عندما ترتفع الأسعار ويصبح لكل يورو قيمته، الرهن العقاري القابل للتحويل لقد عادوا إلى دائرة الضوء. يسمح هذا الشكل للمشتري بالاحتفاظ بقرض البائع بدلاً من فتح قرض جديد، وهو ما يُعدّ، إذا توافرت الشروط المناسبة، خطوة ذكية للغاية تُحسّن من وضع المحفظة.
بعيدًا عن الجاذبية التي يمتلكونها تجاه إمكاناتهم التوفير في الفائدةإن فهم آلية عمل القروض، والقروض التي يمكنك الحصول عليها، والمخاطر المحتملة، أمرٌ أساسي لتجنب الأخطاء. ستجد أدناه دليلاً شاملاً وواضحاً مع أمثلة تُمكّنك من اتخاذ قرارات مدروسة دون الخوض في المصطلحات التقنية.
ما هو الرهن العقاري القابل للتحويل؟
الرهن العقاري القابل للتحويل هو قرض رهن عقاري قابل للتحويل من المالك الحالي إلى المشتري عند بيع المنزل. بدلاً من توقيع قرض عقاري جديد، يتحمل المشتري قرض البائع ويصبح مسؤولاً عن الرصيد المتبقي والأقساط والشروط المتفق عليها أصلاً مع البنك أو أي مُقرض آخر.
في الممارسة العملية، هذا يعني أن المالك الجديد يتولى التزام الدفع الأصلي كما هو: نفس سعر الفائدة، ونفس المدة المتبقية، ونفس البنود ذات الصلة. إنه بديل يُمكن أن يُؤدي إلى توفير كبير عندما يكون سعر الفائدة على قرضك العقاري الحالي أقل من سعر السوق.
كيف تعمل الرهن العقاري القابل للتحويل؟
على الرغم من أنها قد تبدو مثل أي قرض عقاري للوهلة الأولى، إلا أن جوهر الرهن العقاري القابل للتحويل يكمن في تحويل الرصيدلتولي هذه المهمة، يجب على المشتري تلبية المتطلبات التي وضعها المُقرض أو الوكالة التي تؤمن القرض (على سبيل المثال، FHA أو VA) والحصول على الموافقة المقابلة.
غالبًا ما تتضمن هذه المتطلبات حدًا أدنى من الملاءة المالية والدرجة الائتمانية، وإثبات الدخل، وأحيانًا دفعة أولى دنيا. يُقيّم المُقرض المقترض الجديد للتأكد من قدرته على تحمل الالتزام المالي، مما يقلل من خطر التخلف عن السداد ويُبسّط العملية.
تتيح هذه الآلية انتقالاً سلساً إلى حد ما بين البائع والمشتري، وفي كثير من الحالات، تتجنب تكاليف وإجراءات التمويل الجديد. ومع ذلك، فإن الافتراض إنه ليس تلقائيا: يتطلب التقديم والمراجعة والموافقة المسبقة، باستثناء بعض الاستثناءات للقروض القديمة ذات القواعد المختلفة.
ما هي الرهون العقارية التي يمكن تحملها؟
لا تسمح جميع القروض بذلك. في الواقع، الغالبية العظمى من الرهن العقاري التقليدي لا يمكن تحمل أقساط القروض. مع ذلك، يمكن تحمل أقساط القروض المؤمّنة من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وتلك التي تدعمها وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) أو وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، شريطة استيفاء شروطها المحددة.
في الممارسة العملية، بالنسبة لمعظم قروض الرهن العقاري FHA وVA، يجب على البائع الحصول على تفويض المُقرض قبل أن يتمكن المشتري من تحمل القرض. يحدث موقف مشابه في وزارة الزراعة الأمريكية: عليك اجتياز جميع مراحل الموافقة وإثبات ملاءة مالية كافية.
قروض إدارة الإسكان الفدرالية
إذا كنت تفكر في الحصول على FHA، ضع في اعتبارك أنه يجب على كل من المشتري والبائع الامتثال معايير محددةيُطلب من البائع عادةً استخدام المنزل كمسكن أساسي له لفترة أدنى من الوقت، ويجب على المشتري أن يمر بعملية تقديم طلب FHA القياسية، والتي تتضمن التحقق من الدخل والائتمان.
الميزة الجذابة هي أن FHAs تسمح بـ دفعة أولى من 3,5٪، وهي عادةً ما تكون متاحةً أكثر لمن لا يملكون سجلًا ائتمانيًا مثاليًا: مع درجة ائتمانية أعلى من 580، فأنتَ مؤهلٌ عادةً. مع ذلك، من الجيد العمل على وضعك المالي و تحسين النتيجة قبل تقديم الطلب لتعزيز الموافقة.
