحوظة بين المناطق: من الجذب القوي في مليلية إلى التكيف في مرسية
يكشف التوزيع الجغرافي للعمليات عن خريطة غير متكافئة بين المجتمعات ذات الحكم الذاتي. إجمالاً، إجمالي مبيعات العقاراتسجلت اثنتا عشرة منطقة ومدينة ذاتية الحكم زيادات سنوية في شهر فبراير. وكان من أبرزها مليلية، التي سجلت قفزة بلغت نحو 98,3%، وأراغون، التي سجلت زيادة بنسبة 20,1%، وسبتة، حيث نمت المعاملات بنحو 18,9%.
من جهة أخرى، شهدت العديد من المجتمعات ذات الحكم الذاتي انخفاضات كبيرة في إجمالي المبيعات. وتركزت أبرز هذه الانخفاضات في مورسيا (-18,8%)لا ريوخا (-15,2٪)، كانتابريا (-13,9٪) وغاليسيا (-13,5٪)، مما يعكس تباطؤًا كبيرًا في النشاط في تلك الأسواق.
إذا نظرنا حصراً إلى شراء وبيع المساكنشهدت مليلية أكبر الزيادات بنسبة تقارب 96,9%، تلتها سبتة بنسبة 54,2%، ثم نافارا بنسبة 18,7%، وأخيراً جزر الكناري بنسبة 18,3%. تجاوزت جميع هذه المناطق عتبة الزيادة البالغة 15%، وهي تقود ديناميكية سوق العقارات السكنية في بداية العام.
في المقابل، سُجّلت أكبر الانخفاضات في عدد المنازل المباعة في كانتابريا، بنسبة 18,2%، وغاليسيا (-16,7%)، ومورسيا (-15,4%)، ولا ريوخا (-12,7%). وتؤكد هذه الأرقام أن العديد من المناطق يشهد سوق العقارات السكنية مرحلة تصحيح.، مع تسجيل عدد أقل من المعاملات مقارنة بالعام الماضي.
من حيث الحجم المطلق، لا تزال الأندلس وكتالونيا ومنطقة بلنسية ومدريد المحركات الرئيسية للسوق. وتتجاوز هذه المناطق الأربع... إجمالي المبيعات 12.000 في شهر فبراير، برزت منطقة الأندلس بشكل لافت، متجاوزة بسهولة 22.000 ألف صفقة. وفي قطاع الإسكان، تصدرت هذه المناطق نفسها التصنيف أيضاً، حيث تصدرت الأندلس القائمة مجدداً، متجاوزة 12.000 ألف عملية بيع للعقارات السكنية.
يؤدي الإقراض العقاري إلى دفع السوق بارتفاعات واسعة النطاق في الأسعار عبر المناطق
يؤكد التحليل الإقليمي لسوق الرهن العقاري قوة الإقراض مقارنةً بمبيعات المنازل. عدد الرهونات العقارية التي تُمنح على جميع أنواع العقارات وقد ارتفعت النسبة في أربع عشرة منطقة ومدينة تتمتع بالحكم الذاتي في فبراير. ومن بينها، كانت الزيادات الأبرز هي تلك التي تجاوزت 30% في مليلية (86,3%)، ومنطقة مدريد (35,5%)، وقشتالة لا مانتشا (33,7%)، وسبتة (32,8%).
لم تشهد سوى مناطق قليلة انخفاضًا في إجمالي حجم الرهون العقارية. وسُجّلت أكبر الانخفاضات في... إقليم الباسك (-21,3%)لا ريوخا (-18,2٪) وأستورياس (-8,1٪)، حيث كان الائتمان أكثر تقييدًا مما هو عليه في بقية أنحاء البلاد، بما يتماشى مع نشاط عقاري أكثر اعتدالًا.
إذا اقتصر التحليل على الرهون العقارية على المساكنلوحظ ارتفاع في ثلاثة عشر منطقة، مع زيادات ملحوظة بشكل خاص في مليلية، حيث نما عدد القروض العقارية الجديدة بنسبة 90,9%، تليها الأندلس (32,4%)، وقشتالة لا مانتشا (28,9%)، وجزر الكناري (26,9%). وتؤكد هذه الزيادات دور هذه المناطق كمراكز رئيسية للطلب على شراء المنازل بتمويل عقاري.
في المقابل، سُجّلت أكبر الانخفاضات في قروض الرهن العقاري للإسكان في إقليم الباسك، بنسبة 18,1%، وإكستريمادورا (-16,6%)، وكانتابريا (-8,1%). في هذه المناطق، كان مزيج من انخفاض عدد المبيعات وتراجع الائتمان يرسم ذلك صورة لمزيد من التباطؤ في سوق العقارات السكنية.
وبالأرقام المطلقة، تجاوزت قيمة الرهون العقارية في الأندلس وكتالونيا ومدريد ومنطقة بلنسية 5.000 رهون على جميع أنواع العقارات. مرة أخرى تُصنف الأندلس كأكثر المناطق ذات حجم الرهن العقاري.وبحسب كلية المسجلين، كان هناك ما يقرب من 11.800 رهن عقاري إجمالي، منها ما يقرب من 9.500 رهن عقاري لشراء المساكن.
سوق يعاني من ضغوط نقص الإمدادات والسياق الاقتصادي
يشير المسجلون إلى أن الوضع الموصوف هو جزء من سيناريو يكون فيه لا يزال المعروض من المساكن المتاحة غير كافٍ. لاستيعاب كل الطلب، بما في ذلك المنازل الموفرة للطاقة القابلة للتمويل مع الرهن العقاري الأخضريستمر هذا في الضغط على الأسعار نحو الارتفاع. ويؤثر هذا الخلل بين عدد المنازل المعروضة للبيع واهتمام المشترين على كل من عدد الصفقات ونوع العقارات التي تُباع في نهاية المطاف.
ويتفاقم هذا العامل الهيكلي بسبب التوترات الجيوسياسيةوخاصة في الشرق الأوسط، والغموض الذي يكتنف تأثير ذلك على التضخم وعلى تطور يوريبورتؤثر هذه العوامل بشكل مباشر على تكلفة التمويل، وقرارات البنوك عند منح القروض، وحكمة الأسر عند تحمل الديون طويلة الأجل.
ومع ذلك، فإن حقيقة استمرار قروض الرهن العقاري في اتجاهها التصاعدي، وكون نسبة قروض الرهن العقاري على مبيعات المنازل تتجاوز 75%، تشير إلى أن يعتمد الطلب الذي يتمكن من الوصول إلى السوق بشكل أساسي على التمويل المصرفيبمعنى آخر، يتم إغلاق عدد أقل من المعاملات مقارنة بأوقات أخرى في الدورة، ولكن مع نسبة عالية جدًا من عمليات شراء الرهن العقاري الممولة بالرافعة المالية، غالبًا بعد استخدام محاكيات القروض.
في هذا السياق، يدخل سوق العقارات الإسباني مرحلة تتعايش فيها عاملان. حجم مبيعات معتدل، وتمويل في طور التوسع الكامل، وإمدادات سكنية محدودةسيحدد مزيج هذه العناصر، في الأشهر المقبلة، تطور الأسعار، والقدرة على تحمل تكاليف السكن، والنبض الحقيقي للنشاط في مختلف المجتمعات ذاتية الحكم.
