القروض العقارية الخضراء باقية، ليس مجرد موضة عابرة، بل كوسيلة لتمويل المنازل ذات الأداء المحسّن في استهلاك الطاقة والبيئة. باختصار، نتحدث عن قروض تُكافئ من يشتري أو يبني أو يُجدّد منزلًا موفرًا للطاقة. الهدف من ذلك هو تقديم ظروف أكثر جاذبية في مقابل إظهار الأداء العالي للطاقة.، سواء من البداية (بناء جديد ومستعمل عالي الجودة) أو بعد تجديد عميق.
وبعيداً عن التوفير في الكهرباء والغاز، تتطلع هذه الرهون العقارية إلى المستقبل: انبعاثات أقل، وعقارات أكثر مرونة في مواجهة اللوائح التنظيمية الصارمة بشكل متزايد، وسوق تقدر الاستدامة. إذا كنت مهتمًا بجيبك والكوكب أيضًا، فقد يكون هذا النوع من التمويل مناسبًا لك.، بشرط أن يتوافق العقار مع المعايير الواضحة وأن تقدم الوثائق المناسبة.
ما هو الرهن العقاري الأخضر أو البيئي؟
الرهن العقاري الأخضر (ويسمى أيضًا الرهن العقاري البيئي) هو قرض عقاري مصمم لشراء أو بناء أو تجديد عقار يلبي معايير كفاءة الطاقة والاستدامة البيئية، وهو جزء من الاعتمادات الخضراء. الفكرة بسيطة: كلما كان أداء الطاقة في المنزل أفضل، كلما كانت الظروف التي يستطيع الكيان تقديمها أفضل. (أسعار أقل، مكافآت أو بعض الحوافز الإضافية).
في السوق الإسبانية، يتم تصميمها بشكل عام للمنازل التي تتمتع بشهادة طاقة عالية - A أو B - أو لمشاريع التجديد التي تحقق تحسنًا كبيرًا في الاستهلاك (حوالي 30٪ على الأقل من الكفاءة، وفقًا لبعض معايير المنتج). وقد تم توسيع نطاق منطق "مكافأة الكفاءة" ليشمل البناء والتجديد، وليس المبيعات فقط..
بالإضافة إلى الفوائد المالية، فإن العيش في منزل موفر للطاقة يجلب مزايا عملية: انخفاض تكاليف الكهرباء والتدفئة، وراحة أكبر، وقيمة سوقية أفضل عادة. ويتماشى كل هذا مع اللوائح الحالية وأهداف إزالة الكربون.مما يقلل من المخاطر في المستقبل.
الميزات الرئيسية ومتطلبات الكفاءة
للتأهل للحصول على قرض عقاري أخضر، يجب أن يستوفي المنزل معايير كفاءة واضحة. وتشمل هذه المعايير عزلًا جيدًا للهيكل الخارجي (الواجهات والأسقف والفتحات)، ونوافذ عالية الأداء، وأنظمة تكييف وتدفئة موفرة للطاقة. وتحصل الإضاءة LED واستخدام الطاقة المتجددة، مثل الألواح الشمسية، على نقاط. والمساعدة في تقليل الطلب الحقيقي على الطاقة.
شهادة كفاءة الطاقة ضرورية. في إسبانيا، يُشترط الحصول على شهادة تقييم كفاءة الطاقة للعقار؛ وفي أطر أخرى، قد يُطلب الحصول على شهادات أو تقييمات بيئية إضافية (في بعض الحالات، تُستشهد بمعايير عالمية مثل LEED أو ENERGY STAR لإثبات الأداء). العامل الحاسم هو أن يقوم كيان مستقل أو خبير بالتحقق من أن المنزل يلبي المعايير الرسمية. وليس مجرد وعود بالكفاءة.
من العوامل المشتركة الأخرى تقييم العقار وتأثيره على التمويل. أحيانًا، قد تُسهم الكفاءة وجودة البناء في تحسين التقييم، مما يؤدي عمليًا إلى تحسين معدلات التمويل. حتى أن بعض البنوك تربط سعر الفائدة بفاتورة الطاقة. (على سبيل المثال، كلما كانت الظروف أفضل، كلما ارتفع التصنيف).
