هل الاستثمار في شركات القطاع العقاري على وشك الانهيار؟

نجح الوباء في إبراز أفضل ما في الاستثمار في الأسهم في سوق العقارات العالمية. أصحاب المنازل الذين لديهم المزيد من الأموال لإنفاقها، ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة للدفع، وحرية جديدة للعمل عن بعد، يصطفون للانتقال إلى أشياء أكبر وأفضل. ولكن هناك أخيرا دلائل تشير إلى أن شكلها بدأ يفقد قوته، مع ارتفاع أسعار الفائدة وتباطؤ النمو الاقتصادي مما يؤدي إلى انخفاض السوق. والسؤال الكبير الآن هو مدى السرعة التي يمكن أن يبدأ بها الانخفاض...

ما هي الدلائل على تباطؤ الاستثمار في الأسهم العقارية؟​

الأسعار تنخفض في الأسواق الأكثر سخونة ​

وبينما تستمر أسعار سوق الإسكان في الارتفاع في الولايات المتحدة وقسم كبير من أوروبا، فقد بدأت في الانخفاض في كندا ونيوزيلندا وأستراليا والسويد، وهي البلدان التي كانت تتمتع بالأسواق الأكثر جاذبية في الأعوام الأخيرة. ويشير ذلك إلى أن الاستثمار في أسهم الشركات في قطاع العقارات يفقد زخمه مع ارتفاع أسعار الفائدة في تلك الأماكن وتزايد الشكوك حول صحة أسواق العقارات العالمية. ومع مرور الوقت، قد يجعل ذلك المشترين في جميع أنحاء العالم أكثر حذراً، مما يؤدي إلى نشر نقاط الضعف على مستوى العالم.

المؤشرات تشير إلى الأسفل​⤵️​

في معظم الدول الصناعية الكبرى في العالم، تراجعت ثلاثة أشياء في الآونة الأخيرة: 

• عدد مبيعات المنازل.
• ثقة البنائين.
• موافقات الرهن العقاري. 

تميل أسعار المنازل إلى اتباع هذه المؤشرات المبكرة أو الرائدة بفارق بضعة أشهر. بالإضافة إلى ذلك، كما أوضحنا الأسبوع الماضي، فإن نقاط الضعف في قطاع الإسكان لديها طريقة للانتشار إلى الاقتصاد الأوسع، مما قد يضيف المزيد من الضغط الهبوطي على أسعار الاستثمار في أسهم الشركات العقارية.

أصبح الاستثمار في أسهم الشركات في القطاع العقاري أمراً لا يمكن تحمله羅​

في مواجهة ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري، يجد المشترون المحتملون صعوبة أكبر في شراء منزل. في الواقع، يشير العديد من الاقتصاديين إلى تدهور مقاييس القدرة على تحمل التكاليف، مثل نسب السعر إلى الدخل والسعر إلى الإيجار، كدليل على أن الأسعار قد وصلت إلى منطقة burbuja. وفي مجال التمويل، عندما لا تتماشى أسعار المساكن مع ما يكسبه الناس، فإننا نقول إنهم أصبحوا منفصلين عن أساسياتهم. ونحن نحذر من أنه كلما زاد انفصالهما، أصبح الانعكاس المحتمل أكثر وحشية.

لا يوجد توازن بين العرض والطلب في الاستثمار في أسهم الشركات في القطاع العقاري⚖️​

إن لحظة ما بعد الوباء هذه هي لحظة غريبة. يؤثر ارتفاع معدلات التضخم وارتفاع معدلات الرهن العقاري على ميزانيات المستهلكين ويبطئ الاهتمام بالاستثمار في الأسهم العقارية. وفي الوقت نفسه، ارتفع عدد المنازل قيد الإنشاء بسرعة مع بدء تراجع الاضطرابات في سلسلة التوريد أخيرًا. وبينما لا يزال هناك نقص في المساكن في معظم المناطق، فإن ارتفاع العرض بشكل أسرع من المتوقع، إلى جانب انخفاض الطلب، يمكن أن يدفع المستثمرين إلى إعادة تقييم وجهة نظرهم ويصبحوا أكثر تشاؤما بشأن الاستثمار في أسهم الشركات في السوق الحقيقية. قطاع العقارات.

كل هذا جزء من خطة بنك الاحتياطي الفيدرالي​

وفي الولايات المتحدة، أوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل واضح أن مكافحة التضخم هي أولويته القصوى. ولتحقيق هذا العمل الفذ، لا بد من وقف الاستثمار في أسهم سوق العقارات في البلاد. ليس فقط لأن انخفاض تكاليف الإسكان يؤثر بشكل مباشر على كيفية حساب التضخم، ولكن أيضًا لأنه سيبرد بقية الاقتصاد: فالاستثمار في الأسهم العقارية ليس فقط أكبر فئة من الأصول في العالم، ولكن له أيضًا تأثير مباشر على إنشاء الائتمان.

