لقد شهد سوق العقارات في إسبانيا تحولاً هائلاً، ويطرح المزيد والمزيد من أصحاب المنازل، لأسباب تتعلق بالعمل أو لأسباب شخصية أو ببساطة لتعظيم أصولهم، السؤال التالي: هل بإمكانك تأجير مسكنك الرئيسي؟ إنه سؤال أكثر شيوعًا مما يبدو، وكما سنرى، فإن الإجابة هي نعم، ولكن من الجيد أن نعرف جميع الآثار القانونية والضريبية قبل اتخاذ القرار.
في هذه السطور، ستجد دليلاً شاملاً ومفصلاً بكل ما تحتاج لمعرفته قبل تأجير مسكنك الرئيسي. نحلل من التعريف الضريبي للإقامة المعتادة فوق العواقب المترتبة على المساعدات والرهن العقاري والخصومات والالتزام بالتسجيلبهذه الطريقة، ستعرف ما إذا كان بإمكانك تأجير منزلك بأمان، وتجنب العقوبات أو فقدان مزايا مهمة.
ماذا يقصد بالضبط بالإقامة المعتادة؟
أولاً وقبل كل شيء، من الضروري أن نفهم ما تعتبره الإدارة محل الإقامة المعتاد. وفقًا للمعايير التي تم جمعها بواسطة ضريبة، هي الخاصية التي:
- لقد كان محل الإقامة الدائم لدافع الضرائب لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات متواصلة (على الرغم من وجود استثناءات مبررة لفترات أقصر، مثل تغيير الوظيفة، أو الزواج، أو الانفصال، أو الوظيفة الأولى، أو نقل الوظيفة، أو السكن غير المناسب للأشخاص ذوي الإعاقة).
- يجب أن يتم السكن فيه فعليا وبشكل دائم خلال مدة أقصاها 12 شهرا من تاريخ شرائه. أو إكمال أعمال التجديد.
هذا التعريف هو المفتاح، لأنه تعتمد الضرائب والعديد من الفوائد الاقتصادية على حفاظ العقار على مكانته كمسكن أساسي.إذا كنت تستأجر، فسوف يتوقف الأمر بمجرد انتقالك إلى سكن آخر.
هل يمكنني تأجير مسكني المعتاد تحت أي ظرف من الظروف؟
بشكل عام ، فإن لا يحظر القانون الإسباني تأجير محل الإقامة المعتادباعتبارك مالكًا، لديك الحق في تأجير ممتلكاتك طالما يلبي الشروط القانونية لصلاحية السكن ومعالجة جميع الإجراءات اللازمة. ومع ذلك، من الضروري مراعاة بعض الأمور الفروق الدقيقة التي قد تؤثر على قرارك:
- قد يتضمن الانتقال من مسكن أساسي إلى منزل للإيجار فقدان المزايا الضريبية أو المساعدات المرتبطة بها (على سبيل المثال، الخصومات في ضريبة الدخل الشخصي، والمكافآت في ضريبة التحويل، وإعفاءات إعادة الاستثمار، وما إلى ذلك).
- يجب أن تنعكس العلاقة بين المالك والمستأجر كتابيًا عن طريق عقد الإيجار مع كافة البنود اللازمة.
- إذا كان المنزل مرهونًا، فمن الجيد مراجعة العقد والتشاور مع البنك لتجنب أي قيود محتملة (في الممارسة العملية، ما لم تكن هناك بنود محددة للغاية، فعادةً لا توجد مشكلة إذا واصلت دفع القسط).
- دبس تغيير تسجيلك إلى مقر إقامتك الجديد، حيث أن البقاء مسجلاً في منزل مستأجر قد يؤدي إلى فرض عقوبة على التسجيل الخاطئ.
- وبالطبع سيكون لديك الالتزام بالإعلان عن دخل الإيجار في إقرار ضريبة الدخل الخاص بك كدخل عقاري.
كل حالة لها تفاصيلها الخاصة، خاصة إذا كنت قد تلقيت مساعدات عامة، أو مزايا ضريبية، أو كان لديك رهن عقاري مرتبط بالعقار.
العواقب الضريبية لتأجير مسكنك الرئيسي
El التغيير الأكبر عندما تتوقف عن العيش في منزلك المعتاد وتبدأ في استئجاره يحدث هذا في المجال المالي. وفيما يلي أهم تداعياته:
- فقدان الخصم لشراء المسكن الرئيسي: إذا اشتريتَ منزلك قبل 1 يناير 2013، واستفدتَ من خصم ضريبة الدخل الشخصي، فستفقده فور انتهاء إقامتك فيه. وتشترط هيئة الضرائب أن يظلّ منزلكَ الرئيسيّ للحفاظ على هذا الخصم.
- بيان دخل الإيجار: يجب عليك التصريح بأي دخل تحصل عليه كدخل من رأس مال عقاري في ضريبة الدخل الشخصية، وستضطر لدفع ضريبة عليه. إذا أخفيت هذا الدخل أو زعمت زورًا أن العقار لا يزال مسكنك الرئيسي، فستواجه عقوبات صارمة.
