الرهن العقاري المؤقت: دليل شامل للشراء دون البيع أولاً

عندما تحتاج إلى الانتقال ولم تبع منزلك بعد، تجسير الرهن العقاري قد يكون هذا بمثابة طوق النجاة الذي يسمح لك بالشراء دون انتظار إتمام عملية البيع. إنه تمويل مصمم لربط صفقتين عقاريتين بهامش زمني و رسوم أكثر احتمالا في البداية، حتى لا تفوتك فرصة جيدة بسبب مشاكل الجدولة.

في السطور التالية ستجد دليلًا واضحًا وكاملًا للغاية: ما هو بالضبط، وكيف يتم تنظيمه، وما هي الرسوم التي يمكنك اختيارها، ما هي المتطلبات التي يطلبها البنوك؟ما هي مزاياها وعيوبها، وما يجب مراعاته قبل التوقيع، ومثال رقمي بسيط لتوضيح كل شيء. كما نُدرج تفاصيل عملية حول فترات السماح, نسب التمويل وجوانب التكلفة التي لا ينبغي إغفالها.

ما هو قرض الجسر وكيف يعمل؟

رهن الجسر هو قرض مصمم بحيث يمكنك الحصول على منزل جديد دون الانتهاء من بيع المنزل الحالي. فهو بمثابة "جسر" مالي بين العمليتين: لفترة محدودة، يمول البنك شراء المنزل الجديد ويسمح لك بالعيش فيه. الديون على المنزل الذي لا تزال تملكهعادةً ما تكون شروط الدفع أقل تكلفةً أثناء إتمام عملية البيع. إذا كنت تشتري منزلًا قيد الإنشاء، فمن الجيد أن تفكر في الرهن العقاري المروج الذاتي.

ومن المعتاد أن يقدم البنك في هذا القسم الأولي فترة السماح حيث تدفع فائدة فقط أو قسطًا مخفّضًا. قد تختلف هذه الفترة الزمنية باختلاف المؤسسة: فبعض المؤسسات تُقدّم فترات تتراوح بين 6 أشهر و5 سنوات، بينما تُقدّر أخرى فترة تتراوح بين سنة وسنتين كأفق زمني شائع، وستجد أيضًا خيارات متوسطة من 2 إلى 5 سنواتبمجرد بيع منزلك القديم، يمكنك استخدام العائدات لسداد جزء من القرض المرتبط بهذا المنزل ومواصلة الرهن العقاري على منزلك الجديد وفقًا للشروط القياسية.

يمكن هيكلة هذا المنتج بطريقتين رئيسيتين. من ناحية، تحت قرض واحد الذي يرهن المنزل الحالي والجديد (يتم دمجهما في عملية واحدة، مما يسهل الإدارة). من ناحية أخرى، كما هو الحال قرضين مختلفين:يُحتفظ برهن المنزل القديم، ويُفتح رهن جديد للمنزل الذي تشتريه، مع تعديل الأقساط حتى إتمام البيع. عمليًا، تُنظّم العديد من الجهات هذا الأمر على أنه تمديد القرض الحالي من خلال دمج الضمان الثاني (المنزل الذي تشتريه).

يجب أن تأخذ في الاعتبار أنه طالما أنك لا تبيع، فيمكنك تحمل الدفع المتزامن لقرضين عقاريين أو على الأقل قسط الفائدة خاص بالجسر. يكمن السر في أن هذا الحل يوفر مرونة زمنية ويمنعك من تفويت فرصة بالانتظار حتى البيع أولاً.

طرق الدفع خلال عطلة نهاية الأسبوع الطويلة

خلال فترة الجسر، يمكنك اختيار الطريقة التي تفضلها للدفع، وعادةً ما تقدم الكيانات ثلاثة أنواع من الحصص مع شدة مختلفة من الجهد:

• المعدل الطبيعي:إنه الأكثر تشابهًا مع الرهن العقاري التقليدي، لأنه تستهلك رأس المال وتدفع الفائدة من البداية، من المفيد أن تسمح لك إمكانياتك المالية ببذل جهد ثابت ولا ترغب في تمديد أقساط الفائدة إلى أبعد من اللازم.
• سعر مخفض: الدفعة الشهرية أقل مما ستدفعه عندما يكون لديك الرهن العقاري الجديد فقط؛ ويذهب جزء كبير منه إلى الفائدة وجزء محدود من رأس المالإنه يمنحك مساحة للتنفس أثناء إغلاق البيع، على حساب الاستهلاك الأبطأ.
• الفائدة فقط بدون رأس مال: أنت تدفع الفائدة فقط خلال فترة السماح، دون تخفيض رأس المالالرسوم هي الأقل، على الرغم من أن البنك قد يحدد فترة سماح أقصر.

