من المتوقع أن يستعيد الإقراض العقاري قوته في إسبانيا خلال عام 2025، وهو ما يمثل اتجاها تصاعديا لم نشهده منذ اندلاع الأزمة المالية الأخيرة. مع انخفاض أسعار الفائدة ووجود مناخ اقتصادي أكثر ملاءمة إلى حد ما، أعادت البنوك تنشيط عروضها للقروض لشراء المساكن، مما أدى إلى تعزيز منح القروض الجديدة وتحسين الظروف لأولئك الذين يسعون للحصول على التمويل.
وقد رافق هذا السيناريو انخفاض في تكلفة قروض الرهن العقاري.، مما دفع المزيد من العائلات إلى التفكير في شراء منازل خاصة بهم. علاوة على ذلك، فإن المنافسة بين البنوك، واهتمام المشترين، وإمكانية التفاوض على الخصومات أو التنازل عن رسوم معينة، غالباً ما تكون عوامل رئيسية في العثور على قرض عقاري يناسب احتياجات كل فرد حقاً.
تطور الائتمان العقاري في عام 2025
وتعكس هذه الأرقام زيادة ملحوظة في منح الرهن العقاري هذا العام. وفي الربع الأول من عام 2025 وحده، وافقت البنوك على ما يقرب من 19.500 مليار يورو في قروض سكنية جديدة، بزيادة بنحو 25% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وفقًا لأحدث البيانات التي نشرها بنك إسبانيا. وبشكل عام، تجاوز رصيد الرهن العقاري المستحق 500.000 مليار يورو بعد عدة سنوات من التراجع، وهي إشارة واضحة إلى انتعاش الائتمان لشراء المساكن.
إن خفض سعر الفائدة هو عامل حاسم. انخفض سعر الفائدة على القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة (يوريبور) إلى ما يزيد قليلاً عن 2%، مما أدى إلى خفض المدفوعات الشهرية لأصحاب القروض القائمة وتوفير حافز إضافي لأولئك الذين يسعون للحصول على تمويل جديد. ويترجم هذا التخفيض، على سبيل المثال، إلى توفير سنوي يزيد على 1.500 يورو لقرض عقاري نموذجي بقيمة 150.000 ألف يورو.
وبالإضافة إلى ذلك، خففت البنوك شروطها في كثير من الحالات.ويمكن لهذه السياسات أن تساعد في تحسين الأوضاع المالية، سواء من خلال خفض المعدلات المطبقة أو من خلال تسهيل الوصول إلى التمويل من خلال متطلبات أقل للادخار المسبق أو من خلال تخفيف الضمانات المطلوبة. إنه الوقت الذي يدرك فيه المشترون أن شراء منزل قد يكون أكثر تكلفة، على الرغم من أن ارتفاع الأسعار في بعض المناطق يؤدي أيضًا إلى بعض الحذر.
اتجاهات وأنواع الرهن العقاري: الثابت والمتغير والمختلط
يتوفر الائتمان العقاري في المقام الأول بين القروض ذات المعدل الثابت، والمعدل المتغير، والمعدل المختلط، ولكل منها إيجابياتها وسلبياتها. ويعتمد الاختيار بين منتج وآخر على التفضيلات الشخصية، والوضع المالي، والتوقعات بشأن تطورات أسعار الفائدة في المستقبل.
- الرهن الثابت: يحافظ على الأقساط الثابتة طوال عمر القرض. إنه الخيار الذي يوفر أكبر قدر من راحة البال، لأنه لا يعتمد على تقلبات السوق. وهو مفضل عادة من قبل أولئك الذين يريدون تجنب المفاجآت وإعطاء الأولوية للاستقرار. في عام 2025، تتراوح أفضل العروض ذات الأسعار الثابتة من 2,30% إلى 2,50% APR مع المكافآت، على الرغم من وجود فروق أيضًا اعتمادًا على البنك والخدمات المشتراة.
- الرهن المتغير: يشير إلى مؤشر يوريبور (أو مؤشر آخر)، مما يعني أن السعر قد يرتفع أو ينخفض اعتمادًا على السوق. ومن الشائع أن يكون لديهم في البداية سعر ثابت لمدة عام واحد ثم يتم دفعهم وفقًا لقيمة Euribor بالإضافة إلى الفرق (على سبيل المثال، Euribor +0,49%). إذا ظل سعر الفائدة على القروض بين البنوك التجارية منخفضا، فقد تصبح أسعار الفائدة تنافسية للغاية، ولكن هناك خطر ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل.
- الرهن العقاري المختلط: إنها تجمع بين فترة سعر ثابت أولية (عادة ما تكون بين 3 و 10 سنوات) ثم تتحول بعد ذلك إلى سعر متغير. إنهم يقدمون رسومًا ثابتة للسنوات القليلة الأولى ومرونة أكبر لاحقًا.
عند مقارنة العروض، من الضروري مراعاة ليس فقط سعر الفائدة، ولكن أيضًا الرسوم، والمنتجات المرتبطة (مثل التأمين أو الخصم المباشر)، والمبلغ الذي يمكن تمويله، والمرونة في السداد المبكر. لتقديم شروط أفضل، غالباً ما تشترط البنوك شراء منتجات أخرى، مثل التأمين على المنزل/الحياة، أو خطط التقاعد، أو الإيداع المباشر للدخل، وهو ما قد يستلزم تكاليف إضافية ينبغي حسابها قبل اتخاذ القرار.
متطلبات الوصول والمكافآت والتمويل بنسبة 100٪
من أجل التأهل للحصول على أفضل شروط الرهن العقاري، تقوم البنوك في المقام الأول بتقييم استقرار وظيفة المتقدم، والدخل القابل للإثبات، ومستوى الادخار السابق. على الرغم من أن معظم المقرضين يمولون ما يصل إلى 80% من قيمة المنزل، إلا أن هناك عروضًا (خاصة للشباب أو مشتري المنازل لأول مرة) تسمح بتغطية ما يصل إلى 100% من القيمة التقديرية. ومع ذلك، فإن هذه الرهون العقارية بنسبة 100% عادة ما تكون مخصصة للملفات ذات القدرة العالية على الوفاء بالتزاماتها أو لظروف محددة للغاية (على سبيل المثال، شراء منزل في بعض المجتمعات المستقلة أو من خلال ضمان الدولة أو القطاع الخاص).
يتضمن التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري بنسبة 100٪ مخاطر إضافية —يزيد من الدفعة الشهرية والفائدة الإجمالية التي يتعين دفعها—، ولكنه قد يكون جذابًا لأولئك الذين لا يملكون مدخرات كبيرة. تقدم بعض البنوك، مثل ABANCA، وUnicaja، وIbercaja، وING، هذه الأنواع من المنتجات في مناطق معينة، على الرغم من أن الشروط تميل إلى أن تكون أكثر صرامة.
ومن ناحية أخرى، يمكن الحصول على مكافآت أسعار الفائدة من خلال تلبية متطلبات معينة. مثل إيداع الرواتب بشكل مباشر، أو الحصول على التأمين، أو ربط المنتجات الاستثمارية. يجب أن تفوق المدخرات التي يمثلها هذا تكلفة هذه المنتجات الإضافية، لذا يُنصح دائمًا بمراجعة الطباعة الصغيرة واستخدام المحاكاة قبل التوقيع على أي شيء.
نصائح مفيدة وأشياء يجب مراجعتها قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري
قبل التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، من الجيد أن تقوم بإعداد حساباتك بعناية ومقارنة جميع الخيارات المتاحة. ومن بين النصائح الأكثر تكرارا من الخبراء:
- احسب الحد الأقصى للرسوم التي يمكنك تحملها بشكل مريح (من الأفضل ألا يزيد عن 30-35% من صافي الدخل الشهري).
- وفر ما لا يقل عن 20% من قيمة العقار للدخول، بالإضافة إلى 10% إضافية لتغطية الضرائب ونفقات التشغيل.
- مقارنة العروض من عدة كيانات مع الأخذ بعين الاعتبار كافة التكاليف (الفوائد والعمولات والمنتجات المرتبطة وما إلى ذلك).
- التفاوض مع البنك، خاصة إذا كان لديك ملف ائتماني قادر على الوفاء بالتزاماته. غالبًا ما يكون هناك مجال للحصول على تخفيضات في أسعار الفائدة أو إلغاء بعض الرسوم.
- قم بمراجعة تاريخك المالي وتأكد من عدم وجود أي مشاكل أو ديون متبقية.. كلما كان ملف المتقدم أفضل، كلما كانت الشروط التي يمكن الحصول عليها أفضل.
- فكر في استخدام وسيط رهن عقاري أو وسيط مالي. متخصصون يمكنهم مساعدتك في الحصول على عروض مخصصة وتسهيل الإجراءات.
يقدم سوق الرهن العقاري اليوم خيارات متعددة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل. إن التحليل الدقيق للشروط، ومقارنة وحساب جميع التكاليف الطويلة الأجل المرتبطة بها أمر ضروري لاختيار الرهن العقاري الأكثر ملاءمة.