قروض فرجينيا
بدعم من وزارة شؤون المحاربين القدامى، تُتاح قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى لأفراد القوات المسلحة (سواءً كانوا في الخدمة الفعلية أو قدامى المحاربين) وأزواجهم المؤهلين. معلومات هامة: يمكن لغير المحاربين القدامى أيضًا أن يفترضوا قرض VA، طالما أنك تلبي المتطلبات ويمنحك المُقرض الضوء الأخضر.
اعتمادًا على شروط القرض، قد يكون موافقة المُقرض مطلوبة أيضًا. مركز قروض VA الإقليمي، مما قد يُطيل الإجراءات الورقية. في حالات نادرة جدًا، تتوفر قروض VA "القابلة للتحويل بحرية": تلك التي أُغلقت في أو قبل 1 مارس 1988. مع هذه القروض، لا يحتاج البائع إلى موافقة المُقرض، ولكنه يظل مسؤولاً عن السداد في حال تخلف المشتري عن السداد. عادةً ما يكون للقروض العقارية القديمة أسعار فائدة أعلى.لذا فإن الأمر يستحق التفكير فيه بعناية.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية
يمكن أيضًا تقديم قروض وزارة الزراعة الأمريكية، المصممة للمناطق الريفية، يمكن افتراضه في ظل الظروفكما هو الحال مع قروض FHA وVA، يجب على المشتري إكمال عملية موافقة المقرض/مقدم الخدمة وإثبات قدرته على السداد؛ وتختلف التفاصيل المحددة حسب القرض.
فوائد الرهن العقاري القابل للتحويل
بالنسبة لبعض المشترين، قد تُحدث القروض العقارية القابلة للتحويل فرقًا في قدرتهم على تحمل التكاليف. أول ما يجذبهم هو أنها تفتح الباب أمام تمويل أكثر بأسعار معقولة بالنسبة لأولئك الذين قد يجدون صعوبة أكبر في تلبية معايير الرهن العقاري الجديد، بعد أن ورثوا شروطًا موقعة بالفعل.
إن عامل الجذب الأكبر عادة هو سعر الفائدة: إذا حصلت على قرض، على سبيل المثال، 3% مقابل 5% من السوقيمكن أن تكون المدخرات على مر السنين كبيرة، والتقنيات مثل amortización anticipada تُساعد على خفض أسعار الفائدة. هذا الفارق بين الأقساط الشهرية والتكاليف الإجمالية يُمكن أن يجعل عملية الشراء مُجدية، بينما قد يكون من المُستحيل أو أكثر تكلفةً مع قرض عقاري جديد.
بالإضافة إلى ذلك، في كثير من الحالات يتم تخفيض التكاليف تكاليف الإغلاقمن خلال عدم إنشاء قرض من الصفر، يمكن تجنب بعض النفقات النموذجية المرتبطة بالقرض العقاري الجديد أو تقليلها، والتي يمكن الشعور بها في جيب المشتري منذ اليوم الأول.
مخاطر الرهن العقاري القابل للتحويل
ليس كل شيء ميزة. بالحصول على القرض، يصبح المشتري ملزمًا بملكيته. المصطلحات الأصليةقد لا يكون هذا الخيار الأمثل لحالتك. إذا انخفضت قيمة المنزل، فقد ينتهي بك الأمر في وضع "تحت الماء": أي أن تكون مدينًا بأكثر من قيمة المنزل، مع ما يترتب على ذلك من مخاطر إذا كنت ترغب في بيعه أو تحتاج إلى إعادة تمويله.
عليك أيضًا أن تُمعن النظر في هيكل القرض الموروث. على سبيل المثال، نشأ الرهن العقاري بـ دفعة أولى 5% قد تنطوي على رسوم أعلى من معاملة جديدة بدفعة أولى بنسبة 20%، خاصة إذا كان هناك تأمين مرتبط أو مدة متبقية غير مرنة.
أنواع الرهن العقاري القابل للتحويل
في الممارسة العملية، هناك عائلتان كبيرتان في السوق: من ناحية، تقليديمن ناحية أخرى، هناك جهات تدعمها وكالات مثل إدارة الإسكان الفيدرالية. ملاحظة: لا يمكن افتراض وجود معظم الجهات التقليدية، ولكنها موجودة. استثناءات قليلة جدًا، عادةً وفقًا لما ينص عليه العقد والمقرض.
من جانبها، وُلدت FHA مصممة لتكون يمكن افتراضه بموجب المتطلباتبشرط موافقة البنك على المدين الجديد. قد يكون وصف "قرض تقليدي قابل للتحويل" مضللاً؛ فالأمر الأساسي هو مراجعة اتفاقية القرض والتأكد كتابياً مع البنك من إمكانية تحويله وشروطه.
كيفية العثور على قرض عقاري والحصول عليه؟
نقطة البداية عادة ما تكون البحث على بوابات العقارات والتواصل مع وكلاء ذوي خبرة في هذا النوع من المعاملات. مع أن جميع الإعلانات لا تحمل علامة "بأسعار معقولة"، يُنصح بتصفية الإعلانات حسب إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) أو وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) وقراءة تعليقات الإعلانات.
بمجرد تحديد موقع العقار، يتوصل البائع والمشتري إلى اتفاق. اتفاقية النقل من قرض موجودعادةً ما يكون ذلك مشروطًا بموافقة المُقرض على الافتراض. يشمل ذلك مشاركة وثائق القرض الحالي وتفصيل المبلغ الأصلي المستحق والشروط الحالية.
الخطوة التالية هي التقدم بطلب للحصول على موافقة المُقرضسيُقدّم المشتري طلبه ودخله وسجله الائتماني للمُقرض لتقييم أهليته. قد تتطلب بعض قروض إدارة شؤون المحاربين القدامى أيضًا موافقة من المركز الإقليمي المختص.
بمجرد منح الموافقة، تبدأ مرحلة إضفاء الطابع الرسمي:يتم توقيع عقد البيع ووثيقة الرهن التي تثبت انتقال الملكية والتي تعكس استبدال المدين ونقل الملكية مع بقاء شروط القرض الأصلي سليمة.
الرهن العقاري القابل للتحويل مناسب عندما قرض موروث ويقدم شروطًا أفضل من الشروط الحالية، ويؤكد المُقرض أن المالك الجديد قادر على الوفاء بهذا الالتزام.
كيف يمكنني العثور على منازل VA أو FHA أو HUD إذا كانت MLS تقول "نقدًا، قرض جديد"؟
يحدث هذا أكثر مما تظن. العديد من قوائم MLS لا تُصنّف خيار الافتراض حتى لو كان موجودًا. حلول عملية: اطلب من وكيلك مراجعة "ملاحظات الوكيل" في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) أو التعليقات الداخلية لمصطلحات مثل "قابل للتحويل" أو "FHA" أو "VA" أو "USDA"، والتواصل مع وكيل البائع للتأكد من إمكانية تحويل القرض.
طريقة مفيدة أخرى هي أن تسأل الشخص بشكل مباشر. خدمة القروض من البائع (إذا سمح البائع بذلك) للتحقق من إمكانية استلام المنتج والمتطلبات المطلوبة. في أسواق مثل لورانس، كانساس، يُوفر هذا التأكيد المباشر الوقت عندما لا تظهر في القائمة سوى عبارة "نقدًا، قرض جديد" افتراضيًا.
نصائح للحصول على قرض عقاري
ابدأ بواحدة التأهيل المسبق للرهن العقاري وتحقق من مفاتيح الحصول على قرض عقاريستعرف مدى قدرتك على التقدم، وما إذا كنت تستوفي معايير القرض الذي تريده. ستتجنب خيبة الأمل في منتصف العملية، وتكتسب ميزة تنافسية في التفاوض.
قم دائمًا بمقارنة نوع وشروط القرض الذي سيتم الاقتراض به مع رهن عقاري جديد في السوقلا تفترض أن الحصول على قرض هو الأفضل: في بعض الأحيان قد يكون القرض الذي تم إنشاؤه حديثًا، بمدة مختلفة أو هيكل دفعة أولى مختلف، أكثر فائدة لك (على سبيل المثال، رهن عقاري ثابت أو متغير).
دراسة المنطقة ودورة السوق لوزن خطر انخفاض القيمةإذا كانت هناك تقلبات أو علامات تبريد، ضع ذلك في الاعتبار عند اتخاذ قرارك حتى لا تتعثر بنسبة قرض إلى قيمة عالية.
قبل أن تقفز إلى الموضوع، خذ وقتك لمراجعة البنود الصغيرة واطلب التوضيح؛ حليفك المفضل إنه قرار مستنير.
الفرق بين افتراض الرهن العقاري والشراء "بشرط" الرهن العقاري
في افتراض، يصبح المشتري مدير ديودور للقرض ويحل محل حامله الأصلي؛ عادةً ما يتعين على البنك الموافقة على المعاملة. وللانسحاب الكامل، يجب على البائع الحصول على إخلاء المسؤولية كتابيًا.
في عملية شراء "خاضعة للشروط"، يوافق المشتري على سداد الرهن العقاري الحالي، ولكن يظل المدين الأصلي مسؤولا إذا حدث أي خطأ. هنا، من حيث المبدأ، لا يُشترط موافقة المُقرض لإتمام البيع، مع أن المخاطرة على البائع تكون أكبر ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
ما الذي يجب أن تأخذه في الاعتبار عند الحساب؟
كل حالة فريدة من نوعها، وهناك عوامل يمكن أن تؤثر على نتيجة قضيتك. القدرة على الرهن العقاريلتقدير قسطك ومبلغ القرض الأقصى، ضع في الاعتبار التكاليف المرتبطة بالمعاملة وتكلفة صيانة المنزل.
إلى المدخرات الخاصة بالدخول أضف كاتب العدل، والسجل، التقييم والضرائببالإضافة إلى ذلك، فإنه يقيم الخيارات المتاحة لـ احصل على 100% من الرهن العقاري إذا كنت بحاجة إلى تقليل النفقات الأولية.
عملك ووضعك الشخصي مهمان للغاية. العقد الدائم لا يُضاهي العقد المؤقت، وكذلك آفاق العمل مشروع غير مؤكد. تذكر أن الرهن العقاري التزام طويل الأجل.
قم بتضمين الدخل والديون الأخرى في حسابك: يمكن لدخل الإيجار أو المعاشات التقاعدية أو المدفوعات الإضافية أن تعمل على تحسين نسبتك، ولكنها قد تثقلها أيضًا. القروض والرسوم (السيارة، التعليم، النفقات الطبية). سينظر البنك إلى الصورة كاملةً، وينبغي عليك أنت أيضًا أن تنظر إليها.
ما هو المنزل الذي يمكنني أن أشتريه؟
كقاعدة حكيمة، حاول التأكد من أن إجمالي دفعة الرهن العقاري لا يتجاوز 30%-35% من صافي دخلك شهريًا. سيمنحك هذا مساحة للنفقات غير المتوقعة ويساعدك على تلبية احتياجاتك.
بالإضافة إلى ذلك، فمن المستحسن أن يكون لديك مدخرات تبلغ حوالي 35% من السعر٢٠٪ على الجزء الذي لن يموله البنك (المبلغ المعتاد يصل إلى ٨٠٪ من أقل قيمة بين التقييم والسعر)، وحوالي ١٥٪ للتكاليف المرتبطة. هذا سيعزز موقفك المالي مع البنك.
النصيحة والدعم
إن اتخاذ قرار مثل هذا أمر ممتن لوجوده في متناول اليد. معلومات واضحة بدون طباعة صغيرةولهذا السبب، نعمل على ضمان معرفتك بما يمكن توقعه في كل خطوة حتى تتمكن من مقارنة الخيارات بثقة.
يتعاون فريقنا مع جهات رفيعة المستوى لتقريبك من بعضكما البعض بحالة جيدة والأهم من ذلك، أن تكونوا متحكمين في قراراتكم. لا نكتفي بالتوقيع، بل نقدم متابعة ما بعد إتمام الصفقة لضمان سير الأمور بسلاسة. التكيف مع قرضك العقاري الجديد.
إذا كنت غير متأكد بين قرض ثابت أو متغير أو منتجات ذات مزايا محددة (على سبيل المثال، للموظفين العموميين)، فيمكننا مساعدتك في تحديد الخيار الأفضل. الخيار الأفضل والنصائح لخفض تكلفة الرهن العقاري الخاص بك مع شرح واضح للإيجابيات والسلبيات.
تُعدّ القروض العقارية القابلة للتحويل إلى أسهم فرصةً رائعةً إذا كنتَ تستوفي شروط المُقرض وكان الرهن العقاري الذي ورثته أفضل مما يُقدّمه لك اليوم. سيساعدك مراعاة سعر الفائدة، وتكاليف الإغلاق، واستقرار دخلك، واتجاهات السوق على اتخاذ قرارٍ مُستنير. الموافقة المناسبة والمراجعة الشاملة من خلال اتباع الشروط الأصلية، ستكون في وضع أفضل للاستفادة من الخير وتجنب المخاطر.