الهيكل والخطوات المعتادة

تتبع العملية عادة تسلسلًا منطقيًا، مع ثلاثة معالم رئيسية والتي ينبغي أن تكون واضحة منذ البداية:

1. استئجار الجسر:يُحلل الكيان مدى استيفائك للمتطلبات (الملاءة المالية، الاستقرار، قيمة العقار، إلخ). في حال الموافقة على العملية، يُخصص المال لـ تغطية ما بين 80% و100% من السعر من المنزل الذي تشتريه، وإذا كان ذلك ممكنًا، لإلغاء الديون المستحقة على قرضك العقاري الحالي.
2. عدم وجود وتعديل الحصص: لفترة تتراوح عادة من 6 أشهر إلى سنتينتدفع فائدة أو قسطًا مخفّضًا، وخلال هذه الفترة يُتوقع منك بيع منزلك القديم في السوق. هذه هي الفترة التي تمنحك مرونةً أساسيةً في عملية السداد.
3. البيع وإعادة التنظيم:عند بيع منزلك الأول، سيتم استخدام المبلغ الذي حصلت عليه لسداد الجزء المقابل من القرض، يحرر البيت القديم من الأعباء ولا يتبقى لك سوى الرهن العقاري على المنزل الجديد في ظل الظروف العادية.

الشروط والمتطلبات التي يطلبها البنك

لكي يتم المضي قدمًا في الرهن العقاري المؤقت، تتطلب المؤسسات المالية سلسلة من الحد الأدنى من الشروط تتعلق بقيمة المنازل وقدرتك على سداد ديونك وقابلية البيع:

• حقوق ملكية كافية (صافي القيمة):يتم تقييم القيمة السوقية لمنزلك الحالي و تقييم كلا العقارينيريد البنك أن يرى هامشًا كافيًا لتغطية المعاملة بشكل مريح.
• احتمالية البيع الواقعية:يقومون بتحليل ما إذا كان من الممكن بيع المنزل في وقت مناسب في منطقتك (الطلب، الأسعار، استراتيجية التسويق). خطة المبيعات المُحكمة تُضيف نقاطًا.
• القدرة على الدفع والملاءة المالية:كما هو الحال مع أي رهن عقاري، سوف يطلبون منك توثيق الدخل، واستقرار الوظيفة، وكشوف الحسابات المصرفية وغيرها من المستندات الداعمة لقياس نسبة الدينتقدم البنوك أيضًا عادةً شروطًا محددة للملفات الشخصية الشابة، تحقق من رهن عقاري شاب.

فيما يتعلق بالهوامش المالية، من الشائع أن تحدد الكيانات مجموع ما تموله للمنزل الجديد (بما في ذلك النفقات) بالإضافة إلى الدين المستحق على الرهن العقاري الأول لا يتجاوز 80% من القيمة التقديرية الإجمالية للمنزلين. بهذا الحد، تستطيع بعض البنوك تغطية تكاليف الرهن العقاري عمليًا. 100% من سعر الشراء (ونفقات) المنزل الجديد. سترى أيضًا فترات استحقاق إجمالية ممتدة، في نطاق 30 45 لديها AÑOS (على سبيل المثال ، ملف رهن عقاري لمدة 40 عامًا), اعتمادًا على الملف الشخصي وسياسة المخاطر لكل كيان.

هناك جانب آخر ذو صلة: هناك كيانات، إذا قمت ببيع منزلك وسداد الديون بالكامل خلال الفترة المتفق عليها، لا تُطبق أي رسوم على هذا الاستهلاك. يُنصح بتأكيد ذلك كتابيًا في العرض المُلزم ومراجعة أي عمولة الافتتاح أو السداد الجزئي الذي قد يوجد خارج هذا الافتراض.

مزايا وعيوب الرهن العقاري الجسري

كأي حل مالي، للجسر جوانب إيجابية للغاية، ومخاطر يجب تقييمها بعناية. إليكم تفاصيله: الإيجابيات الرئيسية:

• المرونة في الانتقال من المنزل: يسمح لك بالشراء دون انتظار البيع، مما يضمن فرصة جيدة عند ظهورها وتجنب عمليات السلسلة ضد عقارب الساعة.
• إجراءات أبسط:من خلال تغطية الشراء والبيع في مخطط تمويل واحد، يمكنك تقليل التعقيد تنسيق الأعمال والمواعيد النهائية.
• رسوم خفيفة في البداية:بفضل النقص أو انخفاض المعدل، جهد شهري يصبح الأمر أكثر احتمالا عندما تجد مشتريا.
• فرصة للاستفادة من العروض:إذا ظهر أن المنزل يناسبك بنسبة 100%، فإن الجسر يساعدك على عدم تركه ينزلق بعيدًا بسبب نقص التزامن الزمني.