- ضريبة مكاسب رأس المال البلدية إذا قمت ببيع العقار بعد فترة وجيزة من تأجيره: إذا قمت ببيع عقار مستأجر خلال 5 سنوات من الشراء، فسوف يتعين عليك دفع ضريبة مكاسب رأس المال البلدية (ضريبة الزيادة في قيمة الأراضي الحضرية).
- فقدان الإعفاء لإعادة الاستثمار في المسكن الأساسي: إذا كنت قد طالبت بهذا الإعفاء بعد بيع مسكنك الأساسي السابق واستثمرت في مسكنك الحالي، فسوف تفقده إذا قمت بالاستئجار قبل مرور 3 سنوات.
- خسارة المكافآت في ITP: تُقدّم العديد من المجتمعات المستقلة خصومات ضريبية مُخفّضة لمن هم دون سنّ مُحدّدة (35، 40، إلخ) إذا استُخدم العقار كمسكن رئيسي. في حال تأجيره، ستفقد هذه الخصومات أيضًا.
من المهم أن تضع في اعتبارك أن أي مزايا ضريبية أو مساعدات تم منحها مقابل الحصول على حالة الإقامة الأساسية قد يتم فقدها إذا قمت بتغيير الاستخدام وبدأت في تأجير العقار.
استئجار مسكن رئيسي تم شراؤه حديثًا: هل هو قانوني؟
يتساءل الكثير من الناس عما إذا كان ذلك ممكنا تأجير العقار بمجرد شرائه. الجواب القانوني هو نعم، ولكن مع بعض الفروق الدقيقة المهمة للغاية:
- لا يوجد قانون يمنع تأجير منزلك الأول أو محل إقامتك الرئيسي الذي اشتريته حديثًا بشكل مباشر.
- تظهر المشكلة إذا كنت قد استفدت من الخصومات الضريبية أو المكافآت أو الإعفاءات لشراء مسكنك الأساسي، سواء على مستوى الولاية أو الإقليم: إذا قمت بتأجير منزلك قبل انقضاء فترة الإقامة الدنيا التي تبلغ ثلاث سنوات، فقد تطلب منك وزارة الخزانة سداد جميع الحوافز الضريبية التي تلقيتها (الخصومات، واسترداد ضريبة العقارات المخفضة، وإعفاءات إعادة الاستثمار، وما إلى ذلك)، بالإضافة إلى الفائدة ورسوم إضافية محتملة.
- إذا كان المنزل من الحماية الرسمية (VPO)تذكر أن هذا يخضع لقيود إضافية، ويتطلب عادةً تصريحًا صريحًا للتأجير. قد يؤدي التأجير بدون تصريح إلى غرامات وعقوبات كبيرة.
لذلك قبل أن تقرر، من الضروري التحقق من جميع الشروط والمتطلبات المرتبطة بحالتك المحددة. (مساعدة شراء، رهن عقاري، نوع السكن).
ماذا يحدث مع التسجيل عندما أقوم باستئجار مسكني المعتاد؟
عندما تنتقل من منزلك المعتاد لتأجيره، من الضروري أن تقوم بتحديث تعدادك السكاني والتسجيل في عنوانك الجديد.. يعتبر البقاء مسجلاً في منزل لم تعد تعيش فيه واستأجرته أيضًا تسجيل كاذبقد يؤدي ذلك إلى عقوبات حسب البلدية. تتراوح الغرامات بين 3 يورو (في البلديات الصغيرة) و150 يورو (في المدن الكبيرة). يمكنك الاطلاع على مزيد من التفاصيل حول هذه المتطلبات في مقالتنا حول دليل كامل لاستئجارك الأول.
هذا الإجراء، الذي غالبًا ما يُنسى، ضروريٌّ لإتمامه بشكل صحيح للحفاظ على الأمن القانوني لك وللمستأجر. سيساعدك هذا على تجنّب المشاكل الإدارية أو مشاكل الوصول إلى الخدمات العامة.
ماذا لو كان مسكني الرئيسي مرهونًا؟
ليس من غير المألوف أن تظل ملزمًا بسداد قرض منزلك الرئيسي عند اتخاذ قرار تأجيره. في معظم الحالات، لا تضع البنوك عقبات مباشرة طالما استمر الوفاء بالتزامات السداد المنصوص عليها في الرهن العقاري. ومع ذلك، تحقق دائمًا من الشروط الموقعة:
- تحقق مما إذا كانت هناك أي بنود محددة تمنعك من الاستئجار دون الحصول على موافقة مسبقة من الجهة.
- يجب أن تضع في اعتبارك أنه عند منح قرض عقاري لسكن أساسي، تكون الشروط والنسبة المئوية الممولة عادةً أكثر ملاءمة، لذا فإن تغيير الاستخدام قد يؤثر على البنك إذا اكتشف التغيير.
- إذا تلقيت ضمانًا عامًا (مثل ICO) خصيصًا لشراء منزل لأول مرة، فقم أيضًا بمراجعة اللوائح، حيث قد تمنعك من الاستئجار في السنوات القليلة الأولى.