بالإضافة إلى ما سبق، تقدم بعض القروض العقارية الخضراء شروطًا أكثر فائدة: أسعار فائدة أقل قليلاً، أو فترات سداد ممتدة، أو مكافآت إضافية إذا كنت تلبي متطلبات الاستدامة. وفي بعض الأحيان، يؤخذ بعين الاعتبار أيضًا إمكانية الحصول على حوافز ضريبية أو مساعدات عامة تتعلق بتحسين الطاقة.، مما يمكن أن يقلل من التكلفة الإجمالية للمشروع.
كيف يعمل وشروط التمويل
ومن وجهة نظر حامل القرض، فإن آلية الدفع هي نفسها المتبعة في الرهن العقاري التقليدي: أقساط دورية تجمع بين رأس المال والفائدة. كقاعدة عامة، يتم توفير التمويل بما يصل إلى حد أقصى قدره 80% من القيمة الأقل بين التقييم وسعر الشراء. (ونسبة أقل إذا كان منزلًا ثانيًا)، مع فترات يمكن أن تصل إلى عدة عقود للمنزل الأول؛ وللتخطيط لميزانيتك، يمكنك استشارة جدول الاستهلاك يظهر تطور رأس المال والفائدة.
تراقب المؤسسات عن كثب القدرة على الاقتراض. ومن المعايير الشائعة ألا يتجاوز قسط الرهن العقاري حوالي 35% من الدخل الشهري. بالإضافة إلى ذلك، عادة ما تكون هناك حاجة إلى توفير مسبق لا يقل عن 20% من سعر العقار. للدفعة الأولى، بالإضافة إلى 10% -15% إضافية للمصاريف (الضرائب، التوثيق، التسجيل، التقييم، الخ).
من بين التكاليف، تختلف رسوم التأسيس باختلاف البنك والمنتج. بعض البنوك تتنازل عنها لبعض القروض العقارية، بينما تفعلها بنوك أخرى. في بعض الحالات المحددة في السوق، يتم إبلاغنا صراحةً أنه لا يتم فرض هذه العمولة.بينما يفعل آخرون ذلك (على سبيل المثال، هناك عروض بخصم افتتاحي بنسبة ١٪). يُنصح بالتحقق من الشروط الحالية لكل مؤسسة، لأنها تختلف من مؤسسة لأخرى.
من الناحية التشغيلية، يمكن أن يكون القرض بمعدل ثابت أو متغير أو مختلط. إن مفتاح الحصول على قرض عقاري أخضر لا يكمن في المعدل نفسه، بل في ربط الظروف الأفضل بأداء الطاقة في المنزل.، والذي يعمل كرافعة لتحقيق وفورات محتملة على المدى المتوسط والطويل.
كيفية التقديم: الوثائق والخطوات
إن عملية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري أخضر لا تختلف كثيرًا عن عملية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تقليدي، مع الفائدة الإضافية المتمثلة في إثبات كفاءة العقار. سيطلبون منك الوثائق الشخصية والمالية المعتادة، بالإضافة إلى إثبات تصنيف الطاقة (أو مشروع الإصلاح الذي من شأنه أن يحسنه بشكل كبير).
من بين المستندات الأكثر شيوعًا هي بطاقة الهوية الوطنية أو رقم التعريف الضريبي (NIF)، وسجل التوظيف، وإثبات سعر الشراء والتقييم، وكشوف الرواتب الأخيرة، وإقرار ضريبة الدخل إذا كنت موظفًا. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، فمن الطبيعي أن تقدم ضريبة الدخل الشخصي عن آخر سنتين ماليتين، والمدفوعات الفصلية الحالية وإيصالات مساهمات الضمان الاجتماعي الأخيرة..
بمجرد أن تقوم المؤسسة بمراجعة طلبك، فقد ترسل إليك ورقة معلومات ما قبل التعاقد (FIPRE)، لأغراض إعلامية، مع التفاصيل الأساسية للقرض ومعدل الفائدة. إذا كان مناسبًا لك، فإن الخطوة التالية هي FEIN (ورقة معلومات المعيار الأوروبي)، وهو ملزم، إلى جانب ورقة التحذير الموحدة (FiAE)، التي تفصل، من بين أمور أخرى، المخاطر القانونية في حالة عدم الامتثال.
