اختتم سوق الرهن العقاري الإسباني عام 2025 بنقطة تحول حقيقية: بلغت عمليات توقيع عقود الرهن العقاري أعلى مستوى لها في السنوات الـ 15-16 الماضيةهذا أمر لم نشهده منذ ما قبل أزمة العقارات. ويأتي هذا الانتعاش في وقت تستمر فيه أسعار المساكن في بلوغ مستويات قياسية، بينما يبقى الطلب قوياً للغاية.
هذه الدورة الجديدة ملحوظة في البلاد ككل وفي العديد من المجتمعات والمحافظات. سجلت منطقة كاستيا لا مانتشا وجزر الكناري ومقاطعة سيوداد ريال تقدماً مكثفاً بشكل خاص.في غضون ذلك، تشهد المناطق التي لطالما تميزت بديناميكيتها، مثل مدريد والوجهات السياحية الرئيسية، نمواً أكثر اعتدالاً ولكنه لا يزال إيجابياً. ومع ذلك، فإن الوضع لا يزال بعيداً كل البعد عن جنون الرهن العقاري الذي ساد خلال سنوات فقاعة العقارات.
الرقم القياسي الوطني للرهون العقارية: أفضل رقم قياسي منذ عام 2010
وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن المعهد الوطني للإحصاء (INE)، في عام 2025، تم إضفاء الطابع الرسمي على 501.073 قرضًا عقاريًا على المنازل في إسبانيا.يمثل هذا زيادة بنسبة 17,8% مقارنة بعام 2024. وهو العام الثاني على التوالي الذي يشهد زيادات قوية بعد ارتفاع بنسبة 11,7% في العام السابق. هذه هي المرة الأولى التي يتم فيها تجاوز حاجز نصف مليون قرض منذ عام 2010..
يؤكد التطور الشهري هذا التغير في الوتيرة. في المتوسط، تم توقيع [عدد] عقد خلال عام 2025. 41.756 قرضًا عقاريًا شهريًا، مقارنة بـ 35.460 في عام 2024. جدير بالملاحظة بشكل خاص في أكتوبر، مع 52.198 عملية، وهو أكبر رقم منذ سبتمبر 2010. حتى في ديسمبر، وهو شهر أضعف عادة، تم إغلاق 37.841 قرضًا، بزيادة قدرها 17,4٪ عن العام السابق، مما عزز الرقم القياسي السنوي.
هذا التأثير القوي يجعل عام 2025 هو العام الذي... العام الذي شهد أكبر عدد من قروض الرهن العقاري في السنوات الخمس عشرة الماضيةعلى الرغم من أنها لا تزال بعيدة عن الذروة المسجلة خلال فقاعة الإسكان، عندما تم توقيع أكثر من مليون قرض سنويًا بين عامي 2004 و2007، فإن السوق تُظهر قوة، ولكن ضمن نطاقات أكثر حذرًا بكثير مما كانت عليه خلال تلك الفترة.
وفي الوقت نفسه، يعكس سوق المبيعات هذه الديناميكية. وتشير تقديرات المعهد الوطني للإحصاء في 714.237 عملية شراء وبيع منازل في عام 2025، بزيادة قدرها 11,2٪ عن عام 2024 وثاني أعلى رقم قياسي في السلسلة التاريخية، لم يتجاوزه سوى عام 2007. الجزء الأكبر من هذه العمليات، أكثر من 93٪، يتعلق بالإسكان المجاني، بينما بالكاد يتقدم الإسكان المحمي بنسبة 1,8٪.
أسعار العقارات في مستويات قياسية، وأصبحت المساكن باهظة الثمن بشكل متزايد.
وتتفاقم الزيادة في عدد القروض بسبب زيادة ملحوظة في متوسط مبلغ الرهن العقاريفي جميع أنحاء إسبانيا، يبلغ متوسط سعر المساكن حوالي 163.000 إلى 163.700 يورو، وهو مستوى يمثل أعلى مستوى في السلسلة الإحصائية بأكملها، وقد أدى إلى قفزة بنسبة 32%-33% في رأس المال المقترض...لتتجاوز 82.000 مليار يورو في عام 2025.
هذا التقدم ليس من قبيل الصدفة، بل هو مرتبط ارتباطاً وثيقاً بسلوك الأسعار. بلغت القيمة المقدرة للمتر المربع الواحد من المساكن 2.230 يورو في الربع الأخير من عام 2025ووفقًا لوزارة الإسكان، فإن هذا هو أعلى رقم منذ بدء تسجيل البيانات في عام 1995 ويمثل زيادة بنسبة 50٪ تقريبًا في العقد الماضي، مع ارتفاع حوالي 740 يورو للمتر المربع بين عامي 2015 و2025.
بالنظر إلى العام الماضي فقط، ارتفعت أسعار المساكن بنحو 13%يستمر التوتر بين محدودية العرض وقوة الطلب في دفع الأسعار نحو الارتفاع، مما يجبر الناس على الحصول على قروض عقارية أكبر. والنتيجة هي سوق تواجه فيه الأسر أقساطًا شهرية أعلى، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة نسبيًا مقارنةً بالفترة الأخيرة.
كما تعكس إحصاءات المبيعات حقيقة مزدوجة: فبينما ارتفع عدد المساكن الجديدة بنسبة 16,1% وبينما تمثل هذه المعاملات بالفعل خُمس إجمالي المعاملات، لا يزال الجزء الأكبر من السوق مُركزًا في المساكن المُعاد بيعها، والتي تشهد نموًا بنسبة 10,3%. ولا يزال نقص المساكن الجديدة بأسعار معقولة أحد أبرز معوقات هذا القطاع.
تأثير أسعار الفائدة: زيادة الائتمان وقروض أكبر
كان سلوك أسعار الفائدة عاملاً رئيسياً في هذا الانتعاش. طوال عام 2025، اختار البنك المركزي الأوروبي سياسة سعر فائدة مستقرة نسبياً، مما أدى إلى دمج العديد من التخفيضات وفترات الصيانة، مما أسفر عن متوسط تكلفة أكثر اعتدالاً للائتمان العقاري مقارنة بالسنوات السابقة.
في الواقع، متوسط سعر الرهن العقاري في إسبانيا واختتم عام 2025 عند حوالي 2,9%.، أقل من نسبة 3,3% المسجلة في عام 2024 ومن بين أدنى المستويات منذ عام 2015. وقد شجع هذا التيسير الطفيف، إلى جانب توقعات الاستقرار النقدي، العديد من الأسر على اتخاذ خطوة شراء منزل، خاصة في ظل ضيق الإيجارات.
يشير محللو الصناعة إلى أن القفزة الحقيقية لا تكمن فقط في عدد الرهون العقارية، ولكن في الحجم الإجمالي للتمويل. بينما تم إقراض حوالي 61.000 مليار يورو في عام 2024، فقد تجاوز الرقم 82.000 مليار يورو في عام 2025.وهذا يعني أن القروض ليست أكثر عدداً فحسب، بل أكبر حجماً أيضاً. إجمالي المبلغ المموللذلك، فهي لا تبقى نشطة فحسب، بل يتم ترسيخها أيضاً كركيزة أساسية للوصول إلى السكن.
وبالنظر إلى الدورة الاقتصادية الجديدة، يحذر الخبراء من احتمال تغير في لهجة البنوك. فعلى الرغم من أنه من المتوقع أن يكون التمويل متاحاً، بدأت هذه الكيانات بالتخلي عن الحرب التجارية الشرسة. في السنوات الأخيرة، وهي موجهة نحو منتجات أكثر حذرًا، مما قد يؤدي إلى إبطاء وتيرة الإقراض قليلاً إذا تقلصت الهوامش وأصبحت المعايير أكثر صرامة.
كاستيا لا مانشا وسيوداد ريال: سحب قوي إلى داخل إسبانيا
لا يتوزع ازدهار سوق الرهن العقاري بالتساوي في جميع أنحاء البلاد. ففي المناطق الداخلية من شبه الجزيرة الأيبيرية، تتميز منطقة كاستيا لا مانشا بوجود 21.476 قرضًا عقاريًا على المنازل في عام 2025يمثل هذا الشهر العاشر على التوالي من الزيادة السنوية. وتُصنف المنطقة ضمن أسرع المناطق نمواً في البلاد من حيث عدد القروض الممنوحة.
داخل المجتمع ككل، تم توقيع 28.261 عقد رهن عقاري على العقاراتمن بين هذه العقارات، 861 عقارًا ريفيًا و27.400 عقارًا حضريًا. وضمن العقارات الحضرية، بالإضافة إلى المنازل، تم إنشاء 434 رهنًا عقاريًا على قطع أراضٍ للبناء و5.490 رهنًا على عقارات حضرية أخرى، مثل المحلات التجارية أو مواقف السيارات. وقد تجاوز إجمالي رأس المال المرتبط بهذه المعاملات 3.400 مليار يورو.
ومن الأمثلة التوضيحية على هذا التوجه مقاطعة سيوداد ريال. في عام 2025، تم إضفاء الطابع الرسمي على 4.109 قروض عقارية سكنية.هذا هو أعلى رقم في السنوات الـ 15 الماضية، ويمثل زيادة بنسبة 40% مقارنة بـ 2.934 عملية في عام 2024. وللعثور على رقم قياسي أعلى، يجب العودة إلى عام 2010، عندما تم توقيع 4.561 قرضًا، في المرحلة الأخيرة من التوسع العقاري.
على الرغم من التحسن، لا تزال المستويات الحالية أقل من مستويات سنوات الفقاعة الاقتصادية.في عام 2010، بلغ رأس مال الرهن العقاري المكتتب به في سيوداد ريال 430 مليون يورو، مقارنة بـ 357 مليون يورو في عام 2025. وإذا عدنا إلى عامي 2006 و2007، نجد أن الفجوة أوسع بكثير: ففي تلك السنوات، كان هناك أكثر من 11.000 رهن عقاري سنوياً في المقاطعة، برأس مال تجاوز 1.200 مليار يورو في عام 2006. ويُظهر هذا التباين أن السوق الحالية، على الرغم من ديناميكيتها، تعمل في بيئة أكثر تقييداً.
جزر الكناري: معدلات قروض عقارية متوسطة مرتفعة تاريخياً وضغط قوي على الأسعار
ومن المناطق الأخرى التي تظهر فيها هذه الدورة الجديدة بوضوح جزر الكناري. ففي هذا الأرخبيل، بلغ متوسط مبلغ الرهن العقاري للإسكان 184.413 يورو في عام 2025، وهو أعلى رقم منذ عام 2003 على الأقل. قبل عام واحد فقط، بلغ المتوسط 142.508 يورو، مما يعطي فكرة عن القفزة التي حدثت في فترة زمنية قصيرة جدًا.
وقد تزامنت الزيادة في المبلغ مع زيادة ملحوظة في عدد العملياتشهدت جزر الكناري في ديسمبر 2025 زيادة بنسبة 29,1% في قروض الرهن العقاري للمنازل مقارنةً بالشهر نفسه من عام 2024، حيث بلغ عدد القروض الجديدة 1.239 قرضًا، مقابل 960 قرضًا في العام السابق. وبهذه الأرقام، تكون جزر الكناري قد شهدت نموًا متواصلًا لعدة أشهر، واختتمت العام بحوالي 22.700 قرض رهن عقاري للمنازل.
كما يعكس رأس المال المُقرض هذا الارتفاع. ففي ديسمبر، تم منح القروض. 184,82 مليون يورو لتمويل قروض الرهن العقاري على المنازل في الجزربزيادة قدرها 51,9% مقارنة بالعام السابق. وعلى مدار عام 2025، تجاوز إجمالي المبلغ المخصص للرهون العقارية على العقارات في جزر الكناري 500 مليون يورو، مع ما يقرب من 2.000 معاملة بين العقارات الريفية والحضرية، وكانت غالبيتها للإسكان والعقارات الحضرية الأخرى.
يحدث هذا السيناريو في أحد الأسواق مع أعلى أسعار المساكن في البلاد ونقص حاد في المعروضوخاصة في المناطق السياحية والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية. وقد أدى اجتماع نقص العقارات مع ارتفاع الطلب إلى زيادة الأسعار والتمويل اللازم لشرائها.
المجتمعات الرائدة ودعم "إسبانيا الخالية"
يتركز ازدهار الرهن العقاري بشكل كبير في بعض المجتمعات ذات الحكم الذاتي. من حيث الأرقام المطلقة، الأندلسكاتالونيا ومجتمع مدريد وتتصدر هذه المناطق تصنيف الرهون العقارية التي تم إنشاؤها في عام 2025. وتقترب الأندلس من 98.000 معاملة، وتتجاوز كاتالونيا 87.000 معاملة، وتقترب مدريد من 74.000 معاملة، بحيث تمثل مجتمعة أكثر من نصف جميع الرهون العقارية السكنية الموقعة في البلاد.
لكن إذا نظرنا إلى النمو النسبي، يتحول التركيز نحو المناطق الأصغر أو المناطق الداخليةتتصدر مناطق كانتابريا ولا ريوخا ومورسيا وإكستريمادورا نسب الزيادة في قروض الرهن العقاري على المساكن، مما يعكس كيف بدأ الضغط الذي كان يتركز سابقًا في المراكز الحضرية الكبيرة ينتشر إلى مناطق أخرى.
يحدث شيء مماثل في مجال المبيعات. ما يُسمى بـ"إسبانيا الفارغة"، والتي تمثلها مجتمعات مثل قشتالة وليون، قشتالة لا مانشا، لاريوخا أو إكستريمادوراتشهد هذه المنطقة بعضاً من أكبر الزيادات في معاملات الإسكان، حيث بلغت المكاسب حوالي 16% إلى 18% أو أكثر. في المقابل، تُسجّل أدنى معدلات النمو في أسواق تعاني أصلاً من ضغوط كبيرة، مثل مدريد وجزر الكناري وجزر البليار ومنطقة بلنسية.
من قبل المجتمعات المستقلة ، شهدت عمليات توقيع عقود الرهن العقاري نمواً في جميع القطاعات تقريباًتتصدر مناطق لا ريوخا وكاستيا لا مانشا وجزر الكناري قائمة المناطق الأعلى أداءً، بينما تُعد أستورياس من الاستثناءات القليلة، إذ تشهد انخفاضًا في عدد القروض. أما فيما يتعلق برأس المال المُقرض، فقد سجلت كانتابريا وجزر الكناري ونافارا أكبر الزيادات، مقارنةً بمناطق مثل مورسيا ومدريد، حيث كان النمو أكثر اعتدالًا.
الشراء أرخص من الإيجار، لكن لا تزال هناك حاجة إلى الادخار.
إلى جانب هذه الطفرة في الرهن العقاري، ارتفعت الإيجارات بشكل حاد، لدرجة أن إن متوسط قسط الرهن العقاري أقل بكثير من سعر الإيجار.بحسب حسابات مواقع متخصصة وكلية مسجلي العقارات، يبلغ متوسط القسط الشهري للرهن العقاري حوالي 796 يورو، بينما يقارب متوسط الإيجار 1.184 يورو. هذه الفجوة تعني، نظرياً، شراء منزل أكثر اقتصادية.
هذا الفارق، الذي يبلغ حوالي 400 يورو شهريًا، يعني أنه على الورق شراء منزل أرخص من الاستمرار في الاستئجار.مع ذلك، لا يزال امتلاك منزل حلماً بعيد المنال بالنسبة لشريحة كبيرة من السكان، وخاصة الشباب. ولا يكمن العائق الرئيسي في القسط الشهري بحد ذاته، بل في القدرة على الادخار لتغطية الدفعة الأولى والمصاريف الأخرى المرتبطة بها.
في مدن مثل إشبيلية، يقدر خبراء الصناعة أن لشراء منزل متوسط، يجب أن تكون قد ادخرت ما بين 50.000 و 60.000 يورو. قبل الذهاب إلى البنك. تُعدّ هذه المبالغ الضخمة بعيدة المنال عن العديد من الأسر التي لا تتلقى دعمًا عائليًا، مما يدفع شريحة كبيرة من السكان إلى البقاء في سوق الإيجار، على الرغم من ارتفاع تكلفته المتكررة. علاوة على ذلك، توجد بدائل مثل قروض عقارية بنسبة 100% والتي تنطوي على متطلباتها ومخاطرها الخاصة.
تتفاقم المشكلة في المدن الكبرى الأكثر توتراً. وتشير الدراسات الحديثة إلى أن مدريد وبرشلونة وسان سيباستيان وملقة وبالما دي مايوركا لا تستطيع الأسر ذات الدخل المتوسط تحمل أسعار المساكن الحالية بسهولة، حتى مع توفر التمويل. ويؤدي ارتفاع سعر المتر المربع، إلى جانب تباطؤ نمو الأجور بشكل كبير، إلى تضييق هذه الفجوة أكثر؛ خاصة بالنسبة لـ الشبابالذين يجدون صعوبة أكبر في الوصول.
سوق في ذروته، لكنه لا يزال بعيداً عن الفقاعة
تُقدّم الأرقام الخاصة بعام 2025 صورةً لسوق الرهن العقاري الذي إنه يمر بأكثر لحظاته حدة منذ عقد ونصف.ومع ذلك، فإن المقارنة التاريخية تساعد في تحديد التشخيص. فعلى الرغم من تسجيل أكثر من 500 ألف قرض عقاري وأكثر من 700 ألف عملية بيع سنوياً، إلا أن الأرقام الحالية لا تزال أقل بكثير من مستويات فقاعة منتصف العقد الأول من الألفية الثانية، عندما تم تسجيل أكثر من مليون معاملة كل عام.
يتفق خبراء الصناعة على أن يمثل التوجه نحو عام 2025 نقطة تحول بعد عدة سنوات من النشاط المقيدشهد سوق الرهن العقاري، الذي يعاني من ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين الاقتصادي، طفرة في الإقراض، مصحوبة بطلب مكبوت والبحث عن السكن كملاذ آمن من التضخم. وقد أدت هذه الطفرة إلى زيادة حادة في الطلب على الرهن العقاري.
وبالنظر إلى عام 2026، تشير التوقعات إلى أن السوق سيظل ديناميكيًا، وإن كان بمعدلات نمو أكثر اعتدالًا. ويتوقع العاملون في قطاع العقارات أن ستكون الزيادات في المبيعات والأسعار "أكثر دقة".ويرجع ذلك جزئياً إلى نقص المعروض الكافي من المساكن بأسعار معقولة، وجزئياً إلى تراجع المنافسة المصرفية في مجال الرهون العقارية.
يكمن العامل الحاسم في كيفية تطور مزيج أسعار الفائدة ودخل الأسر والمعروض المتاح. فإذا ظلت أسعار الفائدة منخفضة نسبياً وحافظ الاقتصاد على استقراره، سيستمر تدفق الائتمان، ولكن سيستمر نقص المساكن بأسعار معقولة وصعوبة الادخار لدفعة أولى في التأثير على إمكانية امتلاك المنازل.في هذا السياق، يبرز عام 2025 كعام ذروة أسعار الرهن العقاري، مع سوق نشط للغاية ولكنه لا يزال بعيدًا عن التجاوزات التي ميزت الفترة التي سبقت انفجار الفقاعة.