على أية حال، إذا لم تكن هناك أي قيود وقمت بالوفاء بالتزاماتك، سوف تكون قادرًا على الاستئجار دون مشاكل قانونية كبيرة، على الرغم من أنك ستفقد إمكانية تطبيق الخصم على الإقامة المعتادة في ضريبة الدخل الشخصي.
استئجار الغرف داخل مسكنك الرئيسي: هل هو ممكن؟
يختار العديد من المالكين استئجار غرفة داخل محل إقامتك المعتاد بدلاً من العقار بأكمله. هذه الممارسة قانونية وتتيح لك مشاركة المساحة مع المستأجرين، مما يُدرّ عليك دخلاً إضافياً. لمزيد من المعلومات، يُرجى مراجعة موقعنا.
- ويجب أيضًا أن يتم استئجار الغرف بموجب عقد يحدد الحقوق والالتزامات.
- إنه يسمح لك بالحفاظ على محل إقامتك الأساسي لأغراض ضريبية إذا واصلت العيش هناك.
- في حالة استئجار السكن، يجوز للمستأجر تأجير الغرفة من الباطن. فقط مع موافقة كتابية صريحة من المالكويتم تنظيم ذلك عادة من خلال بند محدد في عقد الإيجار.
ويجب أيضًا الإعلان عن الدخل الناتج عن إيجار الغرف إلى الخزانة، امتثالًا لمتطلبات الضرائب.
هل يمكنك تأجير مسكنك الرئيسي لفترات قصيرة أو كسكن سياحي؟
السؤال المتكرر هو ما إذا كان من الممكن الإيجار باليوم أو الأسبوع أو الإجازة على منصات مثل Airbnbيتم تنظيم هذا النوع من الإيجار بشكل مختلف في كل دولة الحكم الذاتي. لذلك:
- يمكن اعتبار الإيجارات قصيرة الأجل مسؤولية قطاع الفنادق وتخضع لمتطلبات محددة (التسجيل، التراخيص، قيود المنطقة، وما إلى ذلك).
- تضع بعض المناطق حدودًا محددة (مدريد: الحد الأقصى 5 ليالٍ، جزر الكناري: فقط في المناطق التي لا تحتوي على فنادق، منطقة فالنسيا وكاتالونيا: التسجيل الإلزامي للملكية).
إذا كنت تفكر في هذا النوع من الإيجار، احصل على معلومات جيدة حول اللوائح الإقليمية والبلديةنظرًا لأن اللوائح الوطنية ليست فريدة من نوعها، والعقوبات المترتبة على عدم الامتثال قد تكون عالية.
العقوبات والعواقب المترتبة على عدم إعلان الإيجار
وأخيرا، من الضروري أن نتذكر أن إن عدم الإعلان عن قيمة الإيجار لمكان إقامتك المعتاد السابق يشكل احتيالاً ضريبياً.لدى وزارة الخزانة آليات رقابية، وفي حال رصد أي مخالفات، سترسل إليك إقرارًا ضريبيًا موازيًا لتسوية وضعك، دون تطبيق الخصومات المستحقة لك. علاوة على ذلك، قد تُتخذ إجراءات تأديبية ضدك.
- تختلف العقوبات حسب المبلغ والظروف، ويمكن أن تتراوح ما بين 50% إلى 100% من المبلغ الذي تم الاحتيال عليه، بالإضافة إلى إعادة أي مكافآت وفوائد ضريبية تم تلقيها.
- وسوف تفقد أيضًا الاستفادة الضريبية من التخفيض لاستئجار المسكن الرئيسي.
لذلك، من الضروري الالتزام بجميع الالتزامات القانونية والضريبية عند استئجار منزل كان محل إقامتك الأساسي..
وأخيرًا، إذا قررت المضي قدمًا في عملية الإيجار، فاتبع هذه النصائح العملية لضمان الإدارة الآمنة:
- سجلها في عقد الإيجار، ويفضل أن تتم مراجعتها من قبل خبير التأجير.
- تحديث تسجيلك إلى العنوان الجديد قبل انتقال المستأجر.
- أخبر البنك الخاص بك إذا كان لديك رهن عقاري، خاصة إذا كانت لديك أسئلة حول الشروط أو الفوائد.
- إبلاغ الخزانة عن تغيير الاستخدام لتجنب المشاكل المحتملة المتعلقة بالخصومات أو الإعفاءات.
- راجع اللوائح الإقليمية والبلدية إذا كنت تفكر في الإيجارات قصيرة الأجل أو السياحية.
- فكر في شراء تأمين الإيجار لحمايتك من عدم الدفع أو الأضرار.
قد تبدو التشريعات والضرائب المتعلقة باستئجار مسكن رئيسي معقدة، ولكن مع المعلومات الصحيحة، يمكنك اتخاذ قرارات مدروسة وتجنب التعقيدات. من الأفضل دائمًا استشر خبراء الضرائب والعقارات قبل التصرفبهذه الطريقة ستستفيد من ممتلكاتك إلى أقصى حد وتلتزم بالقانون دون مخاطر.
