يشهد سوق الرهن العقاري الإسباني إحدى أكثر فتراته نشاطاً خلال العقد ونصف العقد الماضيين. وفي أكتوبر، تمّت إضفاء الطابع الرسمي على [عدد] من قروض الرهن العقاري. 52.198 قرض عقاري على المساكنوهو أعلى رقم شهري منذ 15 عامًا، ومؤشر واضح على أن تمويل العقارات لا تزال نشطة للغاية على الرغم من ارتفاع تكلفة السكن.
يأتي هذا الحجم من الرهون العقارية الجديدة مصحوباً بـ متوسط سعر الفائدة و2,81٪هذا هو أدنى رقم منذ عام 2023، بمتوسط مبلغ قرض يبلغ 167.080 يورو. ويعكس هذا المزيج من الأرقام نهاية ديناميكية بشكل خاص للعام، حيث تضافرت عوامل الطلب على المساكن والموسمية والظروف المالية الأكثر ملاءمة إلى حد ما.
أرقام قياسية في قروض الرهن العقاري: أفضل شهر أكتوبر منذ عام 2010
وفقًا لبيانات من المعهد الوطني للإحصاء (المعهد الوطني للإحصاء)إن تسجيل 52.198 قرضًا عقاريًا على المساكن يجعل شهر أكتوبر أكثر الشهور ازدحامًا منذ سبتمبر 2010. وهذا ليس مجرد ذروة لمرة واحدة: فقد كان عدد القروض يتزايد باطراد. 16 شهراً متتالياً من الزيادات السنويةوهذا يؤكد وجود اتجاه تصاعدي مستمر في قروض الرهن العقاري.
وبالمقارنة، كان عدد الرهون العقارية على المساكن أعلى بنسبة 0,6% مقارنة بشهر أكتوبر من العام السابق وبنسبة أعلى بلغت 13,2% مقارنةً بشهر سبتمبر، الذي شهد توقيع 46.120 معاملة. وبذلك، لم يحطم شهر أكتوبر الرقم القياسي السنوي فحسب، بل تجاوز أيضاً الأرقام الشهرية السابقة لهذا العام بشكل واضح.
بالنظر إلى أرقام العام حتى الآن، يتجه السوق نحو المرحلة الأخيرة من العام مع تم توقيع ما يقرب من 419.913 قرض عقاري فيما يتعلق بالإسكان، يقترب الرقم من تجاوز إجمالي معاملات عام 2024 البالغ 425.522 معاملة. ومع تبقي شهرين على نهاية العام، يشير العديد من المحللين إلى أن العام قد يختتم برقم أعلى من المتوقع. 500.000 ألف قرض عقاريوهو عتبة لم يتم بلوغها منذ ذلك الحين قبل الأزمة المالية.
تشير هذه الأرقام إلى أن المستوى الحالي لا يقل إلا قليلاً عن أرقام عام 2010، عندما بلغ عدد قروض الرهن العقاري ما يزيد قليلاً عن 524.000 ألف قرض. ومع ذلك، لا تزال هذه الأرقام بعيدة عن المستويات التاريخية المرتفعة. فقاعة الإسكان عام 2006، عندما تم إضفاء الطابع الرسمي على أكثر من 1,1 مليون قرض.
متوسط المبلغ ورأس المال المقترض في ازدياد
لا تنعكس ديناميكية سوق الرهن العقاري في عدد المعاملات فحسب، بل في حجم الأموال المُجمّعة أيضاً. ففي أكتوبر، متوسط مبلغ الرهون العقارية على المساكن وبلغت 167.080 يورو. ورغم أن هذا الرقم أقل بنسبة 2,6% عن شهر سبتمبر، إلا أنه لا يزال أعلى بكثير من نظيره في الشهر نفسه من العام الماضي. زيادة سنوية بنسبة 10,4%.
وتفسر هذه الزيادة في المتوسط سبب إجمالي رأس المال المقترض بلغت قيمة قروض الرهن العقاري لشراء المنازل 8.721 مليار يورو، مسجلةً زيادة قدرها 11% مقارنةً بشهر أكتوبر من العام السابق. بعبارة أخرى، يتم الحصول على العديد من قروض الرهن العقاري، ولكنها أيضاً، في المتوسط، أكبر حجماً.
إذا تم توسيع نطاق التركيز إلى جميع أنواع العقارات (ليس فقط للمنازل)، تم توقيع 66.960 عقد رهن عقاري في أكتوبر، بانخفاض طفيف قدره 0,5% في عدد المعاملات. ومع ذلك، نما رأس المال المُقرض لجميع العقارات بنسبة 8%، ليصل إلى 12.225 مليار يورو، مما يدل على أن تمويل العقارات بشكل عام لا يزال قوياً.
وفي هذا السياق، يؤكد بعض خبراء الصناعة على أهمية الجمع بين أسعار المساكن المرتفعة ويؤدي ارتفاع حجم الائتمان إلى دفع متوسط المبلغ إلى الأعلى، على الرغم من التصحيحات الشهرية الصغيرة مثل تلك التي لوحظت مقارنة بشهر سبتمبر.
أسعار الفائدة: انخفاضات حديثة وتفضيل أسعار الفائدة الثابتة
على الرغم من أن البنك المركزي الأوروبي لا يتوقع حاليًا تمديدًا كبيرًا لتخفيضات أسعار الفائدة الرسمية، إلا أن السياسة النقدية المتبعة في الأشهر الأخيرة والسيطرة النسبية على التضخم سمحت بتوقيع عقود قروض عقارية جديدة بشروط ميسرة. ظروف أكثر ملاءمة إلى حد ما.
في أكتوبر، متوسط سعر الفائدة بلغ معدل الفائدة على قروض الرهن العقاري 2,81%، وهو أقل من 2,85% المسجلة في سبتمبر، وعند أدنى مستوى له منذ عام 2023. ومنذ يونيو، تراكم متوسط معدل الفائدة أربعة انخفاضات شهرية متتالية، حيث انخفض بما يقرب من عُشرَيْن في تلك الفترة.
يدعم سيناريو التضخم حول الاستقرار النسبي لأسعار الفائدة 3% في نوفمبر وبسبب قرارات البنك المركزي الأوروبي الأخيرة، التي أبقت في أكتوبر أسعار الفائدة القياسية ثابتة عند 2% للمرة الثالثة على التوالي. هذه البيئة، وإن لم تكن رخيصة بشكل خاص مقارنة بفترات أخرى، كانت كافية لـ إعادة تنشيط المفاوضات فيما يتعلق بالظروف التنافسية بين البنوك والعملاء.
فيما يتعلق بهيكل السوق، فإن 61,3% من قروض الرهن العقاري على المساكن تم التوقيع سعر الصرف الثابتبينما اختار 38,7% قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة. بلغ متوسط سعر الفائدة الأولي 2,79% لقروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة و2,82% لقروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة، وهو فرق رمزي عمليًا، ومع ذلك، لم يمنع غالبية الأسر من الاستمرار في اختيار قروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة. سندات ذات معدل فائدة ثابت في ظل حالة عدم اليقين التي تكتنف مؤشر يوريبور.
التغييرات في الشروط: التجديدات والإحلال
ينعكس تطور أسعار الفائدة والمنافسة المصرفية أيضًا في سلوك قروض الرهن العقاري القائمة. في أكتوبر، 17,6% من القروض المسجلة وقد أظهرت سجلات الملكية تغييرات في ظروفهمإما عن طريق التفاوض المباشر مع الكيان أو عن طريق التحويل إلى بنك آخر أو صاحب حساب آخر.
تم تسجيل ما يلي إجمالاً 13.369 قرضًا عقاريًا مع تعديلاتوفي 75,7% من الحالات، ارتبطت هذه التغييرات بأسعار الفائدة. بعبارة أخرى، لا تزال نسبة كبيرة من المقترضين تحاول تعديل تكاليف تمويلهم بما يتناسب مع واقع السوق الجديد.
ال التجديداتأي أن التغييرات المتفق عليها مع نفس المؤسسة المالية انخفضت بنسبة 30,2% على أساس سنوي. في الوقت نفسه، انخفضت عمليات إحلال الدائنين، التي يتم فيها نقل القرض إلى بنك آخر، بنسبة 7,1%. تشير هذه الانخفاضات إلى أن دورة إعادة التفاوض المكثفة واسعة النطاق التي شهدتها السنوات السابقة بدأت تخف حدتها.
في المقابل، الحلول للمدينفي الحالات التي يتغير فيها مالك الرهن العقاري (على سبيل المثال، في عمليات نقل الملكية المرتبطة بقرض)، زادت المعاملات بنسبة 34,1%. ويتماشى هذا الارتفاع مع زيادة عدد المبيعات وارتفاع معدل دوران المخزون السكني في بعض الأسواق المحلية.
التفاوت الإقليمي
لم يكن ارتفاع قروض الرهن العقاري في أكتوبر موزعاً بالتساوي في جميع أنحاء البلاد. ومن بين المناطق التي سجلت أعلى حجم من المعاملات: الأندلس، كاتالونيا، مدريد، ومنطقة بلنسيةوالتي لا تزال المحركات الرئيسية لقروض الرهن العقاري للإسكان.
وبالأرقام المطلقة، تصدرت الأندلس الشهر بـ 10.301 ألف قرض عقاري تستحوذ العقارات السكنية على حصة كبيرة من السوق العقاري، تليها كاتالونيا (9.025)، ثم منطقة مدريد (8.243)، وأخيراً منطقة فالنسيا (6.739). وتركز هذه المناطق الأربع جزءاً كبيراً من النشاط العقاري، مدفوعةً بحجم سكانها، وسوق العمل النشط فيها، والطلب القوي على المساكن، سواء من المشترين المقيمين أو المستثمرين. تصدرت الأندلس قائمة المناطق الأكثر نمواً خلال الشهر بأرقام متميزة.
إذا قمنا بتحليل التغير السنوي، فإن الزيادات في إكستريمادورا تبرز بشكل واضح، مع زيادة ديل 16,1٪ فيما يتعلق بعدد قروض الرهن العقاري على المساكن، شهدت مناطق كاستيا لا مانتشا (15,6%)، وكانتابريا (15%)، وبلنسية (10,4%) زيادات. كما سجلت مناطق نافارا (2,8%)، وإقليم الباسك (2,2%)، وكتالونيا (1,3%)، والأندلس (0,6%)، وأستورياس (0,4%) زيادات أيضاً.
من ناحية أخرى، شهدت ثماني مجتمعات انخفاضات على أساس سنوي في عدد الرهون العقارية الرسمية. تصدرت أراغون قائمة المناطق الأكثر انخفاضاً، حيث سجلت انخفاضاً بنسبة 10,7%، تلتها قشتالة وليون (-7,9%)، وغاليسيا (-7%)، ومدريد (-5,9%)، وجزر البليار (-5,1%)، ولا ريوخا (-2,7%)، ومورسيا (-0,6%)، وجزر الكناري (-0,4%).
إذا قارنا التطور بشهر سبتمبر، فإن الزيادة في أكتوبر كانت مدعومة بـ زيادة شهرية في عدد التوقيعات في جميع المناطق ذات الحكم الذاتي تقريبًا، باستثناء إقليم الباسك وجزر البليار وسبتة، حيث انخفض عدد الرهونات العقارية. ومن حيث النسبة المئوية، سُجّلت الزيادات الأكبر في أستورياس (47,8%) وكانتابريا (25,4%) وكاستيلا لا مانشا (27%)وهذا يدل على نهاية نشطة بشكل خاص للعام في هذه المناطق.
توقعات سوق الرهن العقاري
يتزامن المزاج الإيجابي لسوق الرهن العقاري مع انتعاش واضح في مبيعات المنازل في الفترة الأخيرة من العام. في أكتوبر، تم تسجيل 67.789 عملية بيع، وهو أعلى رقم لهذا العام، ويعزى ذلك جزئياً إلى التحسن التدريجي في شروط التمويل وإلى الموسمية المعتادة في هذا القطاع.
يشير خبراء السوق، مثل المسؤولين عن منصات الوساطة العقارية والاستشارات المالية، إلى أن عادةً ما يكون شهر أكتوبر شهراً قوياً يعود ذلك إلى تتويج عمليات البحث والمفاوضات التي جرت خلال فصل الصيف. وقد تم حسم العديد من قرارات الشراء بعد انتهاء فصل الصيف، مما أدى إلى توقيع عدد كبير من الصفقات هذا الشهر.
ومع ذلك، يتفق المحللون على أن بيانات شهر أكتوبر لا تعكس الموسمية فحسب، بل تؤكد أيضاً... قوة سوق الرهن العقاري في سياق أسعار المساكن المرتفعة وأسعار الفائدة التي، وإن لم تكن منخفضة كما كانت في سنوات الأموال الرخيصة للغاية، فقد استقرت عند مستويات في متناول شريحة كبيرة من الأسر.
وبالنظر إلى المستقبل، فإن استمرار هذا المعدل سيعتمد إلى حد كبير على مسار التضخم، وعلى القرارات المستقبلية للبنك المركزي الأوروبي فيما يتعلق بأسعار الفائدة الرسمية وتطور التوظيف ودخل الأسر المتاح في إسبانيا، فإن بيئة اقتصادية كلية أكثر غموضاً أو جولة جديدة من رفع أسعار الفائدة قد تؤدي إلى تهدئة السوق، في حين أن الاستقرار أو المزيد من التخفيضات الطفيفة من شأنه أن يوفر مجالاً للحفاظ على النشاط عند مستويات عالية.
تشير التوقعات الحالية إلى سوق رهن عقاري نشط للغاية، مع سجل التداول رقماً قياسياً في أكتوبرتشير أسعار الفائدة المنخفضة، وهيمنة أسعار الفائدة الثابتة، والاختلافات الكبيرة بين المجتمعات المستقلة، إلى أنه باستثناء أي صدمات اقتصادية كبيرة، سيظل تمويل شراء المنازل محركًا رئيسيًا لقطاع العقارات في الأشهر المقبلة.