في الوقت نفسه، أو قبل التوقيع، ضع في اعتبارك أن بعض المقرضين يقدمون المشورة لمعرفة ما إذا كان الرهن العقاري الأخضر، أو الرهن العقاري التقليدي، أو قرض محدد للتجديدات الموفرة للطاقة هو الأفضل بالنسبة لك. إن تحديد هدف توفير الطاقة والاستثمار اللازم منذ البداية يساعدك على الاختيار الجيد..
البنوك وأمثلة حقيقية في إسبانيا
في إسبانيا، أطلقت عدة مؤسسات قروضًا عقارية موجهة نحو المنازل الموفرة للطاقة. عروض القروض متغيرة وقابلة للتغيير، ولكن هناك بعض التوجهات الشائعة. بعض الجهات تربط سعر الفائدة بشهادة الطاقة، والبعض الآخر يطبق مكافآت محددة. في معدل النسبة السنوية أو في العمولات إذا وصل المنزل إلى تصنيف معين.
هناك حالات يقوم فيها البنك بتعديل السعر بناءً على الكفاءة: على سبيل المثال، هناك منتجات تقلل الفرق كلما كان تصنيف الطاقة الخاص بالعقار أفضل. ومن المتوقع أيضًا تحقيق مكافآت متواضعة (حوالي 0,10 نقطة مئوية) على المعدل القياسي. من أجل سكن مستدام.
في قطاعات الأسعار الثابتة والمتغيرة، هناك قروض عقارية تقدم مكافآت فائدة إذا أظهرت أقصى قدر من الكفاءة (التصنيف A) وتلبي متطلبات أهلية معينة (الإيداع المباشر للراتب، أو شراء منزل أو تأمين الاستهلاك، وما إلى ذلك). وقد تم الإعلان عن شروط مثل تمويل ما يصل إلى 80% من قيمة التقييم للمنزل الأول - وما يصل إلى 70% للمنزل الثاني - بفترات سداد مدتها 30 و20 عامًا على التوالي.، بالإضافة إلى العروض التي لا تتطلب رسوم افتتاحية في بعض الحالات.
هناك أيضًا قروض عقارية خضراء تستهدف الشباب ويتم تسويقها رقميًا، والتي شهدت انخفاضًا بنسبة 0,05% في السعر الأولي وانخفاضًا آخر بنسبة 0,05% في الفارق، شريطة أن يلبي المنزل التصنيف الحالي. ومن جانبها، أعلنت بعض الكيانات عن أسعار أولية تنافسية للغاية للأشهر الاثني عشر الأولى. ومن السنة الثانية فصاعدا، يتم تطبيق نظام متغير (على سبيل المثال، يوريبور بالإضافة إلى فرق محدود)، في مقابل تلبية متطلبات مثل الحد الأدنى للدخل الشهري، واستقرار الوظيفة، والحصول على تأمين على الحياة، وتولي عمولة افتتاح محددة (على سبيل المثال، 1٪).
هناك أيضًا منتجات محددة تتنازل عن رسوم الافتتاح إذا قدمت شهادة الطاقة المناسبة: على سبيل المثال، شهادة A للبناء الجديد وشهادة A أو B للبناء المستعمل. وبالإضافة إلى ذلك، نجد الرهن العقاري المستدام في البنوك الوطنية الكبيرة وفي الكيانات المتخصصة.، بعضها لديه برامجه ومقترحاته الخاصة التي تركز على تحسين المخزون السكني الكفؤ.
. قد تختلف الشروط والتوافر بمرور الوقتمن المستحسن التحقق من العرض الحالي وطلب المحاكاة المخصصة قبل اتخاذ القرار.
المزايا الرئيسية للقرض العقاري الأخضر
عادةً ما تلمس أول فائدة في جيبك. فالمنازل الموفرة للطاقة تستهلك طاقة أقل، وهذا يُترجم إلى انخفاض فواتير الكهرباء والتدفئة شهرًا بعد شهر. وعلى المدى الطويل، تساعد وفورات الطاقة في تعويض الاستثمار الأولي في التحسينات. مثل العزل، والأنظمة الفعالة أو المتجددة.
وهناك ميزة أخرى تتمثل في حقوق الملكية: إذ تميل العقارات التي تتمتع بشهادة طاقة جيدة إلى أن تحظى بقبول أفضل في السوق، وربما قيمة إعادة بيع أعلى. من يشتري منزلًا فعالًا يشتري أيضًا الراحة، وتكاليف أقل، وأصولًا أكثر أمانًا للمستقبل.أقل عرضة للعقوبات التنظيمية أو تقادم الطاقة.
من منظور التمويل، تقدم العديد من الرهن العقاري الأخضر شروطًا أفضل من المنتجات القياسية: أسعار أقل قليلاً، وبعض المكافآت، أو شروطًا أفضل إذا تم استيفاء مؤهل معين. علاوة على ذلك، فإنها قد تكون في بعض الأحيان متوافقة مع المزايا الضريبية أو الإعانات العامة. مرتبطة بإعادة تأهيل الطاقة أو تركيب مصادر الطاقة المتجددة.
وبالطبع، هناك الأثر البيئي. فاختيار منزل موفر للطاقة يُسهم في تقليل الانبعاثات واستخدام الموارد بمسؤولية أكبر. يتم تعزيز سياسات الاستدامة مع كل أسرة تعمل على تقليل بصمتها الكربونية.وهذا يتماشى مع الأهداف الأوروبية والوطنية للمناخ والطاقة.
الاختلافات مع الرهن العقاري التقليدي
في الأساس، يعمل الرهن العقاري الأخضر كأي قرض آخر: تُسدد أصل القرض وفوائده بقسط واحد، وتلتزم بسياسة المخاطر الخاصة بالبنك. ما يميزه هو معايير الأهلية والمكافآت المحتملة. للتأهل للحصول على "العلامة الخضراء" يتطلب إثبات كفاءة العقار (مع شهاداتها و/أو تقييماتها المحددة)، وبناءً على ذلك تقوم الكيان بتحسين الشروط.
المتطلبات المالية لا تتغير كثيرا: القدرة على سداد الديون، واستقرار الدخل، والمدخرات الكافية للدفعة الأولى والنفقات، وسجل ائتماني جيد. من المستحسن مراجعة العمولات ومتطلبات الربط (التأمين، الرواتب) ومقارنة العروض مع الرهن العقاري الأخرى في السوق.، الأخضر وغير الأخضر، لمعرفة أيهما يوفر أفضل معدل فائدة سنوي ويتناسب بشكل أفضل مع احتياجاتك.
التحديات الحالية ومستقبل السوق الخضراء
ليس كل شيء سهلاً. من التحديات الشائعة محدودية الميزة المالية المباشرة أحيانًا. في بعض الحالات، قد يكون الرهن العقاري التقليدي، بأسعار السوق، أرخص من الرهن العقاري الأخضر المُخصص. وقد أشار البعض أيضاً إلى أن تخفيضات الأسعار بمقدار 0,10 نقطة فقط قد لا تعوض عن الجهد الاقتصادي المبذول "لجعل المنزل مستداماً بنسبة 100%". إذا كان الأمر يتطلب استثمارًا كبيرًا في الألواح الشمسية والطاقة الحرارية الأرضية والعزل عالي الأداء.
رغم ذلك، يبدو أن هذا التوجه لا يمكن إيقافه. تتشكل كتلة حرجة من العملاء الراغبين في إعطاء الأولوية للكفاءة، ويستجيب السوق بمنتجات أكثر تنافسية. مع زيادة الطلب وفرض التنظيمات، من المتوقع أن تعمل الكيانات على تعزيز الظروف وأن الرهن العقاري الأخضر يكتسب وزناً في محافظ البنوك.
وبالتوازي مع ذلك، تحذر الأطر الدولية من تأثيرين من شأنهما أن يتزايدا مع مرور الوقت: "القيمة الخضراء" (قسط الكفاءة) و"الخصومات البنية" (العقوبة المترتبة على عدم الكفاءة). وهذا مهم بشكل خاص مع شروط الرهن العقاري لمدة تتراوح بين 25 و30 عامًا: التخفيف من هذا الخطر في المستقبل أمر منطقي تمامًا. للمالكين والممولين.
متطلبات التحسين وأمثلة على التدابير
إذا لم يكن منزلك يتمتع بتقييم عالٍ في البداية، يمكنك التركيز على إجراءات تعزز الكفاءة. العزل الحراري في الجدران والأسقف والنوافذ؛ إضاءة LED؛ أنظمة تدفئة وصرف صحي منزلية عالية الأداء؛ الأجهزة التي تحمل العلامة A أو Bوالطاقات المتجددة (مثل الألواح الشمسية) هي إجراءات تميل إلى مضاعفة التأثير.
الأمر المهم هو إظهار النتائج من خلال شهادة الطاقة بعد التجديد أو من خلال المشروع الفني الذي يشهد على مستوى التحسين. ستقوم الكيان بتقييم ما إذا كان العقار يلبي المعيار المطلوب، وبناءً على ذلك، ستقوم بتعيين الشروط الخضراء..
البدائل: القروض الخضراء للتجديدات
لا يعتمد كل شيء على الرهن العقاري. إذا كنت ترغب في تمويل تجديد مُحدد لتحسين الكفاءة، يمكنك اختيار قرض صديق للبيئة بفائدة أقل. يتيح لك هذا الخيار تغطية إجراءات محددة (العزل، والنوافذ، والطاقة المتجددة) دون الحاجة إلى إعادة الرهن العقاري أو تغيير المنتج.، على الرغم من أن معدل الفائدة والمدة يختلفان عادةً عن الرهن العقاري.
تم تصميم هذه القروض للمبادرات المستدامة التي لها تأثير مباشر على الاستهلاك والانبعاثات. إذا تم التخطيط لها بشكل جيد، فإنها تساعدك على تحقيق التأهيل الذي سيفتح لك الباب لاحقًا للحصول على قرض عقاري أخضر. أو قم بتخفيض فواتيرك بشكل أسرع.
مبادرات الصناعة والمشاركة المؤسسية
لا يقتصر دعم التمويل الأخضر على منتجات الرهن العقاري فحسب، بل يشمل أيضًا الشراكات والتدريب. وهناك منظمات تتعاون مع قطاعات العقارات والتجديد والترميم لنشر أفضل الممارسات والمعرفة. هناك برامج تدريبية محددة في مجال الإسكان المستدام بقيادة الجمعيات المهنية والمؤسسات المالية التي تركز على الكفاءة.
وفي إطار هذا الجهد، نفذت بعض الشركات أنظمة إدارة بيئية داخلية معتمدة (على سبيل المثال، بموجب ISO 14001:2015) لتعزيز أدائها وقيادتها في مجال الاستدامة. الهدف المشترك هو تسريع تحسين مخزون الإسكان وإزالة الكربون من المدن.- مواءمة معايير العرض المالي والتدريب والإدارة.
نصائح للمقارنة والاختيار
قبل اتخاذ القرار، قارن بين عدة عروض صديقة للبيئة وأخرى تقليدية. تفقّد السعر الاسمي، ونسبة الفائدة السنوية، والرسوم (الأصل، السداد المبكر)، وأي شروط إضافية (الراتب، التأمين)، واطلب نماذج محاكاة بناءً على ملفك الشخصي. لا تنسى أن تأخذ بعين الاعتبار تقديرات توفير الطاقة في المنزل.لأن هذه المدخرات المتكررة تشكل جزءًا من العائد الإجمالي على العملية.
إذا كانت لديك أية شكوك، استخدم مقارنات متخصصة واطلب النصيحة لفهم الطباعة الدقيقة (FIPRE، FEIN، FiAE). إن حساب قرضك العقاري باستخدام سيناريوهات مختلفة للاستهلاك ومعدلات الفائدة سوف يعطيك رؤية أكثر وضوحا. ما يمكنك تحمله دون المساس براحة البال المالية الخاصة بك.
يمكن أن يكون الرهن العقاري الأخضر حليفًا رائعًا: فهو يوفر مدخرات محتملة، ويحسن الراحة، ويقلل من المخاطر التنظيمية المرتبطة بالمساكن غير الفعالة. والمفتاح هو التأكد من أن المنزل يلبي متطلبات الطاقة، وتوثيق ذلك جيدًا ومقارنة العروض حتى العثور على التوازن الأمثل بين التكلفة والفوائد.بهذه الطريقة، يمكنك الاهتمام بأموالك، وفي نفس الوقت، مساعدة البيئة.