إذن، هل سينهار الاستثمار في الأسهم العقارية؟​

من الواضح أن تدهور الأساسيات والمشاعر السيئة سيضيف ضغوطًا هبوطية على الاستثمار في الأسهم العقارية خلال الأشهر المقبلة، خاصة في المناطق التي شهدت أكبر التجاوزات. ولكن حتى لو انخفضت الأسعار، وهو ما لا يتوقعه أغلب المستثمرين، فإن تكرار انهيار سوق الإسكان في عام 2008 أمر غير مرجح بسبب ثلاث حقائق: (أ) لا يزال هناك عدد قليل للغاية من المنازل المتاحة في الوقت الحالي. ورغم أن المزيد من المنازل يجري بناؤها، إلا أن عدد المنازل لا يزال أقل من عدد المشترين، وهذا من شأنه أن يضع حداً أدنى للأسعار، حتى لو ساءت المعنويات. (2008) أصبح سوق الإسكان أكثر صحة مما كان عليه في عام XNUMX. فشروط الإقراض أكثر صرامة بكثير، وعدد أقل بكثير من أصحاب المنازل لديهم معدلات رهن عقاري متغيرة حساسة لسعر الفائدة، والارتفاع الأخير في الأسعار له علاقة بزيادة الطلب في عصر الوباء أكثر من لحظة تكهنات خالصة. بمعنى آخر، لا، من غير المرجح أن نشهد انهياراً كما رأينا خلال الأزمة المالية العالمية. (XNUMX) ومن الناحية الهيكلية، لا يزال الطلب على الإسكان قويا. ويعيش المزيد من جيل الألفية سنوات ذروة شراء المنازل، وكانت التغيرات الدائمة في ظروف العمل، مثل الوظائف المختلطة، إيجابية بالنسبة للأسعار. علاوة على ذلك، يعد الاستثمار في أسهم سوق العقارات وسيلة جيدة جدًا للتحوط ضد التضخم، وهو أمر ليس من السهل العثور عليه. إذا لم يكن ذلك كافيًا لإقناع المشترين المحتملين بالشراء، فمن المحتمل أن يكون كافيًا لمنع بعض المالكين الحاليين من البيع.

إذن، إلى أين يتجه الاستثمار في أسهم الشركات العاملة في القطاع العقاري؟吝​

والسيناريو الأكثر ترجيحاً لأسواق العقارات العالمية هو ركود الأسعار، أو حتى انخفاضها، في الأشهر المقبلة. لكن المستثمرين الجيدين (مثلنا) لا ينظرون إلى السيناريو الأكثر احتمالا فحسب، بل ينظرون أيضا إلى السيناريو الأقل احتمالا. وإذا علمتنا الأزمات الماضية أي شيء، فهو أن الروابط بين سوق العقارات والاقتصاد والأسواق المالية ليست واضحة دائمًا. ذلك أن قِلة من الناس توقعوا أن تتسبب الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في إحداث كل هذا القدر من الخراب أثناء الأزمة المالية العالمية. اليوم، قد يكون اللاعبون الجدد مثل المستثمرين المؤسسيين هم الحلقة الضعيفة لأنه من الصعب معرفة مقدار ما اقترضوه بالفعل ومدى عمق مشاركتهم في الاستثمار في الأسهم العقارية. لذا، إذا كنت تتساءل عما إذا كان هذا هو الوقت المناسب لاستثمار الكثير من الوقت في العقارات، أو حتى إذا كان الوقت مناسبًا لشراء منزل أحلامك، فإن إجابتنا تظل كما هي؛ لا. الجانب السلبي الحالي هو أننا نخاطر بما هو أكثر من تعويض مكاسبنا المحتملة، لذا فمن الأفضل الانتظار. يمكننا الاستثمار في أسهم الشركات في قطاع العقارات عن طريق البيع على المكشوف من خلال صندوق استثمار متداول معكوس مثل ProShares عقارات قصيرة (REK) أو بنوك البيع على المكشوف مثل بنك الكومنولث الأسترالي (كبا)، ستباك (WBC)، بنك أستراليا الوطني (ناب) و مجموعة أستراليا المصرفية ونيوزيلندا (أنز).

تظل الإستراتيجية الأفضل هي البقاء على الهامش والاستعداد لإطلاق النار إذا سنحت فرصة جيدة. نحن نعلم أن هذه ليست بالضبط إثارة فيلم "Big Short". ولكن كما قال أسطورة الأعمال الراحل جيسي ليفرمور: