لقد تسببت الأزمة في تباطؤ العديد من القطاعات، لكن لم يحدث ذلك الاستثمار في الأسهم العقارية. لقد خرج المستهلكون من قيود عام 2020 محققين أرقامًا قياسية في الادخار، وبالتالي بدأ عصر العمل عن بعد. وساعدت أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند مستويات مغرية في تغذية موجة من الاهتمام بالاستثمار في الأسهم العقارية. ولكن كل الأشياء الجيدة تأتي إلى نهايتها. وقد أدى ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم الشديد إلى جعل أسعار المساكن والرهون العقارية أقل بأسعار معقولة. وهذا يزيد من مخاطر انهيار سوق العقارات العالمية، خاصة في بعض الدول، ويهدد بتفاقم الركود الاقتصادي العالمي الحالي...
ماذا يحدث في سوق الإسكان؟
ويتراجع الطلب على المساكن مع ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، مما يجعل المنازل أقل تكلفة ويدفع المشترين المحتملين بعيدا عن السوق. هناك سببان رئيسيان وراء انخفاض أسعار الرهن العقاري بشكل كبير هذا العام. وقد تسبب ارتفاع معدلات التضخم في انخفاض حاد في الدخل الحقيقي للمواطنين. وفي المقابل، تقوم البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم برفع أسعار الفائدة بأسرع وتيرة منذ عقود. وقد أدى هذا إلى زيادة أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، مما جعل القروض لشراء منزل أكثر تكلفة.
لقد زاد معدل التضخم ضعف معدل الرواتب منذ عام 2020. المصدر: بي بي سي.
ولا تؤثر هذه المشاكل على مشتري المنازل المحتملين فحسب، بل تؤثر أيضًا على أصحاب المنازل الحاليين. وخاصة أولئك الذين لم يتم تأمين قروضهم العقارية على المدى الطويل بمعدلات أقل بكثير. حصل ملايين الأشخاص على قروض رخيصة لشراء منازل بأسعار قياسية خلال فترة الطفرة الوبائية. والآن، سيواجه الكثير منهم دفعات شهرية أعلى عندما تتم إعادة ضبط قروضهم لتعكس أسعار فائدة أعلى. وما يزيد الطين بلة أن أقساط الرهن العقاري المرتفعة هذه تأتي في وقت حيث انخفض الدخل الحقيقي للناس (أي مقدار المال الذي يكسبونه، بعد تعديله بما يتناسب مع التضخم). وفي أسوأ الحالات، لن يكون الناس قادرين على دفع فواتير الرهن العقاري الشهرية. في مثل هذه الحالة، غالبا ما تستولي البنوك على المنزل وتبيعه لاسترداد ما هو مستحق. وبما أن ذلك يضع المزيد من المنازل في السوق، وغالباً بأسعار أقل أو "بائسة"، فإن ذلك يمكن أن يؤدي إلى مزيد من الضغوط الهبوطية على أسعار المساكن.
بدأ معدل التخلف عن سداد القروض في النمو خلال شهر أغسطس. المصدر: مورنينغستار.
ما هي الدول الأكثر تعرضاً؟
في الولايات المتحدة، يعتمد معظم المشترين على قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا. وتمثل القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة، في المتوسط، 7٪ فقط من القروض في السنوات الخمس الماضية. وعلى النقيض من ذلك، فإن مشتري المساكن في بلدان أخرى عادة ما يحصلون على قروض ثابتة لمدة عام واحد فقط، أو لديهم قروض عقارية ذات أسعار فائدة متغيرة تتحرك بما يتماشى مع أسعار الفائدة. كان لدى أستراليا وإسبانيا والمملكة المتحدة وكندا أعلى تركيز للقروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة كنسبة من السياسات الجديدة في عام 2020، وفقًا لـ فيتش.
القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة كنسبة مئوية من القروض الجديدة في عام 2020. المصدر: وكالة فيتش للتصنيف الائتماني.
لقد بدأت بالفعل ظهور تصدعات في سوق الاستثمار في الأسهم العقارية العالمية. وهم أكثر تشاؤما بشأن بعض الأسواق الأكثر سطحية، مثل أستراليا وكندا، والتي، كما رأينا من قبل، كانت لديها واحدة من أعلى تركيزات القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة كنسبة مئوية من السياسات الجديدة في عام 2020. ويشهد كلا البلدين أزمة انخفاض بأرقام مضاعفة في أسعار المساكن. والأمر أسوأ في أستراليا، حيث سجلت أسعار المنازل في أغسطس أكبر انخفاض شهري لها منذ ما يقرب من 40 عاما.
كيف سيؤثر ذلك على الاقتصاد العالمي؟
إن انهيار سوق الإسكان المتزامن عالمياً من شأنه أن يؤثر على الاقتصاد العالمي (الذي يتأرجح بالفعل على حافة الركود) بطرق مختلفة:
- فالانخفاض الحاد في أسعار المساكن من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض الثروة بشكل كبير ويؤدي إلى انخفاض الإنفاق الاستهلاكي.
- ومن شأن الركود أو التراجع في مبيعات البناء والعقارات أن يؤثر بشكل مباشر على النمو العالمي، حيث أن هذه الأنشطة تشكل مضاعفات هائلة للنشاط الاقتصادي في جميع أنحاء العالم.
- ومن شأن تراجع سوق الإسكان أن يؤثر على الإقراض المصرفي لأنه يزيد من خطر التخلف عن سداد القروض، مما يخنق تدفق رأس المال الذي تتغذى عليه الاقتصادات. وبالإضافة إلى ذلك فإن ارتفاع أسعار الفائدة من شأنه أن يزيد الضغوط على شركات التطوير العقاري التي تقترض بكثافة لتمويل عملياتها، الأمر الذي يجعل المقرضين يشعرون بقلق متزايد بشأن قدرة المطورين على إعادة تمويل ديونهم. ومرة أخرى، إذا أدى ذلك إلى التخلف عن سداد القروض، فسيؤثر ذلك على الإقراض المصرفي.
- ومن خلال زيادة أقساط الرهن العقاري بما يعكس ارتفاع أسعار الفائدة، فإن دخول المواطنين سوف تتأثر، الأمر الذي سيؤدي إلى المزيد من خفض الإنفاق الاستهلاكي.
هل هناك فرصة للاستثمار في الأسهم العقارية؟ ️
في ظل الوضع الحالي لسوق العقارات، هناك أوقات صعبة قادمة لاحتواء جميع العوامل المذكورة أعلاه. يمكننا البيع على المكشوف صندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ) من أجل الاستفادة من كارثة سوق العقارات الأمريكية أو Vanguard Global صندوق الاستثمار المتداول للعقارات الأمريكية سابقًا (VNQI) وللوضع نفسه في أوروبا وآسيا والمحيط الهادئ. ومن ناحية أخرى، إذا أردنا الاستثمار في الاقتصادات الأكثر تعرضًا لهذه الأحداث التي ناقشناها سابقًا، فيمكننا بيع صناديق الاستثمار المتداولة على المكشوف. iShares MSCI من أستراليا (EWA) أو كندا (EWC) أو إسبانيا (EWP) أو المملكة المتحدة (EWU).