وهذه ستكون سلبيات يجب مراعاتها قبل التوقيع:

• شحنة محتملة مزدوجة:حتى تبيع، قد تواجه رهنين عقاريين أو على الأقل قسط فائدة إضافي، الأمر الذي يتطلب تخطيطًا جيدًا للسيولة.
• خطر عدم البيع في الوقت المحدد:إذا هدأ السوق أو لم يتم تعديل السعر بشكل جيد، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول من المتوقع، مما يؤدي إلى إطالة الضغط المالي.
• الفائدة المستحقة:عندما تدفع الفائدة فقط، فإن رأس المال لا ينخفض، التكلفة الإجمالية قد تكون تكلفة التمويل أعلى مما لو سددت رأس المال منذ البداية.

المخاطر والسيناريوهات والتوصيات العملية

قبل أن تقفز إلى هذا المجال، من المهم تحليل السوق الذي ستبيع منزلك فيه: الطلب في المنطقةالمبيعات المقارنة الأخيرة، ووقت طرح المنتج في السوق، وهوامش التداول. كلما كانت استراتيجيتك وسعرك الابتدائي أكثر وضوحًا، أكثر تحكمًا سيكون هناك خطر إطالة الجسر.

فكّر أيضًا في توفير مبلغ احتياطي لتغطية مدفوعات عدة أشهر في حال تأخر البيع. المدخرات التي تغطي ما بين 6 و 12 قسطًا يمكن أن يُحدث فرقًا بين انتقال مريح وموقف متوتر. كما أنه يأخذ في الاعتبار سيناريوهات بديلة مثل إمكانية الإيجار مؤقتًا السكن إذا لم تصل العروض بالسرعة المتوقعة.

التفاوض مع البنك بشأن سعر الفائدة وطول فترة السماح وأي اللجنة ذات الصلة. اطلب عروض أسعار من عدة كيانات وقارنها بشكل متجانس: رقم التعريف الضريبي، ومعدل الفائدة السنوي، والتكاليف المتكررة، والتأمين المرتبط، و شروط الاستهلاكتعتبر الطباعة الصغيرة الجيدة بنفس أهمية الخط الجيد.

إذا كان ملفك الائتماني يسمح بذلك، فحاول أن تجعل فترة السماح هي التي تتناسب بشكل أفضل مع وقت البيع المقدر في منطقتك (في بعض الحالات، 1-2 سنة كافية(في حالات أخرى، قد يكون من الأفضل التوقيع لمدة تتراوح بين سنتين وخمس سنوات). إن تعديل طول الجسر بما يتناسب مع واقع السوق المحلي يقلل المخاطر بشكل كبير.

مثال عملي بأرقام بسيطة

لنفترض أن منزلك الحالي يقدر بـ 150.000 يورو وما زال عليك دفع 75.000 يورو. تكلفة المنزل الذي ترغب بشرائه، شاملةً النفقات، 200.000 يوروسيكون إجمالي التمويل الذي ستحتاجه لإتمام كلتا المعاملتين 275.000 يورو (75.000 يورو متبقية على قرضك العقاري الحالي + 200.000 يورو من عملية الشراء الجديدة).

الآن سوف يقوم البنك بمراجعة التقييم المشترك لكلا المنزلين. إذا كانت القيمة الإجمالية 350.000 يورو، فإن حد 80% سيحدد الحد الأقصى عند 280.000 يورو. وبما أن 275.000 يورو أقل من هذا الحد، فسيكون الاحتياطي الفني قابلاً للتطبيق، ويمكن للكيان تمويل 100٪ من السعر شراء المنزل الجديد (وحتى نفقاته)، مع الالتزام دائمًا بالسياسة الداخلية وملف الملاءة المالية الخاص بك.

أثناء الجسر، يمكنك اختيار دفع الفائدة فقط، أو سعر مخفضبمجرد بيع المنزل القديم، فإنك تسدد الجزء المقابل، وتحرر الرهن العقاري وتحول المخطط إلى رهن عقاري قياسي على المنزل الجديد، مع دفعة شهرية. طبيعية ومستقرة.

التكاليف المرتبطة وسياسات التسعير للخدمات ذات الصلة

بالإضافة إلى القرض، ضع في اعتبارك تكاليف الوساطة أو الخدمات التي قد تستعين بها لبيع منزلك أو تأجيره. من الشائع في السوق... أسعار التسويق ترتبط بالسعر الذي يتم التوصل إليه في النهاية في البيع، حتى لو تم الاتفاق مبدئيًا على رقم مرجعي. أي أن الرسوم النهائية قد يعتمد ذلك على السعر النهائي الذي تم توقيعه في مكتب كاتب العدل.

إذا اخترت خدمات الإدارة الشاملة مع ضمان الإيجار (على سبيل المثال، أثناء انتظارك عرض للشراء), سيكون المعدل الذي سيتم تطبيقه هو المعدل الذي يرتبط في النهاية بـ الدخل الإيجاري المحققتأكد دائمًا كتابيًا من كيفية حساب هذه الرسوم، ومتى تستحق، وفي أي ظروف قد تختلف.

كيفية اختيار الكيان وأدوات المساعدة

للعثور على أفضل قرض تمويلي مؤقت، قارن بين المقترحات المقدمة من عدة جهات: فترات السماح، النسبة المئوية القصوى على التقييم المشترك، أسعار الفائدة، والرسوم، وإمكانية تكاليف التمويل. تنشر بعض البنوك أدلة الشراء وتقديم محاكيات حتى تتمكن من توقع المدفوعات في سيناريوهات مختلفة؛ بعض الكيانات، مثل Caja Rural del Sur، لديها مواد إعلامية و محاكيات الرهن العقاري مفيد لتحديد الأرقام الأساسية قبل التفاوض. بالإضافة إلى ذلك، يُقيّم منتجات محددة مثل الرهن العقاري الأخضر.

بالإضافة إلى المقارنة، يجب أن يكون لديك مجلد توثيقي لا تشوبه شائبة: الدخل المحدث، وحياة العمل، وكشوف الحسابات المصرفية، أي وثيقة داعمة حسّن ملفك التجاري. إظهار الملاءة المالية والاستقرار وخطة مبيعات مُحكمة يزيد من فرص الحصول على صفقات أفضل في المرحلة الانتقالية.

قائمة التحقق قبل التوقيع

قبل أن تقول نعم، ألق نظرة على هذا الصغير قائمة التحقق العقلية للتأكد من عدم ترك أي نهايات فضفاضة:

• بيع قابل للتطبيق:سعر ابتدائي واقعي، واستراتيجية تسويق محددة، ومعرفة متوسط ​​أوقات التسليم في المنطقة.
• العجز المعدل: مدة تتوافق مع السوق (بين 6 أشهر و5 سنوات حسب الكيان)، وطريقة الدفع وفقًا لشروطك الميزانية الحالية.
• حدود التمويل: تأكيد على أن مجموع الديون والتمويل الجديد يظل أقل من 80% من التقييم مشترك.
• تكاليف واضحة: عمولة الافتتاح، الاستهلاك، التأمين المرتبط، وإذا كان موجودًا إعفاء من العمولة إذا قمت بإطفاء كل شيء بعد البيع.

الأسئلة الشائعة السريعة

هل من الممكن أن أفقد فترة السماح إذا تأخرت في البيع؟ نعم. عند انتهاء فترة السماح، قد يزداد مبلغ قسطك مع بدء سداد أصل الدين أو توحيد مدفوعاتك. من المهم التخطيط مسبقًا لتجنب استنزاف سيولتك.

هل يمكنني تمويل المصاريف و 100% من سعر المنزل الجديد؟ بعض الجهات تفكر في ذلك، بشرط أن يكون مجموع التمويل الجديد بالإضافة إلى الديون المستحقة لا يتجاوز 80% من التقييم المشترك.

ما هي مدة قرض الجسر؟ يعتمد ذلك على الكيان وملفك الشخصي. تتراوح الفترات بين 6 أشهر و5 سنوات؛ بينما يقترح البعض الآخر فترات أقصر. 1 2 لديها AÑOS كمرجع

هل تدفع قرضين عقاريين في نفس الوقت؟ خلال عطلة نهاية الأسبوع الطويلة، يُمكنك سداد قرضك العقاري الحالي مع فائدة مُخفّضة، أو فائدة مُخفّضة على القرض الجديد. لهذا السبب التخطيط المالي إنه مهم جدا.

إذا كنت ترغب في الانتقال إلى منزل جديد براحة بال، فقد يكون هذا الخيار مناسبًا لك عندما يكون السوق في منطقتك مواتيًا، ولديك رأس مال كافٍ وقدرة سداد مؤكدة. مع فترة سماح مناسبة، وأقساط تناسب ميزانيتك، وخطة مبيعات متينة، يصبح القرض الجسري خيارًا ممتازًا. حليف لمزامنة الشراء والبيع دون تسرع وبتحكم أكبر في العملية. كما أنها تأخذ في الاعتبار بدائل أخرى مثل الرهن العقاري المفترض اعتمادا على حالتك.

المادة ذات الصلة:

الائتمان العقاري في عام ٢٠٢٥: الوضع الحالي، الأنواع، أفضل العروض، والتوصيات